Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:
1. Страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество. Подоперация страхования в сделке может имеет два вида:
- Если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
- Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
2. Включение коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и другие.
3. Принципы договорных отношений:
Виктор Андреевич Горемыкин предлагает следующие принципы договорных отношений:
| № п/п
| Принципы
| Основное содержание (сущность)
|
| 1.
| Свобода (добровольность) договора
| Стороны самостоятельно определяют:
- заключать договор или не вступать в отношения;
- содержание договора;
- вид договора – предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор;
Ст. 421 ГК РФ «Свобода договора»
|
| В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (фондом государственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.
|
| 2.
| Равноправие сторон
| Равенство прав в любых договорах, кроме присоединения (ст. 428 ГК РФ «Договор присоединение». Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к присоединенному договору в целом.)
|
| 3.
| Автономия воли
| Воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой
|
| 4.
| Заинтересованность
| Каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы
|
| 5.
| Соответствие законам
| - Большая часть норм – диспозитивные;
- Договор должен соответствовать императивным нормам (ст. 422 ГК РФ «Договор и закон»).
|
| 6.
| Обязательность исполнения
| - Договор имеет силу закона для его сторон;
- Все условия договора должны исполняться в срок.
|
| 7.
| Ответственность
| При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна:
- Возместить другой стороне причиненные убытки;
- или передать объект собственнику.
Соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно.
|
| 8.
| Презумпция вины должника
| При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать.
|
| 9.
| Соответствие сущности договора
| Условие договора, его предмет должны соответствовать виду сделки (мена, купля-продажа и так далее).
|
| 10.
| Защита слабой стороны
| Осуществляется с помощью антимонопольного законодательства
|
