Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа продаж

В большинстве работ, посвященных методической базе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, сравнительный подход отождествляется исключительно с методом сравнения продаж (прямого сравнительного анализа продаж) - одним из наиболее распространенных в оценке недвижимости, который заключается в сборе данных о продажах и предложениях, аналогичных по качеству и пригодности объектов недвижимости, и последующей корректировке цен на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. Однако следует заметить, что сравнительный подход не ограничивается только сравнением данных о недавно совершенных сделках с аналогичными или близкими по характеристикам объектами, - при отсутствии рынка продаж некоторых видов объектов, например, из-за неразвитой инфраструктуры или недоступности этих объектов к покупке по каким-либо причинам, сравнительному анализу могут быть подвергнуты данные о проводимых ранее квалифицированных оценках аналогичных объектов.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· спроса и предложения;

· пропорциональности;

· зависимости.

Покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Данный метод обеспечивает следующие преимущества:

· наиболее простой подход;

· статистическую обоснованность;

· методы корректировки;

· обеспечение данных для других подходов.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж, сравнительному анализу подвергаются технико-экономические показатели и цены аналогичных сопоставимых объектов, которые были проданы на рынке в обозримом прошлом. Оценка осуществляется в несколько этапов в такой последовательности:

1. Исследование рынка и анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости с целью сбора и последующего отбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов и др.;

2. Отбор достоверной информации;

3. Определение подходящих единиц сравнения и выделение необходимых элементов сравнения;

4. Проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения и корректировка стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

Технология и последовательность оценки с использованием данных и результатов прошлых оценок аналогичных объектов будет отличаться от метода сравнения продаж только тем, что вместо условий и времени совершения сделок купли-продажи элементами сравнения будут выступать условия и время проведённых квалифицированных оценок. При этом для недоступных к продаже объектов их стоимость дополнительно может быть скорректирована (увеличена) на сумму, которая, вероятно, будет мотивировать владельца «недоступного» объекта осуществить его продажу.

Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. Точность оценки напрямую зависит от количества и качества собранной информации. Могут использоваться данные БТИ, фондов имущества, рекламных агентств, базы данных оценщиков и другие источники информации. При этом продажная цена объекта должна соответствовать добросовестной честной сделке между осведомлёнными сторонами, стороны не должны быть зависимыми друг от друга, между ними не должно быть родственных связей, сговора с целью уклонения от налогов и т.п.

В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки. В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное использование определяется или как для свободного участка земли, или как для собственности с существующими улучшениями.

Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является максимальная остаточная стоимость земли, которая может быть определена вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения или применением техники остатка для земли. При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно.

Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа. Риск может быть оценен путём прямого сравнения стоимости недвижимости при различных вариантах использования или сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования.

Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием, наибольшее внимание следует уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения по передаваемым правам собственности, по условиям финансирования, по условиям сделок купли-продажи, по времени совершения сделок купли-продажи, по физическим характеристикам, по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода, по характеру использования и т.д. На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения.

Для проведения процедуры сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рынке традиций. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

Например, для сравнения продаж участков земли обычно используются следующие единицы:

· цена за единицу площади;

· цена за 1 м пог. вдоль красной линии;

· цена за участок.

Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы:

· цена за 1 м² общей площади;

· цена за 1 м² полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;

· цена за комнату;

· цена за квартиру;

· цена за 1 м³ здания или сооружения;

· цена за все сооружение;

· цена за единицу, приносящую доход.

Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок (поправок) цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.

Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему (индивидуальных) элементов сравнения.

К общим и подлежащим обязательному учету для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:

· набор прав на недвижимость (состав передаваемых прав);

· условия финансирования сделки купли-продажи;

· условия сделки купли-продажи;

· время совершения сделки купли-продажи;

· месторасположение объекта недвижимости;

· физические характеристики объекта недвижимости;

· экономические характеристики объекта недвижимости;

· характер использования объекта недвижимости;

· компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.

