Глава 15. ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
§ 1. Понятие и виды права общей собственности. - § 2. Право общей долевой собственности. - § 3. Право общей совместной собственности.
§ 1. Понятие и виды права общей собственности
1. Понятие права общей собственности
Общая собственность представляет собой принадлежность вещи не одному собственнику, а одновременно нескольким лицам (сособственникам). Например, братья как наследники после смерти отца получают в собственность принадлежавший ему автомобиль; акционерная компания совместно с муниципальным образованием финансирует строительство многоквартирного жилого дома, переходящего в их собственность по окончании строительства; два публично-правовых образования становятся собственниками построенного на их средства гидротехнического объекта (плотины, моста, гидроэлектростанции) на разделяющей их реке и т.п. Иначе говоря, в таких ситуациях два или более лица сообща становятся субъектами права собственности на одну и ту же вещь. Следовательно, отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект. При этом сам имущественный объект не делится между участниками отношений общей собственности, а принадлежит им одновременно и сообща, прежде всего потому, что во многих случаях он является неделимой вещью (ст. 133 ГК). Если плотину, мост или автомобиль "разделить" между сособственниками, то и сама эта вещь как целое, и ее "части" просто утратят свое хозяйственное назначение и тем самым - экономическую ценность. Когда же речь идет о делимых вещах, например о земельном участке или о жилом коттедже, то их фактический раздел между владельцами прекратит и отношения общей собственности, ибо каждый станет собственником конкретной, индивидуально-определенной вещи в виде соответствующей части земельного участка, части дома и т.п., между которыми останется лишь физическая, а не юридическая "общность" (общая стена, общий забор и т.д.). Именно поэтому общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК возникает прежде всего при поступлении в собственность двух или нескольких лиц вещей, неделимых по своей природе либо в силу указания закона, а в отношении делимого имущества - только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (например, в отношении имущества супругов в силу правил ст. 33 и 34 СК или при создании простого товарищества - на основании ст. 1043 ГК). Следует подчеркнуть, что объектом права общей собственности, как и всякого вещного права, может быть только индивидуально-определенная вещь. Поэтому под общим имуществом супругов имеются в виду принадлежащие им вещи, а не обязательственные права требования (например, в виде банковских вкладов или бездокументарных ценных бумаг). Между участниками общей собственности в период ее существования делится не вещь в натуре (которая юридически всегда составляет единое целое), а право на нее, у которого появляется несколько субъектов. При этом каждый из сособственников получает право на "совладение" и "сопользование", а также "сораспоряжение" всей общей вещью, т.е. определенную часть единого (общего) права собственности на нее, а не право на некую "идеальную часть" вещи <1>. По сути речь идет об известном ограничении возможностей осуществления права собственности одним сособственником в пользу другого (других). Признание же за каждым из сособственников права только на конкретную часть общей вещи, как и признание за ними права лишь на некоторую ее "идеальную долю", а не на вещь в целом, влечет исчезновение отношений общей собственности по причине юридического исчезновения их единого объекта (место которого занимает множественность объектов соответствующих прав) <2>. -------------------------------- <1> Трактовка права общей собственности как совокупности прав отдельных сособственников на "идеальные части общей вещи", встречающаяся в литературе (см. особенно: Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. N 1), признавалась ошибочной еще в римском частном праве (см.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 233 - 234) и не соответствует как современному законодательству, так и существу дела. <2> Имущественные комплексы, как уже отмечалось (см. § 2 гл. 7 настоящего тома учебника), как целое выступают только в гражданском обороте, т.е. в качестве объектов обязательственных, а не вещных прав. Что касается общего имущества жилого дома, то указание ст. 36 ЖК на его принадлежность собственникам квартир на праве общей собственности по сути является недоразумением: во-первых, входящие в него объекты являются не самостоятельными вещами, а лишь составными частями единой вещи (многоквартирного жилого дома) и потому вообще не могут быть самостоятельными объектами гражданских прав; во-вторых, на это "общее имущество" его "сособственники" в действительности и не получают никаких прав, имеющихся у обычных субъектов права общей собственности. Сказанное полностью относится и к общему имуществу нежилого здания (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64).
Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями, причем в любых сочетаниях. В рассматриваемой ситуации не появляется какой-либо особой, новой формы собственности (вроде смешанной или коллективной), поскольку каждый из участников остается вполне самостоятельным собственником своего имущества и не составляет с другими сособственниками никакого особого (тем более правосубъектного) "коллектива". Не возникает и нового субъекта права - юридического лица - собственника (как это имеет, например, место быть при создании в порядке приватизации хозяйственного общества с государственным участием), поскольку в отношении присвоенной вещи все участники общей собственности юридически выступают как один, единый собственник с общей волей по ее использованию. Таким образом, общая собственность является не особым экономическим отношением (формой) собственности, а лишь разновидностью существующих отношений собственности, представляющей собой чисто юридический вариант присвоенности конкретных материальных благ: не одним лицом, а несколькими лицами. Это положение стало даже основанием для мнения о том, что права общей собственности как субъективного гражданского права вообще не существует <1>, поскольку речь идет об обычном праве собственности, лишь "осложненном" множеством субъектов. -------------------------------- <1> См.: Мисник Н.Н. Указ. соч. С. 33.
Однако именно юридически (а не экономически) рассматриваемую ситуацию следует квалифицировать как вещное право нескольких лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью (п. 1 ст. 244 ГК). Субъекты общей собственности, как и любые собственники, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащей им общей вещью, но вынуждены осуществлять эти правомочия сообща, совместно, поскольку ни один из них не обладает всей полнотой права на вещь, будучи ограниченным правами других участников. Поэтому наряду с обычными для собственности "внешними" правоотношениями сособственников со всеми третьими лицами между самими сособственниками неизбежно складываются "внутренние" взаимоотношения по согласованию их общей воли, связанной с осуществлением сообща принадлежащих им правомочий собственника. Эти взаимоотношения сособственников по сути и составляют предмет регулирования норм, посвященных общей собственности <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 2005. С. 636 (автор комментария - Ю.К. Толстой).
Данные взаимоотношения являются не абсолютными, а относительными правоотношениями между вполне конкретными субъектами и не могут быть отнесены к категории вещных правоотношений. Необходимость формировать и выражать общую, единую волю сособственников в отношении реализации принадлежащего им права делает необходимым достижение между ними соглашений по тем или иным вопросам (например, о порядке пользования и распоряжения общей вещью). При выполнении таких соглашений возникают обязательственные отношения сособственников, которые, однако, не смешиваются с их вещными отношениями с другими лицами. Между сособственниками возникают и вещные отношения, например, в связи с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой собственности. Вместе с тем смысл и содержание обязательственных отношений сособственников состоят в юридическом оформлении совместного осуществления ими характерного для собственности хозяйственного господства над присвоенным имуществом, а не в удовлетворении потребностей одних (управомоченных) лиц за счет поведения других (обязанных) лиц. Поэтому их взаимоотношения - особая разновидность обязательственных отношений, по своей юридической природе близкая к обязательственным отношениям по совместной деятельности (договору простого товарищества) <1>. -------------------------------- <1> Подробнее об этом договоре см. гл. 51 т. II настоящего учебника.
