Определение восстановительной стоимости.

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м², м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С₆₉ + S П_i69) ´ Ос ´ Км ´ К₈₄ ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св - полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С₆₉ - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

П _i69 - i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос - строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K₈₄ - комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn - региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ - это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.

Рисунок 2 - Жизненный цикл зданий

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования, модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ) – отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ: ФЖ)·100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100, %

И = [ЭВ: (ЭВ + ОСЭЖ)] · 100, %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

РС = РСзу + (ВСу – И), где

РСзу - рыночная стоимость земельного участка;

ВСу - восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);

И – общий накопленный износ улучшений.