Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально11 М.П. Логинов. Ипотечное жилищное кредитование в России.// ЭКО 2004, № 9, с. 114

 

 

Банковская ячейка:

 

Сделка, связанная с приобретением или отчуждением недвижимости, проводится в несколько этапов. Начало - это закладка денег в банковскую ячейку. При этом участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают 2-х и 3-х сторонними. Важное преимущество 3-хстороннего состоит в том, что Сторонами этого соглашения являются не только покупатель (арендатор 1), продавец (арендатор 2), но и банк. Покупатель и продавец подходят к ячейке и совместно производят закладку в нее. Хочу обратить внимание на то, что банк не отслеживает содержимое вложений. Банку безразлично, что именно вложили Стороны в ячейку. Поэтому мы всегда советуем нашим клиентам быть предельно внимательными в момент закладки денежных средств в банковский сейф. К сожалению, мы в передаче «Петровка, 38» частенько слышим, что участники сделки, не обратившиеся вовремя в солидную риэлторскую компанию, оказались обмануты мошенниками. А риэлтор всегда поможет правильно составить соглашение, обратит внимание на различные «мелочи» и «подводные камни».

 

В нашей практике был случай, когда покупатель принёс на сделку денежные средства в банковской вакуумной упаковке, в которой он получил свои сбережения в другом банке.

 

Продавец был готов сэкономить время и не пересчитывать деньги, но наш сотрудник настоял на вскрытии упаковки и на пересчёте денег. И не зря! В результате выяснилось, что в упаковке оказались лишние купюры. В другой раз в упаковке нескольких купюр не хватило, и покупателю пришлось докладывать недостающие средства. Во время пересчёта и проверки купюр изредка встречались фальшивые купюры. И вот что интересно: о том, что они фальшивые, покупатель не имел представления. Необходимо, чтобы все эти обстоятельства выяснялись ДО закладки, а не ПОСЛЕ!

 

Для покупателя и продавца очень важно, что банк является незаинтересованной стороной договора, которая занимает совершенно независимую позицию. Банк никак не может повлиять на ход сделки, на оформление документов, на регистрацию и т. д. Сотрудники банка лишь отслеживают факт выполнения или невыполнения покупателем (продавцом) тех условий, которые указаны в трёхстороннем соглашении.

 

Теперь про условия. По согласованию всех сторон, в трёхстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на 2 части: срок 1 и срок 2.

В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать всё, что там лежит, при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определённых лиц с регистрационного учёта, либо иных документов, которые удовлетворяют обе стороны сделки.

 

Срок 2 всегда наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого. Обычно он длится несколько дней. В течение действия срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это показывает, что сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. Мы сейчас не рассматриваем обстоятельства, из-за которых сделка может не произойти. Это предмет особого разговора. Но такое бывает. И банковская ячейка помогает избежать риска потери денег в случае срыва сделки.

 

Сейчас про риски. Любой банк, который имеет депозитарий и ведёт работу со сделками, пишет в своих договорах информацию о том, что «...банк не несёт ответственности за подлинность представленных любой из сторон договора документов...». Банку эта лишняя ответственность и не нужна. Но тут возникает риск для покупателя.

В случае, если срок 1 ещё не закончился, но сделка по каким-либо причинам не произошла, продавец теоретически имеет возможность подделать документы и забрать из ячейки деньги, которые ему не должны принадлежать. Так что будьте бдительны. Особенно это касается тех, кто проводит сделку самостоятельно или через частного посредника.

 

Есть ещё интересные опасения клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Так вот: это возможно лишь в исключительных случаях, и только по решению суда.

 

В риэлторской среде ходят слухи про некий «Банк N», в котором руководство банка втихаря вынимало часть денег из ячеек клиентов, надеясь, что никто не будет пересчитывать. Такое вполне возможно, поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам обращаться только в серьёзные финансовые учреждения, имеющие не только все лицензии и разрешения, высококлассное профессиональное оборудование и прекрасно обученный персонал, но также и безупречную репутацию.

 

Наличными:

Рассмотрим плюсы и минусы каждого вида расчетов.

При расчеты наличными средствами желательно делать проверку денег на специальном оборудовании, т.к. в настоящее время очень хорошо научились подделывать денежные знаки. Для этого можно использовать простую счетную машинку. Особенно это выгодно, если сумма большая и расчеты производятся мелкими купюрами.

К минусам данного вида расчетов можно отнести и опасность транспортировки денежных средств как и для покупателя, так и для продавца, который после совершения сделки выйдет с деньгами на улицу.

В большей степени рискует в данном случае покупатель. Рассмотрим такой вариант: Деньги переданы, документы сданы на регистрацию в регистрирующий орган, расписка о получении денег получена. Регистрация пошла не так как бы хотелась, причины могут быть различными: предоставлен не полный объем документов, предоставлены не те документы, ошибки в договоре купли-продажи и пр., что сопровождается приостановкой регистрации данной сделки до исправления ошибок. А за это время продавец решив отпраздновать удачную продажу напивается и его грабят и причиняют телесные повреждения не соразмерные с жизнью, умирает.

Без личного присутствия продавца не возможно исправить все ошибки и зарегистрировать право. Ваша недвижимость не регистрируется и требовать в этот момент возврата денег неского.

Случаи бывают разные и можно также попасть просто на мошенников. Они с деньгами скрываются, а недвижимость не регистрируется.

С другой стороны деньги получены и покупатель спокоен.

 

Банковский аккредитив
Покупатель открывает в банке счет и кладет на него сумму, равную стоимости недвижимости. Средства на счете блокируются до момента получения оговоренных документов (например, свидетельства о регистрации). Когда необходимые бумаги предъявлены, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца. Плюсы очевидны – безналичный расчет и полная открытость всех денежных операций. Минус – при таком типе расчетов банк обязан уведомить налоговую о сумме сделки, а это устраивает далеко не всех продавцов квартир

Возможен перевод денежных средств со счета на счет.

Для этого желательно прописать в договоре купли-продажи с какого счета и на какой счет будет сделан перевод денежных средств, что облегчит доказательство осуществления расчетов по данной сделке.

Важным условием будем считаться момент перевода денежных средств. Если денежные средства будут переведены после регистрации договора купли-продажи, то свидетельство на собственность будет выдано с обременением. И после перевода денег необходимо будет написать в регистрирующий орган заявление от продавца о получении денег и о снятии обременения.

 

Особенности продажи объекта незавершенного строительства:

Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности. С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения). Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать. Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т. д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС