Переменные расходы

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0, 29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

• Общая площадь здания 3313, 8м².

• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.

• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

• Объем здания 13248м³.

• Температура внутри здания 18⁰С.

• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.

• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.

• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

• Число кондиционеров 140.

• Суточная продолжительность работы 6 ч.

• Период работы 120 суток в год.

• Число рабочих дней в неделю 6.

• Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч.

• Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.

Расчет расходов на освещение.

Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:

используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;

стены помещений светлые.

Освещаются:

санузлы площадью 10м² каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;

машинные отделения лифтов площадью 10 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;

коридоры площадью 56 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;

лифтовые холлы площадью 5 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;

лестничные клетки общей площадью 260 м². Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

1 809 089 руб.;

вестибюль площадью 25 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

залы заседаний площадью 50 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

2 902 847 руб.;

конференц-зал площадью 100 м². Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.;

кабинеты площадью 15м² каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;

помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

прочие помещения площадью 590 м². Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.

Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12.

2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.

3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл.

4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл.

5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.

 

Таблица 13.12

Расходы на электроэнергию

 

Наименование расходов	Расход кВт-ч	Стоимость
руб.	долл.
Электроснабжение	1 171 284	210831 045
В том числе:
Расходы на электроустановки	303 062	54551 086
Расходы на отопление	638 792
Расходы на лифтовые установки			1 317
Кондиционирование		33981 120	6 117
Освещение
В том числе:
Санузлы
Машинные отделения лифтов
Коридоры		1 663 939
Лифтовые холлы		502 999
Лестничные клетки		1 809 089
Вестибюль	1 576	283 737
Залы заседаний	16 127	2 902 847
Конференц-зал		1 080 552
Кабинеты		31 271 277
Помещение пожарно-сторожевой охраны	1 576	283 737
Прочие		5 144 179

 

Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.

Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1, 5% балансовой стоимости объекта.

Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0, 83) х 0, 0022 = 500 долл.

Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.

Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:

• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;

• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.

Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.

Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.

Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24, 5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.

 

Таблица 13.13

Основные предположения подснежным потокам

Помещения	Площадь, м2	Годовая ставка арендной платы, долл.	Потенциальный валовой доход долл.	Прогноз потенциального дохода, %
Офисно-конторские
Вспомогательные
Всего
Коэффициент недоиспользования	0.83	0, 07	0, 03	0, 03	0, 03	0, 03
Переменные операционные расходы, долл.	Доля в эффективном валовом доходе, %
Показатели	Фактические данные	После реконструкции
Управление		41 820	3.00	3, 00	3, 00	3, 00	3, 00	3, 00
Электроэнергия и тепло	43 762		3.32	3.32	3, 32	3, 32	3, 32	3, 32
Водоснабжение			0, 22	0.22	0, 22	0, 22	0, 22	0, 22
Вывоз мусора			0, 72	0, 72	0, 72	0, 72	0, 72	0, 72
Уборка территории		1 200	0, 09	0, 09	0, 09	0, 09	0, 09	0, 09
Охрана			3.52	3, 52	3, 52	3, 52	3, 52	3, 52

 

Таблица 13.14