Жилищные и жилищно-строительные кооперативовы

Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это - жилищно-строительные кооперативы, которые создаются для строительства многоквартирных домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации - жилищные кооперативы, которые создаются для приобретения (покупки) у различных юридических лиц, муниципальных образований и других собственников принадлежащих им новых или капитально отремонтированных многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.

Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные (ЖК) кооперативы в 50 - 80-х годах прошлого века имели в нашей стране значительное распространение. Они создавались и функционировали как добровольные объединения граждан, созданные ими с целью улучшения своих жилищных условий за счет собственных средств и при менее жестких требованиях государства к определению нуждаемости и норм предоставления жилья.

В связи с появлением различных возможностей удовлетворения жилищной потребности путем использования денежных средств граждан для непосредственного приобретения ими жилья в собственность, в том числе с помощью безвозмездных субсидий, ипотечных кредитов и т.п., объемы жилищно-кооперативного строительства и создания новых кооперативов сократились. Кроме того, п. 4 ст. 218 ГК (а ранее - нормами законов о собственности) установлено правило о том, что член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, становится ее собственником (одновременно приобретая также долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме). В результате само существование таких потребительских кооперативов приобрело временный характер. Поэтому ранее действовавшим Законом РФ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено преобразование жилищных и жилищно-строительных кооперативов в указанные товарищества, если в кооперативе хотя бы один его член выплатил пай и стал собственником квартиры. В литературе появилось даже мнение о том, что товарищества собственников жилья, как "более современное юридическое образование, соответствующее нынешним рыночным отношениям", должны полностью заменить собой жилищные кооперативы <1>.

--------------------------------

<1> См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.

Однако в действительности все эти новшества не оказали принципиального влияния на существование имеющихся ЖСК. Жилищные кооперативы сохранились в качестве одной из организационно-правовых форм объединения граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств. Неслучайно господствующим в литературе стал более осторожный подход, согласно которому "жилищные отношения в кооперативе сохраняются" еще на очень долгое время <1>. Подтверждением обоснованности этой позиции стало и развернутое регулирование правового положения жилищных кооперативов и их участников (членов) в новом ЖК.

--------------------------------

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.

Для современных ЖК и ЖСК сохранилось правило о том, что член такого кооператива, полностью выплативший паевой взнос, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и становится участником общей собственности в отношении общего имущества такого дома (ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ГК). Однако создание при этом товарищества собственников жилья или преобразование в эту организационно-правовую форму жилищного кооператива теперь не является обязательным: члены кооператива, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, по своему выбору могут реорганизовать его в товарищество собственников жилья, но вправе также управлять им как непосредственно, так и путем создания для этих целей потребительского кооператива (в том числе жилищного, из чего прямо следует возможность сохранения прежнего кооператива при соответствующем видоизменении целей его деятельности) или заключения договора с управляющей организацией (ст. 122, ч. 2 ст. 161 ЖК).

С точки зрения жилищных отношений здесь в любом случае необходимо иметь в виду важное значение момента полной уплаты паевого взноса членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива: до его наступления член кооператива имеет право владения и пользования (а отчасти - и распоряжения) предоставленным ему жильем, тогда как после этого он становится собственником жилого помещения, а правоотношения пользования кооперативным жильем прекращаются <1>. Следовательно, данные жилищные правоотношения всегда носят временный (срочный) характер.

--------------------------------

<1> По своей юридической природе право владения и пользования члена кооператива предоставленным ему кооперативным жилым помещением является не вещным, а корпоративным, ибо имеет не абсолютный, а относительный характер, и подобно праву нанимателя жилья по договору коммерческого найма не отвечает иным необходимым признакам вещных прав - см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника.

Кроме того, членами жилищных (жилищно-строительных) кооперативов могут становиться не только граждане, но и юридические лица (ч. 1 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК). Но при этом сохраняется установленное законом целевое назначение жилых помещений, которые могут использоваться лишь для проживания граждан. Таким образом, и юридические лица как члены названных потребительских кооперативов (а после выплаты ими паевых взносов - и как собственники жилья) могут использовать полученные ими жилые помещения исключительно для этих целей, т.е. путем последующего предоставления их гражданам по договорам жилищного найма или безвозмездного пользования (в том числе, например, своим работникам по трудовым договорам).

Для членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе закон не устанавливает более каких-либо административно-правовых предпосылок (в частности, в виде нуждаемости в предоставлении жилья и состояния на жилищном учете либо в форме согласия органа местного самоуправления или какого-либо иного органа публичной власти). Необходимо лишь заявление о приеме в члены кооператива и положительное решение об этом сначала правления кооператива, а затем утверждение этого решения общим собранием, а также уплата вступительного взноса (ст. 121 ЖК). Но поскольку члены такого кооператива своими средствами участвуют в строительстве (реконструкции) или приобретении многоквартирного жилого дома, а также в его последующем содержании, эта форма удовлетворения жилищных потребностей остается доступной для сравнительно обеспеченных граждан. За некоторыми категориями граждан закон признает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, созданные при содействии органов публичной власти (ч. 2 ст. 111 ЖК).