Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Щодо регулювання справляння орендної плати за землі державної та комунальної власності див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони і відтворення земель»). Визначення засад справляння орендної плати за інші землі (саме вона розглядатиметься нижче) здійснюється за допомогою договору оренди земельної ділянки, де визначаються розмір, форма та строки внесення орендної плати (ч.2 ст.21 ЗУ «Про оренду землі»). Законодавче регулювання цих відносин має дуже обмежений характер.

Розмір орендної плати визначається у договорі оренди земельної ділянки. Можна сказати, що відносно розміру орендної плати діє обмеження суто економічного характеру: здавати земельну ділянку в оренду з рівнем орендної плати нижче від розміру земельного податку орендодавцеві заздалегідь збитково.

Деякі науковці⁷ та представники практики вважають, що при оренді земельних ділянок, виділених в рахунок земельних часток (паїв), розмір орендної плати «має бути не менший ніж розмір, встановлений чинним законодавством, тобто не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки», посилаючись на УП «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 №92, де фігурував саме такий розмір орендної плати (згодом іншими указами його було підвищено до 3 відсотків).

З такою думкою погодитися не можна. Звертаємо увагу на формулювання п.1 Указу: «[ в ] изнати одним із пріоритетних завдань … запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків⁸ … вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) …». Таким чином, положення Указу не має обов’язкового характеру. Воно і не могло б його мати, оскільки Президент України не уповноважений на регулювання відповідних відносин Конституцією. Бажання підвищити розмір орендної плати (навіть 3% - це розмір мізерний) необхідно досягати в інший спосіб: добиваючись скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення (п.15 розд.Х ЗКУ). Лише створення ринку землі призведе до встановлення справедливих ставок орендної плати.

Проблема. Спірним, на наш погляд, є питання щодо того, чи може бути встановлено нульову ставку орендної плати (за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності). Цікаво, що у РФ є судова практика щодо визнання недійними договорів оренди землі з «нульовою» ставкою саме із посиланням на те, що оренда є оплатним користуванням⁹. Схиляємося до того, що умова про «нульову» ставку орендної плати щодо земель приватної власності закону не суперечитиме. Хоча оренда землі «за визначенням» є оплатним користуванням, на наш погляд, право надати в оплатне користування земельну ділянку слід розглядати «a fortiori» («якщо передбачено більше, передбачено і менше»). Іншими словами, якщо можна надати в оренду земельну ділянку за наскільки завгодно велику або малу плату, то тим більше можна надати її в оренду за плату, що дорівнюватиме «нулю».

Видається, що сама лише «нульова» ставка орендної плати не перетворить договір оренди землі на інший правочин – договір позички (гл.60 ЦКУ), хоча б тому, що при оренді воля сторін спрямована на виникнення речового права, у той час, як при позичці право користування має зобов’язальний характер. Аналогічно, сама лише відсутність орендної плати не перетворить оренду на емфітевзис чи суперфіцій – видається, що для встановлення цих речових прав воля сторін повинна бути позитивно виражена.

Ст.22 Закону «Про оренду землі» встановлені формивнесення орендної плати: натуральна, грошова та відробіткова, існує можливість поєднання цих форм.

Порядок і строки внесення орендної плати також визначаються договором оренди землі.

За порушення у сфері справляння орендної плати (її невнесення та несвоєчасне внесення) настає цивільна відповідальність (див. гл.51 ЦКУ, а також ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань»), яка може полягати в покладенні обов’язку відшкодування збитків, сплати неустойки (насамперед, у вигляді пені). Несплата орендної плати протягом трьох місяців може бути підставою для припинення права оренди шляхом розірвання договору (п.«д» ст.141 ЗКУ, ст.32 ЗУ «Про оренду землі», ст.782 ЦКУ).