НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Наследование позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании, или лица, указанные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать этому лицу в силу закона (например, земельный участок располагается в приграничной территории), то иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуждение принадлежащего им земельного участка. В отношении земель сельскохозяйственного назначения в ст. 5, 11 ФЗ «Об обороте земель

172

сельскохозяйственного назначения» прямо закрепляется обязанность лица произвести отчуждение земельного участка, который не может ему принадлежать на праве собственности, а поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50 %, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, то такая обязанность возлагается и на этих наследников. В отношении иных земель должна применяться норма ст. 238 ГК РФ, которая также предусматривает процедуру прекращения права собственности на имущество, которое не может принадлежать лицу на праве собственности. Правда, целесообразнее все же признать за иностранцами, лицами без гражданства и юридическими лицами с участием иностранного капитала право выбора: переоформлять принадлежащее им право собственности (право пожизненного наследуемого владения) на право аренды (если такое право допустимо в данном случае) или произвести отчуждение земельного участка в течение одного года.

Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все наследники лишены наследодателем права наследования, если ни один из наследников не принял наследства.

Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является смерть гражданина или объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Местом открытия признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно, то место нахождения имущества или его основной части.

С целью недопущения раздела земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства Земельный кодекс РСФСР 1991 г. устанавливал особенности наследования таких земель. Эта специфика заключалась в том, что земельный участок граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, должен был передаваться по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского (фермерского) хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передавался одному из наследников умершего, изъявившему желание вести крестьянское

173

(фермерское) хозяйство и отвечавшему определенным в законе требованиям. При наличии нескольких таких наследников выбор производился на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого находился земельный участок. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельный участок передавался по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Принятый Земельный кодекс РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» каких-либо особенностей наследования земель крестьянского (фермерского) хозяйства не устанавливают, и должны применяться общие положения гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Завещание является односторонней сделкой, которая выражает личную волю наследодателя. Завещание — это личное распоряжение гражданина о своем имуществе на случай смерти с назначением наследников, сделанное в установленной законом форме. Закон придает форме завещания особое значение: от ее соблюдения зависит действительность совершенного завещания. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. допускалось составление наследодателем завещания только в нотариально удостоверенной письменной форме под страхом его недействительности. ГК РФ, хотя и устанавливает нотариальную форму в качестве основной формы завещания, допускает в ряде случаев в виде исключения составление завещания и в простой письменной форме, а также предоставляет наследодателю право составить так называемое закрытое завещание.

Гражданское законодательство исходит из принципа свободы завещания, согласно которому гражданин вправе завещать принадлежащее ему имущество по своему усмотрению. Но следует учитывать права так называемых обязательных наследников, т. е.

174

становленных в законе наследников, которые вправе получить обязательную долю в наследстве, не подлежащую уменьшению наследодателем. Завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, составив новое завещание.

Наиболее часто на практике встречается наследование по закону. Возможно наследование одновременно и по закону, и по завещанию, например, когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части принадлежащего ему имущества. Наследование по закону имеет место, когда и постольку оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных ГК РФ.

Круг наследников по закону определен в части третьей ГК РФ (ст. 1142—1151). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной положениями ГК РФ. Суть очередности заключается в том, что законные наследники призываются не одновременно, а в определенной законом последовательности.

Круг наследников сформирован законодателем, исходившим из предположения, что завещатель назначил бы именно этих наследников, если бы имел возможность составить завещание. Соответственно наследники по закону состоят в определенной связи с наследодателем: между наследниками и наследодателями существуют супружеские, родственные или иные приравненные к ним отношения. Часть третья ГК РФ сохранила преемственность с положениями ГК РСФСР в части порядка наследования, при этом круг наследников по закону расширился. ГК РФ устанавливает восемь очередей наследования, включая в круг потенциальных наследников супругов и родственников до пятой степени родства.

Согласно ч. 1 ст. 1141 ГК РФ наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо они являются недостойными наследниками, либо лишены наследства завещателем, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (ст. 1146).

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для

175

ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, ого родничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для остальных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 ЗК РФ).

При невозможности раздела наследуемого земельного участка (например, если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым) земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Преимущественным правом пользуются:

а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом
общей собственности на земельный участок, — перед наследника
ми, которые не являлись участниками общей собственности;

б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком,
входящим в состав наследства, — перед наследниками, не поль
зовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками
общей собственности на него.

Остальным наследникам предоставляется наследником, получившим в счет наследственной доли земельный участок, компенсация путем передачи другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

В случае когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Принятие наследства наследниками, так же как и отказ от наследства, завещание, являются односторонней сделкой, совершение которой должно отвечать установленным в законе требованиям (в частности, по способу, сроку принятия).

176

§ 8. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности'на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Как можно заметить, реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

¹ Следует заметить, что это правило действует не безоюворочно, например, кюриди-ческому лицу — покупателю не может перейти пожизненное наследуемое владение на земельный участок, принадлежащее гражданину — продавцу недвижимости.

Цели реализации в законодательстве положения: «собственни/ ку здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости», служит норма ч. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости). Причем, это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость.

Необходимо признать, что когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т. е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению, собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая и ту его часть, на которой не располагаются здания, строения, сооружения.