Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини

Питання про те, чи можна вести мову про знищення земельної ділянки як частини земної поверхні із певним простором, є цікавим, але в контексті розглядуваної істотної умови договору оренди його вирішення жодного значення не має, адже правові наслідки для «знищення» та «пошкодження» об’єкта оренди закон встановлює однакові.

ЗУ «Про оренду землі» (ч.1 ст.11) передбачає диспозитивну норму, за якою «[р]изик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі» (втім, нормою це положення назвати важко; скоріше, це опис існуючого стану речей). Аналогічне положення передбачене ЦКУ (ст.323). Враховуючи наведене, слід вважати, що у разі, якщо у договорі нічого не сказано про ризик випадкової загибелі об’єкта оренди, сторони погодилися із покладенням ризику на власника.

Зазвичай у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди покладається на орендаря.

Відповідальність сторін

Відповідальність за невиконання зобов’язань із внесення орендної плати. Слід враховувати, що при встановленні відповідальності за невиконання грошових зобов’язань застосовується ст.625 ЦКУ, відповідно до якої

«2. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.»

 

ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» передбачено, що розмір пені встановлюється договором (ст.1), він не може «перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня» (ст.3 Закону).

Щодо відповідальності за невнесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності потрібно враховувати, що цей платіж визнаний загальнодержавним податком (ст.ст.1, 9 та ін. ПКУ), і за порушення строків його внесення настає відповідальність у вигляді фінансових санкцій, передбачена ПКУ.

 

Відповідальність за невиконання інших зобов’язань. За невиконання інших зобов’язань договором може встановлюватися неустойка у вигляді штрафу чи пені (ст.ст.549-552 ЦКУ).

Відповідальність за порушення термінів повернення об’єкта найму у вигляді обов’язку сплати орендної плати в подвійному розмірі передбачена ч.2 ст.785 ЦКУ. Втім, умовність володіння земельною ділянкою робить фактично неможливим «повернення» земельної ділянки як її «передачі» з володіння однієї особи у володіння іншої, через що, як видається, зазначену норму до відносин оренди землі застосувати неможливо.

 

Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Вимога щодо закріплення у договорі такої умови є новелою, привнесеною ЗУ №509-VI від 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». З кількох спроб парламент таки створив механізм відчуження права оренди (останнім кроком у цьому напрямку стало прийняття ЗУ №5059-VI від 05.07.2012, яким, зокрема, внесено зміни до ст.126 ЗКУ).

Втім, вдалою таку новелу, на наше переконання, назвати ніяк не можна. В результаті оренда повністю перетворена на речове право, яке за своєю економічною природою нічим не відрізняється від емфітевзису чи суперфіцію. Таким чином, одне й те саме явище – відчужуване речове право користування земельною ділянкою – має різні правові форми (що погано), а для зобов’язального права користування земельними ділянками адекватного правового регулювання немає взагалі (що ще гірше).

Тим більше, жодної доцільності передбачати у законі істотною умовою договору оренди умови деяких видів відчуження права оренди не вбачається. Для того, щоб не давати зайвий привід для оспорювання договору, сторонам можна викласти цю умови у вигляді дозволу чи заборони відчуження права оренди без згоди орендодавця.