Ипотечное кредитование. Виды ипотечных кредитов

Характерной особенностью сделок купли-продажи на рынке недвижимости является их значительная стоимость. Поэтому для финансирования таких сделок в абсолютном большинстве случаев привлекается заёмный капитал. Обычной практикой также является получение кредита для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости. Такой кредит называется ипотечным кредитом.

В настоящее время разработано множество типов ипотечного кредитования, которые отличаются схемами платежей получения и погашения кредитов. К основным типам ипотечных кредитов относятся:

1) кредита с шаровым платежом предусматривает единственный платёж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей.

2) Кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита.

3) Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

4) Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равными платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счёт погашения основной суммы кредита, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.

5) Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространённым, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции. К кредитам с переменной нормой процента относят:

¨ кредиты с корректируемой нормой процента, которые компенсируют инфляцию, либо изменяющимся размером платежа, либо изменяющимся сроком кредита;

¨ кредиты с пересматриваемой нормой процента, которые предусматривают регулярное рефинансирование кредита при рыночной норме процента;

¨ кредиты с индексируемыми платежами, у которых платежи и остаток кредита регулярно индексируются.

6) Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получение ещё одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны, под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита.

7) Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счёт погашения, в получении части дохода или части от реверсии.

8) Кредит для освоения земли и нового строительства отличается тем, что его выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.