Страхование ответственности риэлтора

 

В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов.

Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.

Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости.

Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться.

В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются.

В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости.

Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость.

По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций".

1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя".

3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным.

Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула.

Случаев страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение - денежное.

Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования - страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства.

Согласно проекту федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии.

Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб.

Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного.

Различаются объекты страхования:

1) в страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;

2) в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).

Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:

1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора;

2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста.

Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.

В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности".

Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба.

В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:

1) юридически неправильного оформления сделки;

2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;

3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;

4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.

Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов.