ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37, 38), ГК РФ, а также специальным законодательством. Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под застройку и расположенных на землях населенного пункта, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (например, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹). Специальные правила предусмотрены для приобретения и продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (так, продажа земельного участка, который был предоставлен в аренду, осуществляется только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка на основании решения компетентного органа, которое должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления²; при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан известить в письменной форме компетентный орган).

СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805,2005. № 19. Ст. 1750; 2005. № 25. Ст. 2425; 2005. № 30. Ст. 3101.

Выкуп арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается, если он был передан религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока, гражданам для сенокошения и выпаса скота.

163

Можно отметить, что количество заключаемых сделок купли-продажи земельных участков каждый год увеличивается. Так, в 2003 г. было заключено 96 876 договоров купли-продажи государственных и муниципальных земельных участков (в том числе по результатам торгов — 3249), в 2004 г. — 150 793 (4644), в 2005 г. — 154 702 (9562) в 2006 г. — 176 751 (10 793). Земельные участки в основном приобретаются в собственность гражданами для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями для использования в целях промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Такая же тенденция прослеживается и при продаже частных земель. В 2003 г. было заключено 323 532 договоров купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами, в 2004 г. — 357 937, в 2005 г. — 378 215, в 2006 г. — 400 075.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее земельный участок по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент перехода права собственности к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер, на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка; агент, действующий на основании агентского договора; доверительный управляющий; при проведении торгов продавцом может быть специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени. Эти и некоторые другие лица, не являясь собственниками недвижимого имущества, непосредственно выступают продавцом недвижимости в случаях, предусмотренных законом.

К объективно существенным условиям (предусмотренным законодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных, которые бы позволили определенно установить передаваемый земельный участок, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки,

164

прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, которым был присвоен государственный учетный номер (уникальный неповторяющийся на территории РФ). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о государственном учетном номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя. Если продавец представил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При характеристике предмета договора купли-продажи земельного участка важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования.

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости оцениваемого имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

165

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления кадастровой стоимости земельного участка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель¹.

Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения арендатору должна осуществляться по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

¹ СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709; 2006. № 16. Ст. 1744; 2006. № 52 (34). Ст. 5587. 166