Окремі титули права землекористування, їхній зміст та загальна характеристика

 

Нагадаємо, що у даній темі право землекористування розглядається як правовий титул, тобто «назва» (з латини), «ярлик», якому відповідає певний набір правомочностей, ознак права користування.

 

· право постійного користування земельними ділянками -

«право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку» (ч.1 ст.92 ЗКУ).

Право постійного користування земельними ділянками є речовим правом виключного, постійного, первинного, оплатного характеру (оплатність – умовна: плата вноситься у вигляді земельного податку).

Право постійного користування земельною ділянкою характеризується обмеженим суб’єктно-об’єктним складом:

· об’єкт - лише земельні ділянки державної або комунальної власності;

· суб’єктами можуть бути лише «а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування» (ст.92 ЗКУ). Між тим, існуюче зараз право постійного користування інших суб’єктів, що виникло до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001, зберігається (п.6 розд.Х ЗКУ). Щодо кола потенційних користувачів окремими земельними ділянками можуть існувати спеціальні обмеження – напр., відносно земельних ділянок водного фонду вони передбачені ст.59 ЗКУ (право надається «державним водогосподарським організаціям …, державним підприємствам» для певних потреб); земель лісогосподарського призначення – ст.17 ЛКУ та ст.57 ЗКУ (право може надаватися «спеціалізованим державним або комунальним лісогосподарським підприємствам, іншим державним або комунальним підприємствам, установам та організаціям, у яких створені спеціалізовані підрозділи»).

Моментом виникнення права постійного користування на даний час є момент реєстрації постійного користування (див. ст.125 ЗКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Проблема. Якщо порівнювати становище суб’єкта права постійного користування із становищем суб’єкта, що використовує майно на праві власності або господарського відання (земельні ділянки на сьогодні не використовуються на цьому титулі з огляду на положення ст.4 ГКУ; до ухвалення ГКУ вважалося, що земельне законодавство вичерпно врегульовує можливості використання земельних ділянок і не допускає застосування до цих відносин актів господарського законодавства), очевидним є те, що право постійного користування передбачає такі обмеження щодо розпорядження майном, які роблять його набагато менш привабливим навіть в порівнянні з правом господарського відання. Суб’єкт права постійного користування не може продати свою земельну ділянку (навіть за згодою певного органу державної влади чи місцевого самоврядування), не може передати її в оренду, не може отримати кредит під її заставу – загалом, він не може отримати (формально) жодних переваг, які надає власникові або суб’єкту права господарського відання право розпорядження, і тому єдине, що йому залишається – обходити закон за допомогою прихованого відчуження земельних ділянок при відчуженні нерухомого майна, укладати різноманітні «хитрі» договори на зразок договорів про спільну діяльність, інвестиційних договорів тощо, які по суті є нічим іншим, як прихованими договорами про оренду або відчуження земель. Таке становище не можна вважати нормальним.

Вважаємо, що існування права постійного користування земельними ділянками у сучасних умовах не має жодного виправдання і є шкідливим. Важко переоцінити негативний вплив такого існування на економіку держави. Шляхом покращення існуючої ситуації є відмова від права постійного користування шляхом його трансформації у право власності. Це потребуватиме змін у встановлені законом правила про власність на земельні ділянки – можливість мати земельні ділянки на праві власності має бути визнана за всіма юридичними особами.

Пропозиція відмовитися від конструкції права постійного користування стосується і випадків використання земельних ділянок органами державної влади та місцевого самоврядування. Враховуючи, що такі суб’єкти в силу самої своєї природи не повинні бути самостійними учасниками обороту (вони – лише представники держави або територіальної громади), використовувані ними земельні ділянки слід вважати державною (комунальною) власністю без надання окремого речового титулу на користування ними.

 

NB. Як вказується у спеціальній літературі¹, існування права постійного користування з обмеженим суб’єктним складом знаходиться у суперечності із обов’язками України щодо адаптації вітчизняного законодавства до законодавства ЄС. Зокр., з точки зору законодавства ЄС про конкуренцію (ст.86.1 Угоди про заснування ЄС) надання права постійного користування може розглядатися як державна допомога. Така допомога допускається, але в обмежених випадках і для певної виправданої мети.

 

 

· оренда земельних ділянок -

«засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст.1 ЗУ «Про оренду землі», ст.93 ЗКУ).

Оренда землі є речовим правом виключного, строкового, оплатного первинного або вторинного (суборенда) землекористування.

Традиційно оренда вважається зобов’язальним правом, проте за законодавством України таке право не тільки прямо назване речовим (п.2 ч.1 ст.4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), воно є таким насправді. Зокрема, право оренди є абсолютним і характеризується «правом слідування». У зв’язку із цим логічною є вимога щодо державної реєстрації права оренди. Що не логічно – так це надання праву оренди речового характеру, внаслідок чого воно практично перестало відрізнятися від емфітевзису та суперфіцію.

Видається, що встановлення правил про оренду як про речове право не перешкоджає встановленню за волею сторін зобов’язальних відносин найму земельної ділянки.

Законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об’єктів оренди. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч.1 ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»).

