Ограниченные вещные права на жилые помещения

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути имеют в своей основе юридическую конструкцию личного сервитута. В принципе речь должна была бы идти о разновидности узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции. В отличие от обычных сервитутов узуфрукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Однако как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законодательству, пока ограничившемуся закреплением наиболее простой формы - вещного права пользования чужим жилым помещением (аналогом другого римского сервитута - "права проживания", habitatio).

Прежде всего это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК; ст. 34 ЖК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК; ст. 33 ЖК). Содержание данного права также определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости, находящимся в частной собственности.

Далее, речь могла бы идти о правах членов семьи собственника жилого помещения, за которыми закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством" ("наравне с его собственником"). Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей в принципе не зависит от воли собственника жилья, а гражданско-правовое оформление этих отношений ст. 292 ГК первоначально вполне отвечало признакам вещных прав.

Однако впоследствии юридическая природа данного права принципиально изменилась: переход права собственности на жилье к другому лицу, а также прекращение семейных отношений с собственником жилья по общему правилу стали основанием для прекращения названного права (п. 2 ст. 292 ГК в редакции от 30 декабря 2004 г. и п. 4 ст. 31 ЖК). Иначе говоря, оно лишилось характерного для вещных прав "права следования", которое сохранилось только для отдельных, исключительных случаев (ст. 19 Вводного закона к ЖК), лишь применительно к которым еще можно говорить о вещно-правовой природе названного "права пользования";. По общему же правилу рассматриваемое право стало обязательственным, а не вещным.

К ограниченным вещным правам не относятся также ни право члена жилищного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса, ни право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда. В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае следует учесть не только отсутствие некоторых обязательных признаков вещного права, но и то обстоятельство, что рассматриваемый "жилищный наем" в действительности юридически оформляет бесплатное распределение государственного или муниципального жилья, а не объективно необходимое участие одного лица в праве частной собственности другого.