Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости

Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий, мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) [9][9] Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий [10][10] Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него [11][11] Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации [12][12]

Категория "строение"; активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения [13][13]

Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.

Общероссийский классификатор основных фондов ОКОФ 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года №359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:

- система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

- внутренние телефонные и сигнализационные сети

- вентиляционные устройства общесанитарного назначения

- подъёмники и лифты

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:

- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 метров

- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций.

Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

- строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

- строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.

В настоящее время отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект). Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, здания и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. Во-вторых, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.

И, наконец, третьей распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.