Проверка документов

Вы, осмотрев несколько вариантов предложенных вам для покупки квартир, наконец, сделали выбор. Теперь предстоит проверить личные документы продавца и документы, подтверждающие его права на квартиру.

Если речь идет о новостройке, а, значит, покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риэлтора или застройщика), вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор. Права продавца на новостройку можно проследить по цепочке договоров - начинающейся с договора администрации с застройщиком и заканчивающейся договором с фирмой, в которую вы обратились. Подтверждением полномочий конкретного ее сотрудника могут быть личная лицензия на риэлторскую деятельность и доверенность от директора фирмы на подписание договоров.

Если объектом сделки выступает квартира со вторичного рынка, то проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует от вас больше времени и внимания. При осуществлении таких операций большое место занимают прецеденты обмана, жульничества и просто халатности, поэтому мы рекомендуем вам сотрудничать с риэлторами.

Если все же вы сами проводите сделку без участия риэлтора, начните осмотр документов с паспорта продавца.

Надо проверить состояние штампов - имеются ли выпуклые буквы на фото владельца и совпадают ли их контуры с нижней частью этих букв на паспортной страничке. Соответствует ли внешний вид хозяина возрасту, указанному в паспорте, и фотографии. Паспорт должен быть заполнен специальными черными чернилами без исправлений. Случается, что паспорт заполняется верно, а подписывается обычными чернилами. В Департаменте муниципального жилья сделку с таким паспортом могут и не зарегистрировать.

Сверьте даты на штампах о браке-разводе с датами на документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру. В ряде случаев, если продавец состоял в браке на момент вступления в права собственности (если даже позже развелся и если даже супруг никогда не был прописан в продаваемой квартире), вторая половина может предъявить иск на проданную площадь - суд его обычно удовлетворяет. Стандартный срок исковой давности о разделе имущества бывших супругов - 3 года. К тому же срок может быть увеличен, если истец докажет, что не мог подать иск ранее (болел, командировка и т.п.). В таких случаях необходимо более внимательно отнестись к документу о разделе имущества, вступил ли он в силу, не опротестован ли.

Следующий момент: соответствие площадей и адресов, указанных во всех документах, друг другу и реальному положению вещей. Случалось, что люди покупали одно, а оказывались собственниками совсем другого.

Небесполезной может оказаться попытка узнать в налоговой инспекции, нет ли у продавца задолженностей по оплате налогов, связанных с получением им этой квартиры в собственность. Может, он получил жилье в дар или в наследство, а налога не уплатил. Его проблемы могут стать вашими, если суд сочтет, что продавец в свое время так и не вступил в права собственности на наследство. Вообще-то обязанности контроля над этими налогами отнесены к функциям нотариуса.

Если некто продает квартиру по доверенности, посмотрите на самого доверителя и его паспорт. Бывает так: доверенность выдается сроком на три года, доверитель умер, а сделка совершается от имени покойника. Такие сделки аннулируются. Желательно перепроверить доверенность путем получения новой.

Однако и паспорт может скрывать смерть его обладателя. При сомнении надо все проверить по выписке из домовой книги. Но и тут возможны варианты. Человек может проживать не по месту прописки, а значит, и сведений о нем в его родном ЖЕКе или не будет, или они поступят туда с запозданием.

Простой совет: обратитесь к соседям - и будете все знать.

К моменту заверения сделки в нотариате настаивайте, чтобы из продаваемой квартиры все были выписаны. Штамп о выписке легко подделать; не поленитесь проверить выписку в паспортном столе.