Виды и объекты ограниченных вещных прав

Традиционно выделяются три основные группы ограниченных вещных прав:

- во-первых, права пользования чужими вещами (например, известные со времен римского права сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, т.е. право застройки чужого земельного участка);

- во-вторых, права на получение известной ценности из чужой вещи (например, залоговое право или право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи);

- в-третьих, права на приобретение известной вещи (например, преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее).

К сожалению, отечественная цивилистика более полувека назад была вынуждена отойти от этих классических подходов и пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искусственно созданные для нужд огосударствленной экономики "ограниченные вещные права" оперативного управления и хозяйственного ведения, не имеющие аналогов в развитых правопорядках и не соответствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ранее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом качестве (например, преимущественное право покупки недвижимости или обременение ее рентой) либо невостребованным из-за неразвитости оборота недвижимости, особенно земельных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассматриваться законом лишь как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, что дало основания подвергать сомнению его вещную природу.

В связи с этим "набор" ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с традиционной систематизацией. Из указанных выше трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая. Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой группы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав.

С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав:

1) права по использованию чужих земельных участков (земельные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);

2) права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа, а в отдельных случаях - право пользования жилым помещением члена семьи его собственника);

3) обеспечительные права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);

4) права на "хозяйствование с имуществом собственника"; (хозяйственное ведение и оперативное управление), объектом которых являются движимые и недвижимые вещи, находящиеся в составе имущества унитарных предприятий и учреждений.

При этом в качестве ограниченных вещных прав в п. 1 ст. 216 ГК прямо названы лишь некоторые из этих прав. В действительности предусмотренные как ГК, так и другими законами иные вещные права ими, однако, не исчерпываются. Вместе с тем перечень самих ограниченных вещных прав остается прямо предусмотренным исключительно законом и в этом смысле продолжает быть исчерпывающим. Никаких иных вещных прав, кроме прямо установленных, законодательство не допускает, и создать их или изменить их содержание в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Это и характеризует действие принципа numerus clausus (исчерпывающий перечень) видов и содержания ограниченных вещных прав.

Иное дело, что по мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться. Так, преимущественное право покупки доли в праве собственности на недвижимость при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право. Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предлагает ввести в отечественное гражданское право ограниченные вещные права застройки чужого земельного участка (суперфиций); постоянного владения и пользования чужой недвижимой вещью (эмфитевзис); личного пользовладения (узуфрукт); право вещных выдач, а также значительно расширить круг сервитутных прав и прямо квалифицировать залог и ипотеку в качестве вещных прав. Законодательное принятие этого предложения значительно сблизит российское право с развитыми европейскими правопорядками, а также станет основой для новой систематизации ограниченных вещных прав.