Открываем ресторан: разрешительная документация

Представим себе, что мы открываем кафе или ресторан средней руки, площадью 150-300 кв. м. Пусть помещение будет арендованным, потому что землеотводы и строительство с нуля - это совсем другой «ад»: дополнительные год-полтора согласований и десятки тысяч долларов только на бюрократические формальности. Каково нам придется, если это выразить в деньгах, усилиях и времени? Пусть нашим местом действия на этот раз станет Москва

Допустим, у нас есть приличествующее случаю юридическое лицо и даже хорошее, на наш взгляд, помещение для ресторана на примете. Боже упаси сразу же заключать договор аренды с собственником! Если нам не хватает общепитовского опыта, можно обратиться за помощью к специалистам в компанию, в которой мы планируем закупать технологическое оборудование: пусть хотя бы предварительно посчитают, сколько понадобится электроэнергии, воды, тепла и прочего для реализации нашей ресторанной концепции. После этого нужно присесть с собственником и проверить, сможет ли он нам все это обеспечить, исходя из имеющейся у него квоты. Вряд ли нам повезет настолько, что наличных ресурсов окажется достаточно. Значит, встает неприятный вопрос внешних присоединений.

Общепитовское производство обычно очень энергоемкое. Среднему кафе или ресторану нужно как минимум 50 кВт, плюс 20~30 кВт на вентиляцию. А в нашем помещении, допустим, в наличии всего 40. По запросу, в установленные сроки энергетики любезно ответят, что для выделения дополнительных «ква» необходимо, например, чтобы мы реконструировали трансформаторную подстанцию (цена вопроса - от 100 тысяч долларов) или построили новую (от 300 тысяч долларов). Помимо денег, это еще отдельный проект и отдельные согласования-разрешения... Крупные ресторанные компании иногда на такие условия идут, но давайте поищем обходные пути. А что если сделать вентиляцию не на электричестве, а на перегретой воде, и тогда мы сэкономим драгоценные киловатты? Тепла у нас по квоте на это тоже не хватает, но, может быть, теплосети «выкатят» менее дорогостоящие технические условия за расширение? «Выкатывают»: замена труб, земляные работы (15 тысяч долларов).

Теперь осталось найти не достающие нам 10 кВт. Ну, это уже мелочь. Можно «подружиться» с энергетиками, чтобы поскребли по сусекам, изыскали резервы.

А если те погнушаются нашей дружбой, пойти к газовщикам: сделаем кухню на газе, и тогда куча киловатт высвободится!

Словом, помещение для ресторана нужно как следует посмотреть «на просвет», чтобы обнаружить скрытые проблемы. На этом этапе борьба идет за наименее разорительные техусловия ведется поиск оптимального решения. За хорошие техусловия можно и заплатить. Например, чтобы тебя не заставили перекладывать трубы, а позволили отделаться малой кровью.

Новобранец от общепита в такой ситуации может быстро зайти в тупик или согласиться на слишком затратный вари ант. Все переговоры с энергетиками, газовщиками, водоканалом и прочими действующими лицами лучше доверить человеку сведущему и тертому.

Иной раз лучше отказаться от аренды проблемной площади, чем годами бегать и согласовывать только системы жизнеобеспечения будущего заведения.

Но, допустим, мы нашли подходящий вариант внешних присоединений и готовы нести соответствующие расходы. Теперь можно ударить по рукам с собственником. Хорошо бы еще занести в договор половинную арендную плату в первые 3~4 месяца и возможность с минимальными потерями дать задний ход в случае, если дальнейший процесс согласования нашего ресторана зайдет по какой-либо причине в тупик.

Может случиться так, что в целевом назначении помещения, в котором мы собираемся обосноваться со своим рестораном, слово «общепит» не значится.

