Факторы, влияющие на стоимость земли
при оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка. Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен. Характер предыдущего использования земельного участка. Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т.п. Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или подхода сервитуры, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п. Физические характеристики земельного участка: 1) – площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками); 2) – земельные излишки (если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. Если эти излишки можно использовать сейчас или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость); 3) – топография (информация о уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической годности земли). Инженерное обустройство территории: - наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации; - наличие наружного освещения; - наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами; Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и др. Местоположение: 1) – престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий; 2) – соседство (Возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования); 3) – неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т. п.). Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность. Ресурсное качество участка. Емкость – сколько факторов может быть приложено к участку; эффективность – уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.
|