Под корректировкой на набор прав на передаваемые права собственности понимается учет разницы между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) снижает стоимость объекта недвижимости. Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет таких факторов, как коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация (выплаты).

Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования. Финансовые расчеты между покупателем и продавцом могут иметь различные варианты, из которых можно выделить три типичных:

· расчет покупателя за счет собственных средств и на дату продажи;

· получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости под залог;

· финансирование сделки купли объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения. По двум остальным она обязательна.

Под корректировкой на условия сделки купли-продажи (чистота сделки) понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств, недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости для всех потенциальных покупателей. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени.

Составляющими фактора времени является инфляция и дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменения спроса и предложения на объекты недвижимости и др., величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи можно определить с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, или с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Под корректировкой на местоположение понимается учет факторов, определяющих пространственно-территориальные координаты размещения объекта недвижимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик, степень влияния которых зависит от направления использования его: для сельскохозяйственных угодий - плодородие, наличие мелиоративных систем, транспортная доступность и т.п.; для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) - экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, наличие коммуникаций, престижность.

Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения.

Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т. д.

Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.

Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т. д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Корректировки на экономические характеристики, как правило, определяются на основе разницы в уровне операционных расходов.

Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.

Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения (например, нематериальные активы и goodwill при оценке предприятия, как имущественного комплекса и объекта недвижимости). Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.

Корректировки могут выполняться различными способами: применением денежных (абсолютных), процентных (относительных) или коэффициентных поправок на отдельные элементы сравнения (факторы), увеличивающих или уменьшающих цену объекта, использованием групповых поправок, учитывающих одновременно совокупность факторов, влияющих на цену.

Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются, как правило, в такой последовательности факторов:

1. набор прав на недвижимость;

2. условия финансирования сделки купли-продажи;

3. условия сделки купли-продажи;

4. время совершения сделки купли-продажи.

Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости недвижимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. К количественным методикам относят:

· анализ парного набора данных;

· статистический анализ;

· графический анализ;

· анализ тенденций;

· анализ издержек.

К качественным методикам относят:

- относительный сравнительный анализ;

· распределительный анализ;

· метод экспертных оценок.

· Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной на первом этапе оценки рыночной информации. При этом специалисты считают, что предпочтение следует отдавать в том порядке, в котором методики были перечислены.

Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ, под которым понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ, и который включает в себя четыре последовательных этапа:

· определение элементов сравнения;

· определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;

· определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;

· определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

При достаточно большом количестве аналогичных объектов и сделок купли-продажи возможно построение путём статистической обработки данных корреляционно - регрессионной модели (уравнения регрессии) цены единицы сравнения, описывающей зависимость вероятной цены от нескольких основных параметров (элементов сравнения).

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

В России сравнительный подход получил наибольшее распространение для оценки жилой недвижимости, поскольку именно объекты такого типа строятся, в основном, по типовым проектам, и на рынке всегда можно найти достаточное число аналогов. В настоящее время к объектам жилой недвижимости присоединились объекты офисной недвижимости, складских и торговых помещений.

Для оценки же общественных и производственных зданий, которые, в большинстве случаев, обладают некоторой уникальностью и рядом специфических черт и, чаще всего, выступают в качестве объектов и источников инвестиций, сравнительный подход имеет ограниченное применение; он редко имеет самостоятельное значение и чаще используется в качестве вспомогательного инструмента для оценки стоимости по затратам и доходам.

На западе, где рынок недвижимости уже сложился, сделки совершаются достаточно часто и, как правило, в конкурентных условиях, информация о сделках, её сторонах и объектах является абсолютно открытой и доступной каждому. Благодаря стремительному развитию информационных технологий любую информацию можно получать в режиме реального времени с использованием электронных средств связи, независимо от того, где ты находишься, сравнительный подход, однако, является широко распространённым и позволяет достаточно точно определить реальную рыночную цену того или иного объекта.