Определение стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса

Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением прав собственности, изменением направления использования объекта, выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов и т.п. Оценщик должен хорошо знать цели и задачи, ради которых производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости во многом зависит от того, насколько правильно определены цели оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, инвестиции и т.д.

На рис. 1.3. отмечены наиболее характерные случаи, когда возникает по­требность в оценке стоимости тога или иного объекта недвижимости (цели оценки). Как видно из рис.1.3., особую группу целей составляют инвестиционные цели:

- покупка/продажа объекта с целью его развития; реконструкция объекта и эксплуатация по тому или иному назначению; замена управляющего объек­том на более профессионального; организация на базе объекта какого-либо бизнеса и др.;

- передача объекта недвижимости в доверительное (трастовое) управ­ление специализированной компании, фонду или банку с целью повышения его доходности за счет более профессионального управления. Данный вид операций широко развит в США и других зарубежных странах;

- оценка бизнеса предприятия с целью купли-продажи его акций или до­ли (вклада) в уставном капитале, сотрудничество с предприятием по различ­ным направлениям;

- получение и выдача кредита под залог какой-либо части или всей не­движимости, т.е. ипотека;

-оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия).

Как самому владельцу недвижимости, так и другим участникам созда­ваемого предприятия, важно обоснованно определить доли каждого учредителя, в соответствии с размерами которых будет происходить распределение дохода предприятия.

Развитием прошлого случая является оценка стоимости недвижимого имущества при разработке бизнес-плана при реализации какого-нибудь инвестиционного проекта.

Для обоснования инвестиционного проекта необходимо знать исходную долю объекта недвижимости и его долю среди всех источников инвестиций, которая в будущем будет основой для распределения результатов реализа­ции проекта между его участниками.

Оценка недвижимого имущества обязательно должна проводиться при реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, разделение, вы­деление и др.). При слиянии или присоединении юридических лиц каждой из сторон нужно знать стоимость своего контрагента, чтобы определить свою долю в новом предприятии. При разделении юридического лица или выделе­нии из его состава одного или нескольких юридических лиц необходимо оце­нить первоначальную стоимость имущества реорганизуемого лица, чтобы в определенной пропорции разделить его между новыми лицами - правопреем­никами.

Необходимость оценки объектов недвижимости может возникнуть у ин­весторов при покупке закладных ценных бумаг на данный объект, переуступке долга по кредитному договору и договору залога, при выкупе дебиторской за­долженности предприятия и др.

Рис. 1.3. Цели оценки стоимости недвижимости

Задача оценки может возникнуть перед инвестором и при ликвидации юридического лица, проведении санации несостоятельного предприятия, при передаче части или всей недвижимости в аренду - оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа объ­екта арендатором (если это предусмотрено договором аренды).

Оцениваемая стоимость - это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятий цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятиями стоимости и цены часто ставится знак равенст­ва, в теории оценки принято различать эти понятия.

Цена - это фактический показатель. Она указывает ту сумму, которая была заплачена за аналогичный объект в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах сделок. Но, чтобы расширить информационную базу, оценщик может привлекать также сведения о ценах предложения и спроса на рынке. Только с помощью ана­лиза можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стои­мость. История российской приватизации и предшествующая ей крайне из­вращенная система ценообразования в СССР хорошо продемонстрировали, что в определенных условиях цена может значительно отличаться от реаль­ной (рыночной) стоимости.

Издержки (затраты) - это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного объекта недвижимости либо для его приобретения. Из­держки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящая недвижимость может иметь низкую полезность и потому - не­высокую стоимость. В российской реальности достаточно примеров этому.

Цели оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости. Исходя из четко сформулированных целей оценки, определяется именно тот вид стоимости, который нужно определить. Оценка каждого вида стоимости имеет свои специфические особенности и предъявляет специальные требо­вания к использованию методического инструментария. Как было отмечено выше, если оценка преследует инвестиционные цели, то задача оценщика со­стоит в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Среди других видов стоимости следует выделить такое понятие, как ры­ночная, или обоснованная рыночная стоимость.

