Комплексный укрупненный сетевой график

 

В прошлые годы план строительной организации формировался исходя из мощности строительной организации. Всего 25-30 лет назад в очередь к генподрядчику стояли заказчики. Генподрядчик, исходя из своих возможностей, выбирал, что он будет строить и у какого заказчика.

С переходом к рынку ситуация изменилась. Теперь уже подрядчики участвуют в конкурсах на получение подрядов. В этих условиях не под подрядчика формируется заказ, а под конкретный объект или назовем его проект. Смысл названия проекта в том, что объект нужно построить в срок, в пределах сметы и с высоким качеством, которое обеспечит нормальную эксплуатацию объекта сразу после ввода.

Прибыль для всех участников проекта – уже не главное, она как результат правильной организации и управления строительством. В этих условиях появляется доверенное лицо заказчика – коммуникатор. Все распоряжения генподрядчику, проектировщику исходят только от него. У американцев это называется one-to-one (один одному). Благодаря этому принципу ликвидируется большинство возможных конфликтов на стройке. Коммуникатор и его небольшой коллектив контролеров принимают работы от строителей и не допускают оплаты невыполненных объемов работ. Коммуникатор является ключевой фигурой, обеспечивающий реализацию проекта. К нему сходятся все проблемы и от него исходят все решения. В связи с такой ответственностью, коммуникатор должен иметь модель (график) будущего процесса строительства. Одного взгляда на график должно быть достаточно, чтобы определить, есть ли сбой в строительной технологии, отставание или опережение работ от плана. Такой моделью является комплексный укрупненный сетевой график (КУСГ), в нашем случае, для возведения жилого микрорайона. В американской практике такой график имеет юридическую силу. Основные параметры КУСГ:

· срок строительства;

· освоение средств по месяцам в %;

· качество работы;

Они являются законом для генподрядчика.

 

Финансовые показатели проекта

 

Рыночная цена возводимого микрорайона

№	Наименование задачи	Общая площадь, м2	Цена м2, тыс. руб. (2008 г.)	Стоимость, тыс. руб.
	5-этажный жилой дом, 2 шт.
	Универсам
	Детский сад
	Итого

 

Цены за 1 м² общей площади по технологии «Аркос» на 15-20% ниже, чем зданий, построенных по технологии пермского завода силикатных панелей (ПЗСП) и на 30-40%, чем зданий, возводимых из кирпича и составляет от 25 до 28 тыс. руб. за 1 м² общей площади.

При заключении договора с заказчиком подрядной строительной организации необходимо определить договорную цену на возведение микрорайона. Это цена, ниже которой подрядчик не может заключить договор на возведение комплекса зданий, иначе будет работать себе в убыток.

Расчет договорной цены

№	Наименование показателя	Всего, тыс. руб.
	Общая стоимость строительства	2312,5
	Стоимость проектных работ	55,5
	Стоимость пусконаладочных работ	18,5
	Дополнительные затраты на временные здания и сооружения	82,2
Итого: – договорная цена (1984 г.), – договорная цена (с учетом коэффициента индексации К=74,33 к ценам 2008 г.)	2468,7   183498,5

 

Рыночная цена 221500 тыс. руб. больше договорной цены 183498,5 тыс. руб., что выгодно для подрядчика.

Показатели эффективности проекта в целом. Согласно проведенным расчетам при реализации проекта будут достигнуты следующие результаты.

 

Итоговые показатели реализации микрорайона

№	Показатель	Результат
	Общая площадь жилых домов, м2
	Общая площадь коммерческих торговых площадей, м2
	Общая площадь детского сада, м2
	Период реализации, месяцев
	Общие расходы по проекту, млн. руб.	183,5
	Общие доходы от продаж, млн. руб.	221,5
	Валовая прибыль, млн. руб.	38,0
	Рентабельность, %	17,2

Вопросы

1. Основное назначение ПОС.

2. Определение общего срока строительства комплекса зданий (жилой микрорайон, крупное промышленное предприятие, сельскохозяйственный комплекс).

3. Разработка календарного плана (КП) строительства на стадии ПОС. Подготовительный и основной периоды.

4. Расчет количества работающих по категориям при возведении жилого микрорайона.

5. Определение потребности жилого микрорайона во временных зданиях и сооружениях.

6. Расчет потребности в воде, электроэнергии строительства на стадии ПОС.

7. Принципы построения стройгенплана.

8. Расчет рыночной и договорной цены строительства жилого микрорайона.

9. Последовательность составления комплексного укрупненного сетевого графика (КУСГ).

10. Как осуществляется контроль хода строительства жилого микрорайона на основе КУСГ?

Глоссарий

Бизнес-план – неотъемлемая часть инвестиционного проекта. Этот документ четко описывает цели и задачи проекта, которые нужно решить для реализации строительства комплекса, способы достижения цели и технико-экономические показатели конечной цели.

 

Временные здания и сооружения – это объекты технологического и социального назначения, которые необходимы строительной организации на период строительства.

Договорная цена – цена объекта строительного комплекса, которая устанавливается по соглашению сторон.

 

Инвестиционный проект – вложение интеллектуальных, финансовых, материальных и других видов ресурсов для получения запланированного результата (возведения комплекса объектов) в определенный срок.

 

Календарный план строительства (на стадии ПОС) – технологический документ, в котором на основе стоимости строительных объектов, сроков их возведения устанавливается их целесообразная последовательность работ. На основе годовой выработки на одного работающего определяется потребность в рабочих кадрах.

 

Коэффициент стоимости временных зданий и сооружений – это коэффициент, определяемый как процентное соотношение стоимости временных зданий к стоимости строительно-монтажных работ.

Маркетинг – система, ориентированная на потребителя и включает в себя все этапы строительной деятельности от планирования, изучения спроса, проектирования, строительства и реализации возведенных объектов.

ПОС – комплект технологической документации, который содержит пусковые комплексы строительства с разбивкой стоимости работ по месяцам, кварталам, годам, а также очередность и сроки строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений.

 

Риски – неотъемлемая часть бизнеса как вероятность получения в результате какого-нибудь действия или бездействия отрицательных показателей вследствие отклонения реальной ситуации от планируемой.

Рыночная цена – свободная цена на рынке единицы продукции для конкретного района строительства в определенный отрезок времени.

Срок окупаемости – продолжительность периода от стадии проектирования до момента окупаемости, когда чистый доход становится и в дальнейшем остается не отрицательным.

Строительный генеральный план – это план строительной площадки, на которой кроме проектируемых и существующих постоянных зданий и сооружений располагаются монтажные механизмы, временные здания, инженерные коммуникации, обслуживающие строительство.