2. Виды права общей собственности
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников (п. 2 ст. 244 ГК). Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество, тогда как само это имущество (вещь) остается нераздельным, единым объектом их права общей собственности. Под долей собственника в общей собственности понимается арифметически выраженная (1/3, 50% и т.д.) доля в субъективном праве собственности на все общее имущество <1>. Она не может быть выражена в натуральных показателях (квадратных метрах, тоннах и т.п.), превращающих ее в право на часть вещи. Именно такой подход в наибольшей мере соответствует сущности отношений общей долевой собственности. Его традиционно придерживается и судебная практика <2>. -------------------------------- <1> О различных точках зрения по этому вопросу см.: Каськ П.П. Понятие и виды отношений общей собственности // Уч. зап. Тартуского ун-та. Вып. 452. Тарту, 1978. С. 18 и сл. Так, предлагалось рассматривать долю как соответствующую часть ценности (стоимости) общего имущества без учета того, что эта условная величина сама по себе вообще не может являться объектом общей собственности. <2> Ср.: подп. "б" п. 6 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993. М., 1994).
В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится - оно принадлежит им сообща, совместно. Здесь никто из участников заранее вообще не знает своей доли, которая определится только в случае раздела или выдела, т.е. прекращения отношений общей собственности для соответствующего участника. Хотя в таких ситуациях доли бывших участников совместной собственности обычно и предполагаются равными, но допускаемые законом многочисленные отступления от этого правила давно сделали его исключением. Очевидно, что отношения совместной (бездолевой) собственности возможны лишь в качестве исключения, обусловленного наличием между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме правомочий их участников. Такие отношения возникают между супругами либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства, т.е. между гражданами, связанными близкими семейными узами <1>. Поэтому согласно п. 3 ст. 244 ГК общая долевая собственность является правилом, а совместная (бездолевая) собственность - исключением, прямо предусмотренным законом <2>. -------------------------------- <1> Содержащееся в п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801, с послед. изм.; далее - Закон о садоводческих объединениях) указание на то, что в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является "совместной собственностью его членов" (в отличие от имущества общего пользования, приобретенного или созданного за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания такого товарищества, которое является собственностью этого юридического лица), следует считать результатом недоразумения, ибо из смысла этого правила явно следует, что законодатель имел в виду общую (долевую) собственность членов товарищества, противостоящую единоличной собственности самого товарищества. <2> К сожалению, законодательство не всегда последовательно придерживается названных подходов. Так, согласно п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих объединениях имущество общего пользования, приобретенное или созданное некоммерческим товариществом (одной из разновидностей таких объединений) за счет целевых взносов его участников, почему-то становится объектом собственности его членов, а не товарищества в целом. Не менее трудно понять, по каким соображениям эта собственность объявлена совместной, а не долевой и каким образом следует осуществлять государственную регистрацию сделки с находящимся в совместной собственности участников такого товарищества "земельным участком и недвижимым имуществом" (ст. 42 названного Закона). Объяснение можно видеть лишь в том, что законодатель в данном случае вряд ли ясно представлял себе различие между долевой и совместной собственностью.
Участники отношений совместной собственности, возникающей только в силу закона, вправе по общему соглашению (а при его отсутствии - по решению суда) заменить их отношениями долевой собственности (п. 5 ст. 244 ГК). Так, законным режимом имущества супругов в соответствии с п. 1 ст. 33 СК является режим совместной собственности, который действует, если брачным договором не установлено иное. Такая же возможность предоставлена участникам крестьянского (фермерского) хозяйства п. 1 ст. 257 ГК. Следовательно, по воле участников отношения совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности, но не наоборот. Таким образом, совместная собственность может появиться только в силу прямого указания закона. Ее возникновение по договору, в том числе с участием юридических лиц или публично-правовых образований, не допускается. Однако и долевая собственность по соглашению сторон может возникнуть не всегда. Такой путь прямо предусмотрен абз. 2 п. 4 ст. 244 ГК лишь для делимого имущества (вещей). Что касается неделимого имущества, прежде всего многих объектов недвижимости, то здесь общая собственность в соответствии с абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК возникает только при поступлении неделимой вещи в собственность двух и более приобретателей (например, двух покупателей по договору купли-продажи), но не может быть установлена самим собственником путем отчуждения им произвольно определенной доли или долей в праве на это имущество с сохранением за собой "оставшихся" долей или доли. Иначе говоря, собственник не вправе сам создать общую собственность на принадлежащую ему неделимую вещь, сделав предметом отчуждения установленную им по соглашению с приобретателем долю в праве своей единоличной собственности на нее <1>. -------------------------------- <1> Данное обстоятельство в современной литературе удачно подметил и обосновал К.И. Скловский (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004. С. 223 - 224).