Обоснованная рыночная стоимость - это цена, характерная для данного вида объекта недвижимости (наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан) на конкурентном и открытом рынке при условии, что объ­ект экспонируется на рынке в течение времени, обычного для недвижимости такого вида (маркетинговое время); предполагает свободную конкуренцию, ко­гда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осоз­нанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке. В данном контексте понимается, что продавец и покупатель - это гипотетические лица, действующие с типичной мотивацией участников конкурентного рынка. В практике оценки стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость.

В зависимости от степени «рыночности» выделяют также частичную ры­ночную и нерыночную стоимость.

Нерыночная стоимость имеет место тогда, когда ее расчет должен вы­полняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими ор­ганами управления (например, при исчислении налогов, государственных по­шлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т.д.). Сфера применения ры­ночной стоимости в хозяйственной практике постепенно расширяется. Так, с 1994 г. постановлением Правительства РФ разрешено применять этот показа­тель при переоценке основных фондов. На практике цены конкретных сделок отличаются от рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынуждающие обстоятельства купли-продажи, про­дажа «под нажимом» и т.д. Примером нерыночной стоимости является нор­мативно рассчитываемая стоимость.

Некоторые объекты недвижимости не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимо­сти ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информа­ции.

В зависимости от ситуаций и целей оценки выделяют уже такие виды стоимости, как потребительская, страховая, таможенная и др.

Когда объекты недвижимости выступают объектами инвестиций и/или одной из форм инвестиций, то есть когда земля, здания, сооружения или имущественный комплекс предприятия участвуют в реализации того или ино­го инвестиционного проекта, возникает потребность в определении инвести­ционной стоимости недвижимости, своего рода инвестиционного потенциа­ла, инвестиционной пригодности того или иного объекта, характеризуемого показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен дан­ный объект и при которой инвестиции в данный объект будут рентабельны.

Под инвестиционной стоимостью, как правило, понимают стоимость объекта недвижимости, который рассматривается как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проек­том и его инвестором. Как было отмечено выше, к оценке инвестиционной стоимости часто обращаются при осуществлении реорганизационных меро­приятий и обосновании инвестиционных проектов.

Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим к оценке стоимости коммерческой недвижимости (общественных и производственных зданий, в том числе объектов незавершенного строительства, а также машин, оборудования и интеллектуальной собственности, как составных частей иму­щественного комплекса предприятия). Как было упомянуто выше, такая не­движимость призвана приносить ее владельцу или пользователю определен­ный доход, в то время как жилая недвижимость служит для удовлетворения потребностей человека в жилье, и только в отдельных случаях используется как источник получения дохода (сдача в наём, приобретение с целью пере­продажи и т.п.).

Вкладывая в реализацию инвестиционного проекта тот или иной объект недвижимого имущества, его владельцы или пользователи становятся, наря­ду с владельцами денежных средств (капитала), технологий, ноу-хау и других источников инвестиций, полноправными участниками инвестиционного проек­та, субъектами инвестиционной деятельности, имеющими все права в распределении результатов проекта. А поскольку в нормальной рыночной эконо­мике распределение результатов инвестиций происходит пропорционально вкладу каждого участника инвестиционного проекта, то возникает потребность в оценке реальной стоимости объектов недвижимости, вкладываемых в реа­лизацию того или иного инвестиционного проекта. При этом важно, что ре­зультатом оценки будет не только стоимостный показатель здания или соору­жения, но и вывод своего рода инвестиционной пригодности (полезности) данной недвижимости для данного или альтернативного инвестиционного проекта. То есть задача оценщика состоит в том, чтобы, используя современ­ный методический инструментарий, профессиональный опыт и знание рынка, выбрать наиболее эффективный вариант использования недвижимости в альтернативных инвестиционных проектах.