Метод капитализации дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода и ставки капитализации. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и

выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Потенциальный валовый доход ПВД - это общий валовый доход от недвижимости, который м.б. получен при полном использовании недвижимости

ПВД = АПг × П, где

АПг –годовая ставка арендной платы, руб/м ²;

П – площадь, м ².

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Действительный (эффективный) валовой доход - это сумма остающаяся после того, как из ПВД вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

ДВД = ПВД - поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы

Неполная загрузка помещения м.б. связана со сменой арендаторов и наличием хронически незанятых площадей. Неполный сбор арендной платы м.б. связан с невозможностью платежей или неже- ланием платить.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, непосредственно относящиеся к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода

ЧОД= ДВД - операционные расходы - отчисления в резерв на замещение

 

Операционные (эксплуатационные) расходы необходимы для поддержания нормального функционирования объекта недвижимости. Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории: постоянные и переменные.

Постоянные расходы - это расходы, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. К ним относятся:

· налоги на недвижимость

· страховые взносы

· оплата управленческих услуг

· лицензионные платежи и сборы

Переменные расходы напрямую зависят от степени загруженности объекта. Они включают в себя:

· расходы на заключение договоров аренды

· на управление

· на некоторые коммунальные услуги

· на оплату персонала с начислениями на зарплату

· на уборку

· на эксплуатационный и текущий ремонт

· на содержание прилегающей территории

Расходы на замещение или восстановление - это затраты на замену быстро изнашивающихся элементов улучшения:

· кровли

· верхнее покрытие пола и др. быстроизнаш. строит. элементы

· сан. и электротехническая арматура и приборы

· пешеходные дорожки и автомоб. дороги

· механическое оборудование (решетки для чистки ног и др.)

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

РС = ЧОД/R

где R – коэффициент капитализации (общая ставка дохода);

ЧОД – чистый операционный доход (среднегодовой или за 1-ый прогнозный год);

РС – вероятная цена продажи.

По существу метод прямой капитализации представляет собой перевод дохода за один год в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой (чистая аренда) на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование величины коэффициента капитализации.

Ошибка в его выборе может привести либо к существенному завышению, либо к занижению стоимости недвижимости. где DR - ошибка при выборе коэффициента капитализации.

Так при общей стоимости актива в размере 15 миллионов долларов, среднегодовом доходе с недвижимости в 2 миллиона долларов и коэффициенте капитализации в 10%, ошибка на 1,5 % при выборе коэффициента капитализации приведет к ошибке в оценке стоимости актива в 3 млн. долл.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящий доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.