Моментом виникнення права оренди землі на даний час є момент державної реєстрації договору оренди (ст.ст.126, 202 ЗКУ, ст.18 ЗУ «Про оренду землі», п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI).

Детальніше про оренду землі див. питання 5 теми.

 

 

· права землекористування, що виникли відповідно до нечинного нині законодавства, а діючим законодавством не передбачені

У силу п.5 Постанови ВРУ «Про введення в дію Земельного кодексу Української РСР» від 18.12.1990, положень п.6 Постанови ВРУ «Про земельну реформу» від 18.12.1990 (з урахуванням рішення КСУ у справі про постійне користування земельними ділянками від 22.09.2005 №5-рп/2005) в Україні продовжує існувати низка прав, що не передбачені чинним земельним законодавством. Йдеться, напр., про права довічного успадковуваного та постійного володіння землею (ст.6 ЗК УРСР в ред. 1990 р.).

Ще раніше законодавство передбачало існування й інших прав, зокр., «права індивідуальної забудови» (див., зокр., Указ Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 «Про право громадян на купівлю та будівництво індивідуальних житлових будинків»).

 

Рішення виконавчого комітету районної в місті ради про надання права індивідуальної забудови (1951 рік) (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

 

Також ЗКУ 1990 р. в ред. 1992 р. було передбачено (ст.7) існування права тимчасового користування землею, яке виступало як самостійний правовий титул поряд із правом тимчасового користування землею на умовах оренди. Від права оренди право тимчасового користування землею як окремий титул істотно відрізнялося. Договір на право тимчасового користування землею мав досить короткий перелік істотних умов, до яких, в силу змісту ст.7 ЗКУ в ред. 1992 р., належав лише об’єкт (земельна ділянка із зазначенням цільового призначення) та строк користування. Плата за тимчасове користування землею вносилася у вигляді земельного податку (ст.2 ЗУ «Про плату за землю», Форма договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди), затв. ПКМ від 17.03.1993 №197).

Проблема. У практичній діяльності виникають питання, чи зберігається право тимчасового користування землею (не на умовах оренди), набуте до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001 року, який не передбачає існування тимчасового користування землею як окремого титулу. Слід наголосити, що п.7 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ передбачає, що «… особи, що одержали у … тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки … зберігають права на ці ділянки».

 

Приклад договору на право тимчасового користування землею   Наведений договір передбачає використання земельної ділянки не на праві оренди, а на окремому титулі –праві тимчасового користування землею, що було передбачено ЗКУ в ред. 1992 р. Незважаючи на те, що у бланку договору йдеться про «право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)», в даному випадку про оренду не йдеться, про що свідчить, зокр., формулювання умови про плату за землю – вона сплачується «згідно закону «Про плату за землю». Закон же (замінений зараз ПКУ) встановлював розміри земельного податку, але не орендної плати.

 

 

· «традиційні» права на чужі речі (земельні ділянки)

До «традиційних» прав на чужі речі належить земельний сервітут (гл.16 ЗКУ, гл.32 ЦКУ), емфітевзис (ст.102-1 ЗКУ, гл.33 ЦКУ), суперфіцій (ст.102-1 ЗКУ, гл.34 ЦКУ).

ЦКУ передбачає також існування права володіння чужим майном як речового права (гл.31), втім, як видається, щодо нерухомого майна в сучасних умовах (за умов реєстрації речових прав на нерухоме майно) таке речове право позбавлене сенсу.

Права на чужі земельні ділянки є речовими правами виключного або невиключного (сервітут), постійного або строкового, первинного та зазвичай оплатного користування чужою земельною ділянкою для визначених потреб.

Земельний сервітут – «право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)» (ст.98 ЗКУ). Правова природа земельного сервітуту буде детально розглянута у темі «Обмеження та обтяження прав на землю».

Емфітевзис – «відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»(ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.407 ЦКУ). Правовому режиму емфітевзису присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.33, ст.ст.407-412 ЦКУ.

Проблема. В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва (див. фототаблицю)². Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва «необхідних будинків, господарських споруд тощо» (ч.3 ст.35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови – див. нижче). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т.з. складених речових прав³.

 

Договір емфітевзису, укладений щодо садової земельної ділянки (повну цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

 

Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає із ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.413 ЦКУ). Суперфіцію присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.34, ст.ст.413-417 ЦКУ.

NB. У доктрині земельного права доцільність запровадження у правову систему України емфітевзису та суперфіцію піддається сумніву (Д.В. Бусуйок) «за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі»⁴. Вважаємо, що з наведеною позицією можна погодитися, але із застереженнями. По-перше, у разі, якщо в Україні і надалі блокуватиметься створення повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис може стати вимушеною, але ефективною альтернативою купівлі-продажу землі. По-друге, існуюча на сьогодні подібність оренди землі, з одного боку, та емфітевзису та суперфіцію, з іншого – явище ненормальне. Бажано було б, щоб конструкція права оренди землі за вітчизняним законодавством відповідала б усталеним світовим підходам, тобто послідовно відображала б зобов’язальний характер цього права.

 

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формулювання закритого переліку (numerus clausus)⁵. Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов’язок для невизначеного кола осіб, ці особи повинні бути поінформовані про зміст і види таких прав шляхом вказівки у законі.