Техника корректировок

Количественные корректировки: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ издержек, анализ вторичных данных, качественные методики, относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

Последовательность корректировок: сначала абсолютные, потом относительные (процентные).

 

 

Сравнительный подход в оценке действующего предприятия. Этапы реализации. Выбор единицы сравнения. Техника осуществления корректировок. Определение ценовых мультипликаторов. Виды мультипликаторов, используемых в оценке.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Этапы:

1. Сбор необходимой информации

2. Составление списка аналогичных предприятий

3. Финансовый анализ

4. Расчет оценочных мультипликаторов

5. Выбор величины мультипликатора

6. Определение итоговой величины стоимости.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия либо их акции. Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего будущий доход. В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и фи­нансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собствен­ного капитала.

Преимущество сравнительного подхода состоит в том, что он базируется на рыночных данных и отражает реально сложившееся соотношение спроса и предложения на конкретной бирже, адекватно учитывающее доходность и риск. К основным недостаткам следует отнести сложность получения информации по достаточному кругу аналогичных компаний; необходимость внесения поправок для улучшения сопоставимости анализируемого материала; кроме того, метод базируется на ретроспективных данных без факта будущих ожиданий

Отбор компаний-аналоговпроходит в три этапа: определяется круг «подозреваемых», составляется список «кандидатов», составляется окончательный список аналогов.

При сравнительном подходе используются три основных метода, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки:

• метод компании-аналога;

• метод сделок;

• метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на ис­пользовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оцен­ки миноритарного (неконтрольного) пакета акций.

Оценка предприятия методом компании-аналога включает семь этапов:

• сбор необходимой информации;

• сопоставление списка аналогичных предприятий;

• финансовый анализ;

• расчет ценовых мультипликаторов;

• выбор величины мультипликатора, которую целесообразно приме­нить к оцениваемой компании;

• определение итоговой величины стоимости методом взвешивания про­межуточных результатов;

• внесение итоговых корректировок.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобрете­ния предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оцен­ка 100%-ного капитала либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотноше­ний, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-фи­нансовыми показателями.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Применяются следующие единицы сравнения: цена за 1 га – для больших массивов с/х назначения, промышленного и жилищного строительства; цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов; цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки; цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе); цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка; цена за единицу, приносящую доход – одно посадочное место, место парковки одного автомобиля, отношение дохода к продажной цене (валовый мультипликатор дохода), цена за комнату.