Тем самым выявляется незаконность имеющихся в современной практике сделок по продаже собственником жилой квартиры из одной или нескольких неизолированных комнат сколь угодно малых "долей в праве" на нее (например, с целью создания для приобретателей таких долей оснований для их регистрации в данной местности) либо аналогичной по сути продажи собственником "офисного" (нежилого) здания "долей в праве" на него, прикрывающих продажу частей такой недвижимости (не являющихся самостоятельными объектами имущественного оборота).
§ 2. Право общей долевой собственности
1. Понятие права общей долевой собственности и определение долей ее участников
Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности единой вещи одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве собственности на данное имущество. Как уже отмечалось, это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности. Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности. Если же такое соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК). Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению (например, замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника. Неотделимые улучшения (например, ремонт и замена деталей крыши дома) всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общую вещь. Например, пристройка одним из сособственников к используемой им комнате дома террасы, осуществленная им за свой счет и с соблюдением установленных правил, дает ему право на увеличение его доли в праве общей собственности на дом. Но при этом и сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не становится собственностью построившего ее участника. Если же такая пристройка осуществлена в противоречии с порядком пользования общим имуществом, например, при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, она не дает права на увеличение доли. Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единую вещь, а массив разнородных земельных участков, объединенных формальным признаком: принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как "собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий" <1> и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права. Вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои "земельные доли" в "аренду", причем даже в "многостороннюю", что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, а не право на часть вещи). -------------------------------- <1> См.: Пособие по совершению сделок с земельными долями. М., 1999. С. 26, что прямо указывало на понимание такой "доли" как права на часть некоего имущества ("общего массива сельскохозяйственных земель"), а не как доли в праве на все общее имущество (ср.: Аграрное право / Под ред. Т.Е. Быстрова, М.И. Козыря. М., 1998. С. 97, 238 - 240. Авторы соответствующих разделов - Б.Д. Клюкин и Г.В. Чубуков).
Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры аренды долей заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д. <1>. Однако при этом сохранились и некоторые особенности в правовом режиме земельной доли (в частности, при ее продаже, принятии решения о порядке владения и пользования земельным участком и др.). -------------------------------- <1> См.: ст. 15 и п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения.
2. Правовой режим доли в праве на общее имущество
Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества соответствующего сособственника. Поэтому участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей как самостоятельным объектом права (но не вещью!) путем совершения различных сделок (п. 2 ст. 246 ГК): он может ее продать, подарить, завещать, отдать в залог или в доверительное управление, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо распорядиться ею иным образом. С другой стороны, и кредитор участника долевой собственности, требующий обращения взыскания на имущество должника-собственника, вправе, следовательно, обратить взыскание на такую долю. Это допускается при недостаточности другого имущества у собственника (т.е. в субсидиарном порядке) путем предъявления кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе (ст. 255 ГК). Если в таких случаях невозможно выделение доли в натуре либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности (по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли), а при их отказе от ее приобретения - требовать по суду продажи этой доли с публичных торгов. При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, что облегчает совместное использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК). Это право не распространяется лишь на случаи продажи доли с публичных торгов при обращении на нее взыскания по долгам сособственника-должника (если выделение его доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности). Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Приобрести продаваемую долю может любой из сособственников независимо от размера своей доли. Если купить ее пожелают одновременно несколько сособственников, доля будет делиться между ними (соответственно увеличивая размер принадлежащих им долей в праве на общее имущество) в размерах (пропорциях), о которых они договорились, например пропорционально имеющимся у них долям или поровну. При отсутствии такого соглашения спор между сособственниками разрешается судом. Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК). При продаже доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) преимущественным правом ее покупки в случае отказа других участников общей собственности от ее приобретения пользуется соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. Он также должен быть в письменной форме извещен сособственником о намерении продать свою долю в праве на это имущество и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи. Доля в праве общей собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Поскольку объектом купли-продажи здесь является не вещь, а право на нее, на данные отношения не распространяется общее правило п. 1 ст. 223 ГК о передаче вещи. Если же договор о продаже доли подлежит государственной регистрации (например, при продаже доли в праве собственности на недвижимость), ее приобретатель становится сособственником лишь с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223, ч. 2 ст. 251 ГК). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК), а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли <1>. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным <2> и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам. -------------------------------- <1> Такой "платеж со вступлением в права кредитора" (личная суброгация) является одной из юридических конструкций обязательственного права (см. § 3 гл. 29 т. II настоящего учебника). <2> См.: п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ. 1998. N 10).
Не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК), так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение (не говоря уже о наличии оснований для рассмотрения этого права в качестве вещного <1>, тогда как возможность уступки по прямому указанию п. 1 ст. 382 ГК относится лишь к обязательственным правам). -------------------------------- <1> Подробнее см.: гл. 16 настоящего тома учебника.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к этому договору соответственно применяются правила о купле-продаже. Они используются и за рамками отношений общей собственности, например при продаже акций участником закрытого акционерного общества (абз. 2 п. 2 ст. 97 ГК) <1>. Однако они не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). Преимущественное право покупки доли не применяется и в случаях ее продажи одним из сособственников другому, ибо при этом не затрагиваются законные интересы других сособственников. -------------------------------- <1> См.: Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ, утвержденный информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25 июня 2009 г. N 131 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
3. Осуществление права общей долевой собственности
Поскольку право собственности на общее имущество разделено между сособственниками на соответствующие доли, т.е. принадлежит им всем сообща, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно будет только по решению суда. В отличие от этого решения о порядке владения и пользования земельным участком сельхозназначения, находящимся в долевой собственности (точнее, в составе земельного массива, являющегося объектом долевой собственности граждан), принимаются общим собранием участников долевой собственности при условии присутствия на нем не менее 20% таких участников, причем большинством, обладающим более 50% от общего числа долей, которыми обладают присутствующие сособственники (п. 1.1 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения), т.е. заведомым меньшинством сособственников. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество (вещь) и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующим размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества. В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной доли. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется, в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля имущества в натуре <1>. Строго говоря, во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие реальной доли как части общего имущества в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий. -------------------------------- <1> См.: Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 30 - 32; Советское гражданское право. Т. 1. М., 1985. С. 382.
Доля участника в праве общей собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части общего имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах: уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества. Они также распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально реальным долям). Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК). Раздел такого имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). В этом случае общее имущество уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Если же сособственников всего двое, требование одного из них о выделе следует рассматривать как требование о разделе общего имущества. Способы и условия как раздела общего имущества, так и выдела из него доли определяются прежде всего соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения - судом. Как один из субъектов права собственности на общую вещь выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества). Не исключено, однако, что выдел доли конкретного сособственника в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (при неделимости вещи, невозможности ее использования по целевому назначению, существенному снижению ее ценности, например, в результате выдела доли из коллекции предметов искусства и т.п.). В таком случае выделяющийся сособственник получает право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК). Но выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Без согласия сособственника выплата ему компенсации за приходящееся на его долю имущество возможна лишь в качестве исключения при прямо определенных законом условиях (поскольку этим по сути нарушаются права собственника). В настоящее время предусмотрены две такие ситуации. Во-первых, при неделимости вещи (автомобиля, музыкального инструмента и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных сособственников, но с компенсацией им стоимости их долей <1>. Во-вторых, в случаях, когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена,
|
