Подходы к оценке недвижимости.

 

ЧДД ₁ 0 ЧДД ₂ ЧДД

 

Срок окупаемости - минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается положителен, т.е. это период (месяц, квартал или год), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления:

,

Наряду с перечисленными критериями в ряде случаев можно использовать и другие:

· интегральной эффективности затрат;

· точки безубыточности;

· простой нормы прибыли;

· капиталоотдачи и т.д.

Ни один из перечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта. Решение об инвестировании в проект должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта.

 

 

Литература:

1. Гуськова Н.Д. Инвестиционный менеджмент: учебник. – М.: КНОРУС, 2010.- С.204-278

2. Инвестиционная деятельность: учебное пособие. Под ред. Г.П. Подшиваленко. – М.: КНОРУС, 2006. С148-242

3. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика, 2000.- 144с.

4. Дронова Л.А. Экономика и управление инвестиционной деятельностью. Учебное пособие.- Хабаровск: ХГАЭП, 2000.- С 40-50.

5. Ивасенко А.Г. Инвестиции: источники и методы финансирования.- М.: Омега –Л, 2007.- С.129-173.

 

 

Тема 4. Методология оценки недвижимости.

Вопросы:

Подходы к оценке недвижимости.

Затратный подход.

Определение восстановительной стоимости.

Оценка износа

Сравнительный подход.

Доходный подход.

Теория стоимости денег.

Метод капитализации доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Методы оценки земли (для ЭМ-33).

Согласование результатов и заключение о стоимости.

Подходы к оценке недвижимости.

Методология оценки недвижимости в соответствии с Международными и Российскими стандартами оценки включает в себя три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Метод дисконтирования денежных потоков Метод капитализации

Метод прямого сравнения продаж Метод валовой ренты

Методы: Сравнительной единицы Поэлементный Сметный Индексный

Прошедшее время

 

 

 

 

Рисунок 1 - Подходы и методы оценки недвижимости

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (сдачи в аренду) и от последующей продажи.