Методы, используемые в сравнительном подходе. И, наконец, ещё одно обстоятельство, связанное с корректностью применения методологии корреляции и регрессии

Выбор единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при возведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 квадратный метр), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 гектар; цена за 1 сотку; цена за 1 квадратный метр;

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 квадратный метр общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 квадратный метр чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 кубический метр.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы, используемые в сравнительном подходе

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразуме­вается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местополо­жения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объек­тов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомя­нутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Положительная особенность метода заключается в том, что объек­ты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, что­бы парная продажа относилась к тому же сегменту рынка, что и оце­ниваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анали­за парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложно­стью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой боль­шого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик. Методом анализа парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и ввести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Так рассчитываются, например, поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнитель­ные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведен­ный ремонт и др.).

Поправка на время продажи объекта отражает фактически измене­ние покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на РН.

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, ос­нованные на анализе значительных выборок данных из базы. Наибо­лее распространенным является метод корреляционно-регрессионно­го анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.

Как правило, рассматриваются достаточно простые виды корреля­ционных зависимостей:

• линейная у = а + Ьх,

• квадратичная (параболическая) у = а + Ьх + сх²;

• обратная (гиперболическая) у = а / х;

• степенная у = а + Ьх.

Эти формулы описывают парную корреляционную связь. Коэффи­циенты в этих формулах рассчитываются методом наименьших квад­ратов (МНК), который основан на том, что теоретически рассчитан­ные значения результативного признака (у) должны минимально отличаться от эмпирических значений.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оцен­ку стоимости. Простой расчет среднего арифметического между скор­ректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. Для более точного результата необходимо взять средне­взвешенную величину, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматрива­лись. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вно­силось в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. По­лезным является расчет таких показателей, как мода (точнее, среднее на модальном интервале), а также медиана.

 

 

3. Принципы оценки недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Виды стоимости. Цели оценки.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);

2. принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимальное разделение имущественных прав);

3. принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменение);

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижи­мости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необхо­димо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальности размера: отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Оптимальная экономическая величина - характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Принцип изменения: изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на его стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

1) разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки;

2) такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использо­вания объекта недвижимости осуществляется в два этапа:
— на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;
- финансовая обоснованность;
- физическая осуществимость;
- соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интер­претация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

- восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

- ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- у тилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Цель оценки состоит в определении к-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестицион­ного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансо­вую отчетность и т.п. Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь дей­ствовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия про­водится в случаях: продажи какой-либо части недвижимости; получения кредита под залог части недвижимости; страхования; передачи недвижимости в аренду; определения налоговой базы для исчисления налога на имущество; оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капи­тал другого создаваемого предприятия; оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо ин­вестиционного проекта. А также при выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд, при переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом и др.

4. Подходы при оценке недвижимости. Этапы реализации в рамках каждого из подходов. В каких случаях оценщик имеет право отказаться от определения стоимости в рамках подхода. Согласование результатов расчетов.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

1.Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации;

- анализ ее достоверности и применимости;

- заключение о стоимости оцениваемого объекта;

- оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить.

Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.
При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени.

2. Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

- при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка.

3. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: -качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-инвестиционной стоимости, поскольку потенциальные инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-рыночной стоимости.

В рамках Доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-прямой капитализации доходов;

-дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость н. обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта н. в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Отказаться от использования затратного подхода в рамках конкретного объекта оценщик имеет право в случае если, Объект оценки не является отдельно стоящим зданием. Собственно определение стоимости здания, в котором размещены оцениваемые помещения, - реализуемая для оценщика задача, однако выделение стоимости отдельных помещений из общей суммы затрат на возведение всего строения приводит, как правило, к ошибочным результатам ввиду наличия в зданиях вспомогательных помещений (лестниц, коридоров, подвалов, тех. помещений) и не применяется в подобных расчетах. Использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Например, метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Или еще, например, метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Согласование результатов – это та часть оценочной работы, где оценщик формирует своё мнение по поводу стоимости объекта оценки. Здесь оценщик с позиции «здравого смысла»анализирует полученные результаты; выясняет причины, которые привели к расхождению величины стоимости, поскольку она определялась разными методами; проводит дополнительные исследования, если это необходимо для окончательного принятия решения о стоимости объекта; рассуждает по поводу окончательной величины стоимости объекта, которую считает логичной и обоснованной. Окончательная величина стоимости никогда не является результатом математических вычислений, а является результатом профессионального суждения оценщика.

Своё мнение о величине стоимости объекта оценщик формирует на основе анализа собранной информации, применяя хорошо известные в экономической литературе и оценочной практике методы стоимостного, корреляционного, статистического и точностного анализа. Рассмотрим эти экономические методы анализа применительно к формированию окончательного решения по поводу стоимостной оценки предприятия как имущественного комплекса.

5. Доходный подход. Потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход. Операционные расходы. Расходы на замещение. Коэффициент капитализации и норма дисконтирования.

 

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от н., при 100%-ном её использовании без учёта всех потрерь и расходов. ПВД зависитт от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расчитывается по формуле: ПВД=S*Ca (площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.; арендная ставка за 1кв.м.)

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход н. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во врменное владение и пользование. Величина арендной ствавки зависит от местоположения объекта, его физ. состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде); рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Фактически полная загрузка площадей в течение всего года маловероятна. Собственник может столкнуться с частичной сдачей по­тенциальных площадей. Кроме того, сданные в аренду площади могут не приносить доход в связи с преждевременным уходом арендатора с рынка либо задержкой платежей. Поэтому для стоимостной оценки рассчитывается действительный валовой доход, который учитывает соотношение спроса и предложения на подобные объекты, состояние территориального рынка недвижимости, деловую активность аренда­торов.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости:

К_нд = (Д_п • Т_с) / Н_а,

Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Н_а – число арендных периодов в году.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

 условно-постоянные;

 условно-переменные, или эксплуатационные;

 расходы на замещение, или резервы.

 

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

 налог на имущество;

 налог на землю;

 страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

 заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

 коммунальные;

 на содержание территории;

 на текущие ремонтные работы;

 заработная плата обслуживающего персонала;

 налоги на заработную плату;

 расходы по обеспечению безопасности;

 расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение -расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, сан-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недв-ти в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассч-ся оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также %-тов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то ЧОД будет завышенным.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

 

— стоимость объекта недвижимости (ден.ед), — Чистый операционный доход или ЧОД, — Коэффициент капитализации, , — коэффициент капитализации, — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Ставка (норма) дисконтирования — это процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – остаточная стоимость.

 

6. Расчет нормы дисконтирования и ставки капитализации (метод Ринга, метод Хоскольда, метод Инвуда). Денежные потоки – номинальные и реальные. Влияние вида денежного потока на нормы дисконтирования и ставки капитализации.

Методы определения нормы дисконтирования:

1.метод кумулятивного построения – ставка дисконтирования яв-ся функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному ОН:

ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + премия за риск.

2.метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недв-ти.

3.метод сравнения альтернативных инвестиций – аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную норму дисконтирования.

4.метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.