Такую досадную несправедливость следует поправить, в Москве с этим строго. Совершаем «малый круг почета»: ЦГСЭН (Центр госсанэпидемнадзора, в просторечии СЭС или «медики»), пожарные (бывшее Управление госпожарнадзора, в настоящее время входит в структуру ГО ЧС), районная управа, префектура. Спрашиваем: а можно ли нам вот тут заниматься нашим благородным делом? Большинство этих инстанций берет за рассмотрение документов официальный сбор и обязано дать ответ в срок от двух недель до месяца. Иногда могут огорошить: нельзя! Но если вопрос как следует проработать, понаста- ивать, то, в конце концов, чаще всего соглашаются. Разве что каких-нибудь ограничений тебе навписывают: мол, дозволяется, но при соблюдении таких-то условий. Так что никогда не знаешь, сколько это перепрофилирование займет времени.

Сильно ошибется тот, кто решит, что на этом наше общение с медиками, пожарными, управой и префектурой закончится. Мы пока с ними только один малюсенький вопрос решили и согласовали. Дальше таких вопросов будет ой как много, и бумажки к ним будем носить на рассмотрение то и дело!

Хуже нет, чем пытаться влезть в Москве со своим рестораном да в жилой фонд! Стоит вроде обычный дом, первый этаж отдан под магазины, и тебе, казалось бы, в самый раз к ним присоседиться... Но не тут-то было: проблем и согласований не оберешься. Сначала требуется получить разрешение медиков.

Затем обходим жильцов смежных квартир, договариваемся, чтобы не возражали, терпели нас, горемычных. Потом ведем к ним комиссию из жилищной инспекции и ДЭЗа, чтобы вписать все строительные дефекты квартир в акт: где у кого трещина или пол неровный. Чтобы, неровен час, нам это в вину не поставили. Страхуем их жилье от всяких напастей. Просим дать заключение специализированной организации (МНИИТЭП, МОСЖИЛНИИПРОЕКТ) о возможности размещения общепита в данном здании.

Запрашиваем разрешение ДЭЗа. И все это, знаете ли, не бесплатно - и в смысле официальных сборов, и в смысле неофициальных.

И вот еще что с этим жилим фондом хлопотно: строиться. Куда ни ткни - сплошные неудобства. Вентиляцию как прикажете наружу выводить? Между окон квартир, по правилам, - нельзя, а больше некуда. Вот все и выводят, а потом пытаются изо всех сил «дружить» с проверяющими...

Ну вот, вроде бы стало поспокойнее: худо-бедно закрепились в помещении.

Самое время подумать о нашей миссии кормить людей. Зовем технолога, пусть он нам все технологические процессы отрисует в соответствии с СанПиНами и оборудование на плане расставит: где у нас будет горячий цех, где холодный, где склад. Эта услуга - в кои-то веки! - может быть для нас совершенно бесплатной. Многие поставщики оказывают такой сервис своим клиентам, заказывающим у них полный комплект оборудования. Всю эту технологическую часть вместе с техническим заданием на проектирование мы, наконец, отдадим в лицензированную проектную организацию, которая за 2~3 месяца подготовит нам монументальное произведение под названием «Рабочий проект», состоящее из различных разделов:
• ТЧ (технологическая часть);
• ОВ и К (отопление, вентиляция и кондиционирование);
• ВК (вода и канализация);
• Э (электричество);
• АСР (архитектурно-строительное решение);
• КР (конструктивные решения), и т. д.

Плюс отдельная специализированная организация сделает проект охранно-пожарной сигнализации.

Затраты наши составят сущие пустяки: 20~30 долларов за кв. м. Более дешевый проектировщик может оказаться менее надежным, а это себе дороже. Потом замучаешься пыль глотать, согласовывая некачественный проект.

Перепланировка и переоборудование

Принципиальная разница между этими двумя понятиями заключается в следующем: перепланировка не затрагивает несущих конструкций и не изменяет функционального назначения помещений, а переоборудование... Эх, лучше бы у вас и в мыслях не было что-то менять на арендуе мых площадях, а тем паче затрагивать несущие конструкции! Но, как назло, будущему ресторатору часто приходится поневоле что-то подвигать или куда-то «вгрызаться». Хотя бы потому, что медики и пожарные настаивают. А это уже история, требующая отдельного делопроизводства. О эта юдоль страданий, называемая «перепланировкой»! Обозначим, чего будет стоить нам такая напасть по официальным московским расценкам.

