Последовательность применения метода сравнения продаж

9. ПИСЬМО ЦБ РФ от 09.06.99 N 170-Т "О порядке распространения информации о ценных бумагах, выбывших из владения их законных держателей помимо воли последних, получаемой Банком России". Источник публикации "Вестник Банка России", N 36, 17.06.99

Порядок определения стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж (рыночный метод, метод рыночной информации, метод прямого сравнения), является наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность метода заключается в том, стоимость собственности определяется путём сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж даёт при оценке некоммерческой недвижимости (многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.)

Последовательность применения метода сравнения продаж.

1) подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. На этой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Данные о продажах сравниваемых объектов обычно находятся в регистрационных конторах и риэлторских фирмах, в материалах судебных заседаний, в архивах оценщиков, кредитных институтов, нотариальных контор и т.п.

Собранная информация проверяется на достоверность. Данные о сделках должны быть подтверждены продавцом, покупателем, брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимостью.

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Так как объекты недвижимости часто отличаются по размеру и числу элементов, при сравнении рыночных продаж необходимо привести рыночные данные к общему знаменателю. На разных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы измерения.

3)сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

На этой стадии в цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для определения цены, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.(при этом поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.)

4)приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

На этой стадии оценки методом сравнительного анализа продаж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.