ИСПОЛНЕНИЕ СДЕЛКИ

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным.

Каждая операция (сделка) это совокупность действий, о которых стороны договорились, и которые зафиксированы в договоре. Эти действия нужно исполнить. Поэтому они называются обязательствами. Что собой представляет любое такое действие (обязательство)?

Любое действие начинается с организационной стадии. Организационная стадия – это та стадия, на которой участник операции сообщает своим партнерам, что он собирается предпринять какое-то действие. Например, он – продавец, и он сообщает, что в соответствии с договором должен передать дом покупателю такого-то числа, и приглашает покупателя прийти, принять дом и оформить документы, подтверждающие передачу. Само приглашение (информирование) – это организационная стадия. А вот передача дома и оформление документов – это уже следующие стадии.

На, так называемой, материальной стадии происходит выполнение действия (обязательства). В нашем примере продавец встречается с покупателем, впускает в дом, передает ему ключи. Теперь покупатель фактически обладает, владеет домом.

Однако тут же следует техническая стадия. В нашем примере она будет выглядеть следующим образом. Покупатель осматривает дом, проверяет его состояние и соответствие тому, как он описан в договоре. Другими словами он проверяет: продавец передает ему дом в надлежащем состоянии, в том состоянии, о котором они договорились, или нет. На этой стадии еще раз полезно вспомнить о важности технической инвентаризации того объекта недвижимости, который является предметом сделки.

Если действие состоялось, оно оформляется документально. А это значит, что наступает юридическая стадия. Оформляется документ о выполнении действия, или, говоря юридическим языком, об исполнении обязательства. Пишется и подписывается акт, квитанция или что-то подобное. Такой документ оформляется и в том, случае если участников сделки все устраивает, и в том случае, если устраивает не все. И если есть какие-либо проблемы, недостатки, претензии, они фиксируются в документе. В нашем примере документ, безусловно, будет называться актом приема-передачи объекта недвижимости. В нем будет записано, что дом в надлежащем состоянии передан от покупателя к продавцу. Однако, если продавец, решил схитрить, и демонтировал какое-либо оборудование (например, газовую плиту, отопление или что-то еще), в акте это нужно указать.