Госэкспертиза проверит правильность расчета в проекте в разделах АСР и КР за 500~2 000 долларов, в зависимости от масштабов переоборудования.
Архитектор в ГлавАПУ (Главное архитектурно-планировочное управление) рассмотрит те же разделы и выставит нам счет на 400 долларов.

Медики дадут заключение о возможности перепланировки за 300 долларов.

Потом с нашими планами ознакомятся пожарные и, может быть, дадут добро. Не забываем о согласовании проекта с собственником или балансодержателем здания. Итого - минимум пять согласований. Но это только начало. После проведения работ начнется новая беготня: показываем результат межведомственной комиссии, составляем акт выполненных работ, зовем БТИ (Бюро технической инвентаризации) все промерить и зафиксировать перемены. А потом еще отправляемся в Регистрационную палату: если мы, положим, снесли стену, то площадь помещения увеличилась, а ведь это чья-то собственность, и произошедшие с ней изменения нужно зарегистрировать.

Согласование проекта. Вот тут-то мы и дошли до самого чиновничьего пекла! В приснопамятные советские времена существовала хорошая традиция: организация-проектировщик сама защищала свои решения перед различными инстанциями. Теперь - не то. Теперь с парой томиков рабочего проекта под мышкой придется побегать нам. И не по «малому кругу почета», а по самому что ни на есть большому. Начнем?

Медики возьмут по официальной московской таксе по 300 долларов за рассмотрение каждого раздела проекта: техноло гия, отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация. Платим мы не за результат, а за сам факт рассмотрения. Скорее всего, нас попросят внести в проект какие-то изменения. Повторные визиты обойдутся опять же в 300 долларов.

Пожарные изучат проект и тоже, скорее всего, с чем-то не согласятся и отправят вас на повторный круг. А с них, между прочим, целых два согласования нужно получить: по противопожарным мерам и по охранно-пожарной сигнализации.

Самое страшное - это когда заспорят медики и пожарные. Пожарные, например, попросят что-нибудь передвинуть в проекте, а медики встанут грудью: не сметь! СанПиН не велит! Оно, казалось бы, милые бранятся - только тешатся... Да ведь спор-то у них заочный, и это вам между «милыми» метаться с кипой документов. «А что, нормальный процесс, - невозмутимо поясняет наш эксперт Михаил. - На то оно и «согласование», что надо уметь увязывать воедино интересы различных инстанций и людей».

Далее ГлавАПУ, технический отдел управы, ДЭЗ и многие другие полезные учреждения.

Согласование проекта наш эксперт называет «всенародной игрой», намекая на число вовлеченных в процесс инстанций. Если проскочим через этот этап за 1-1,5 месяца, сможем назвать себя асами.

А вот согласование проекта по внутреннему электроснабжению - это вообще отдельная песня. Будьте добры получить разрешение кабельных сетей на запрашиваемую вами мощность. Это раз. Согласуйте проект в Энергосбыте и Энергонадзоре. Это два и три. На это благородное мероприятие у вас уйдет месяца 3-4.

Разрешение на начало строительства. Здесь нас ожидает серьезный экзамен, который мы будем держать перед МВК (межведомственной комиссией). Впервые для нас соберутся вместе все те, с кем мы уже успели пообщаться ранее по самым разным поводам: медики, пожарные, архитекторы, ТБИ, местные власти. По сути дела, они подтвердят свои собственные согласования и заключения, выданные нам ранее. Потом посмотрят, как мы справились с домашним заданием: заключили ли договор на вывоз строительного мусора, получили ли страховой полис на переустройство помещения, и т. д. Перечень бумаг внушительный. Если что не так - марш на переэкзаменовку.