Виды недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это «… земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

- недвижимая вещь;

- недвижимое имущество;

- недвижимость.

Виды недвижимого имущества.

 

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. К объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему в частности относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории "недвижимости в силу назначения", которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью, отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками).

При этом высказывалась такая точка зрения, что связь с землей может быть не только физическая, но и "духовная", когда вышеуказанные объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать*(63) (очевидно правильнее использовать вместо термина "духовная" термин "юридическая"). В этом случае ущерб возникает не при их перемещении, а при отрыве от привычной среды обитания, в результате чего невозможна их эксплуатация.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права на них, но и осуществляют контроль за этими объектами.

В литературе высказывалось мнение, что отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них.

Отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту и таким образом они связаны с землей. Однако в данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с определенными земельными участками. В качестве дополнительного признака можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки:

1) Это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности,;

2) Объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;

4) Отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь в частности идет о таких видах недвижимости как земельные участки, жилые помещения и др.;

5) В отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

6) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

7) Действующее правовое регулирование недвижимого имущества в полной мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество.

8) Предметы недвижимости могут иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности.