Задача 4. Определить текущую стоимость ипотечного кредита.Условия ипотечного кредита предусматривают выплату 30 т.р

Определить текущую стоимость ипотечного кредита. Условия ипотечного кредита предусматривают выплату 30 т.р., в конце каждого года на протяжении 25 лет. Ставка дисконта – 10%.

5. Функциональный износ объектов недвижимости.

Износ - это потеря стоимости собственности. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа:

n физический износ;

n функциональный износ;

n внешний (экономический) износ.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике называется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счётчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и др. Критерием износа с точки зрения устранимости является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым.

Исправимый функциональный износ вызывается:

v недостатками, требующими добавления элементов;

v недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

v «сверхулучшениями».

В первом случае величина износа определяется как разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта.

Во втором случае величина износа рассчитывается как восстановительная стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

В третьем случае износ определяется как текущая восстановительная стоимость элемента сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания.

Неисправимый функциональный износ вызывается за счет:

v позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

v позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно;

v «сверхулучшений».

В первом случае неисправимый функциональный износ измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Во втором случае неисправимый функциональный износ измеряется как текущая стоимость элементов, минус их физический износ, плюс настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием этих элементов.

В третьем случае неисправимый функциональный износ измеряется как восстановительная стоимость элементов сверхулучшения, минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость.