Ипотечное кредитование инвестиций

Ипотека - залог недвижимого имущества, с целью получения ссуды. При этом закладываемое недвижимое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой так же понимают заклад­ную и долг по ипотечному кредиту.

Особенностью ипотечного кредитования является то, что в течение всего срока кредитования ни заемщик (залогодатель), ни кредитор (залого­держатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, по­скольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоря­жаться имуществом. Ипотечное кредитование выгодно как заемщику, так и кредитору.

Заемщику ипотечный кредит позволяет:

• приобрести объект, стоимость которого может существенно превы­шать размер собственного капитала;

• повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу­тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

• приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору при­читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

• получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управле­нии капиталом;

Для кредитора ипотечное кредитование также имеет ряд плюсов:

• длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

• обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

• гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реа­гировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устой­чивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи креди­туемого актива до истечения срока погашения долга;

• оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кре­дитные ресурсы;

• возможность контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности.

Отношения между заемщиками и кредиторами определили два ос­новных взгляда на ипотеку. При упрощенном взгляде все представления об ипотеке исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кре­дита. При более профессиональном подходе, ипотека рассматривается не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной подсистемы финан­сового рынка. Это и обусловило деление системы ипотечного кредитования на первичный и вторичный рынки закладных. Закладная представляет собой кредитный договор, который является основным инструментом регули­рования отношений между субъектами ипотечного рынка.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипо­течный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка закладных выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимо­сти (рис. 4.1).

Первичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансо­вого рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных бан­ков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридиче­ских и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.

Предложение ипотечным банком своих закладных другим инвесторам является своего рода мостиком из первичного рынка закладных во вторич­ный, деятельность которого организуется по следующей схеме.

Рис. 4.1. Субъекты и инструменты первичного рынка недвижимости

 

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже пре­доставленным ипотечным кредитам (ссудам), т.е. компания, предоставив­шая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспечен­ные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

• клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;

• кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

• покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополни­тельными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

• эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупате­лями указанных ценных бумаг, которые, по сути являются облигациями, не привязанными к конфетным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, мо­гут выступать различные финансовые учреждения, такие, как коммерче­ские банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент та­ких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

• далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опи­раясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Схе­ма отношений между участниками вторичного рынка закладных показана на рис. 4.2.

Рис. 4.2. Субъекты и инструменты вторичного рынка недвижимости

Вторичный рынок закладных - это сегмент общего кредитно-финансо­вого рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации первичных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов (особенно институциональных) при­обретать ценные ипотечные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается обычно мощными государственны­ми гарантиями и страхованием.

Виды ипотечных кредитов

Рынок закладных на сегодняшний день характеризуется многообра­зием способов погашения кредита, уплаты процентов, изменения процент­ных ставок, установления сроков кредитования и других особенностей. Эти особенности определяют разнообразие ипотечных кредитов. При этом их можно сфуппировать по различным классификационным признакам:

• характеру участия в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капи­тала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и перемен­ными платежами. Кредиты с постоянными платежами - те кредиты, по ко­торым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым вели­чина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кре­дитора в доходах инвестора).

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколь­кими платежами. К ним относят кредиты:

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное по­гашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро­вый» платеж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в остав­шийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в при­росте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме­жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо­сти различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она использу­ется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недви­жимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полу­ченный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Но­вый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капи­тала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель­ства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Пре­доставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Нормативно-методическое обеспечение ипотечного кредитования

Несмотря на сравнительно небольшой риск ипотечного кредитования, каждый кредит должен иметь гарантированную правовую защиту. В на­стоящее время основными нормативными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются: Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипо­течного жилищного кредитования в Российской Федерации», ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о по­рядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав тре­бований по ипотечным кредитам», ПП РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» призван ре­гулировать правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества. Нормы Закона РФ «О залоге» со дня введения в действие вышеуказанного Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имуще­ства (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат ему. Иные федеральные законы и правовые акты Российской Федерации также при­меняются в части, не противоречащей указанному закону.

В законе также сказано, что ипотека может быть установлена в обес­печение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Законом не допускается ипотека земель находящихся в государст­венной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель с/х организаций, крестьянских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных с/х. Также не допускается ипотека части земельного -участка площадью меньше допустимой соответствующим нормативным актом.