Доходный подход оценки земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения до­хода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения. В зависимости от целевого назначе­ния земельный участок может принести его владельцу сле­дующие виды доходов:

· арендную плату за землю;

· часть дохода от единого объекта недвижимости, прихо­дящуюся на земельный участок;

· расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;

· доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже или залоге.

Потоки доходов в период владения и выручка от последу­ющей перепродажи земельного участка (реверсия) за выче­том затрат капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость земли двумя основными методами:

· методом прямой капитализации – применяется, когда в расчетах используется доход за 1 год (или среднегодовой), который по годам изменяется незначительно;

· методом дисконтирования денежных потоков – при­меняется, когда поток будущих доходов существенно изменя­ется по годам.

В отличие от метода сравнительного анализа продаж до­ходный подход оценки земли основан на прогнозируемых по­казателях.

Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициенты капитализации.

Если известны величина чистого дохода Д и норма (ко­эффициент) капитализации К, то можно определить сто­имость земли С по формуле

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. А коэффициент капитали­зации – это ставка, с помощью которой осуществляется пе­реход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. По величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (от­дачи) на вложенный капитал и его возмещение.

№ 11-1.Земельно-кадастровая документация, её виды, назначение, содержание.Общие сведения о кадастровых инженерах Статья 29. Кадастровый инженер

I. Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее- квалификационный аттестат).

2. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

3. Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при выдаче квалификационных аттестатов используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с установленными статьей 30 настоящего Федерального закона правилами.

4. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший квалификационный аттестат, направляет в орган кадастрового учета уведомление о выдаче данного квалификационного аттестата, содержащее указанные в пунктах 1-5 части 2 статьи 30 настоящего Федерального закона сведения, и копию данного квалификационного аттестата в срок не более чем один рабочий день со дня выдачи данного квалификационного аттестата.

5. Аттестация проводится в форме квалификационного экзамена. Квалификационные экзамены принимаются квалификационной комиссией, формируемой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее- квалификационная комиссия). При этом к сдаче квалификационных экзаменов допускаются лица, отвечающие установленным частью 2 настоящей статьи требованиям и не ограниченные в праве на обращение с заявлением о получении квалификационного аттестата в соответствии с частью 9 или 10 настоящей статьи.

6. Состав и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата, порядок выдачи квалификационных аттестатов устанавливаются Правительством Российской Федерации. Программы квалификационных экзаменов, порядок их проведения, форма квалификационного аттестата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

7. Квалификационный аттестат аннулируется в случае:

1) установления факта представления подложных документов кадастровым инженером для получения квалификационного аттестата;

2) поступления в квалификационную комиссию сведений о вступлении в законную силу приговора суда, предусматривающего наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера, и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока;

3) подачи кадастровым инженером в соответствующую квалификационную комиссию заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата;

4) принятия неоднократно в течение календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такое решение было признано недействительным в судебном порядке);

5) непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомления в установленном частью 6 статьи 30 или частью 3 статьи 31 настоящего Федерального закона порядке.

8. Решение об аннулировании квалификационного аттестата принимается квалификационной комиссией. В данном решении должны быть указаны обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 7 настоящей статьи. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший квалификационный аттестат, направляет копию решения об аннулировании такого квалификационного аттестата в течение одного рабочего дня со дня принятия данного решения в орган кадастрового учета, а также лицу, квалификационный аттестат которого в соответствии с данным решением аннулирован. Данная копия должна быть заверена должностным лицом указанного органа исполнительной власти. Квалификационный аттестат признается аннулированным и, следовательно, не действующим со дня внесения сведений о его аннулировании в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с установленными статьей 30 настоящего Федерального закона правилами. Лицо, квалификационный аггестат которого аннулирован, вправе обжаловать решение об аннулировании квалификационного аттестата в судебном порядке.

9. Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован, не вправе обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата:

1) в течение двух лет со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктом 3 или 4 части 7 настоящей статьи;

2) в течение года со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 7 настоящей статьи;

3) в течение срока, предусмотренного вступившим в законную силу приговором или решением суда, если квалификационный аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 7 настоящей статьи.

10. Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован по предусмотренному пунктом 1 части 7 настоящей статьи основанию, не вправе обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата.

№ 12-1. Карты и планы, используемые при создании документации кадастра объектов недвижимости

Электронная карта — цифровая картографическая модель, визуализированная или подготовленная к визуализации на экране средствами отображения информации в специальной системе условных знаков. Объектом электронной карты является структурная единица цифровой модели местности, отображающая объект местности или другую информацию, обязательную для отображения на карте.
Независимо от методов и технических средств, с помощью которых была создана электронная карта (план), она должна удовлетворять следующим основным требованиям:

• по содержанию, проекции, системе координат и высот, номенклатуре и точности электронные карты должны полностью отвечать требованиям, предъявляемым к традиционным картам;
• при создании электронных карт необходимо использовать единую систему классификации и кодирования информации об объектах местности;
• условные знаки электронной карты должны быть стандартными.

Информацию на электронных картах предоставляют в виде метаданных, т. е. данных, которые позволяют описывать содержание, объем, положение в пространстве, качество (точность, достоверность, полноту и современность) и другие характеристики электронных карт. Метаданные имеют следующие разделы:

• общие данные (название метаданных, название и адрес организации, представившей метаданные сведения об организации, изготовившей электронную карту, полнота данных и др.);
• геодезическая информация (геодезические параметры Земли, земные эллипсоиды, системы координат и высот, каталоги координат пунктов геодезических сетей и др.);
  картографическая информация;
• другая информация.

Раздел картографической информации метаданных электронных карт содержит сведения: о масштабе, номенклатуре, проекии, компоновке, разграфке, виде картографической сетки, координатах углов рамки листа, способах отображения рельефа, а также других данных, сведений, позволяющих составить электронную карту. Картографическая информация должна быть соответствующим образом организована. При этом правила цифрового описания картографической информации должны удовлетворять следующим требованиям: (далее…)