Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель предусмотрена ст.66 ЗК РФ, а порядок ее проведения определен постановлениями Правительства РФ. Методической основой ГКОЗ сельскохозяйственного назначения служат утвержденные Роскомземом 15.05.2000 г. Методика, Правила и Технические указания по государственной кадастровой оценке земель. ГКОЗ проведена по следующим интегральным показателям: плодородие почв, их технологические свойства и местоположение. В основу ГКОЗ сельскохозяйственного назначения положены материалы IV тура качественной оценки земель 1989 г.

В процессе IV тура оценки земель в 1989 г для оценки почв по плодородию приняты следующие показатели: мощность гумусового слоя, содержание гумуса и физической глины в пахотном слое, запасы гумуса в гумусовом горизонте и поправочные коэффициенты за отрицательные свойства почв. За 100 – бальные значения показателей приняты единые для России показатели мощности гумусового горизонта 85 см, содержание гумуса – 7%, запасы гумуса – 600 т/га, содержание физической глины в зависимости от возделываемых культур и гидротермического коэффициента (ГТК) хозяйств. Поправочные коэффициенты на эродированность, каменистость, переувлажность, солонцеватость, карбонатность почв и близость подстилающих пород принимались в пределах от 0, 5 до 0, 95 в зависимости от степени их выраженности и влияния на возделываемые культуры.

Технологические свойства почв оценивали по энергоемкости почв и условиям их обработки (контурность, рельеф, каменистость) по формуле 1:

Ит = [Дзэ ۠ · Бэп + (Дзт - Дзэ) ۠ · 100] ۠ · Кр ۠ · Кк, (1)

где Ит - интегральный показатель технологических свойств объекта кадастровой оценки;

Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;

Бэп - балл энергоемкости почв;

Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков;

Бк - балл контурности участков;

Кр, Кк - коэффициенты влияния рельефа и каменистости.

На основе индексов технологических свойств почв определены технологические индексы их свойств по хозяйствам, по районам, оценочным зонам и Республике в целом.

По энергоемкости почв за эталонные 100 - балльные условия принято удельное сопротивление отвального плуга при вспашке стерни старопахотных черноземов на глубину 20 - 22 см равное 0, 50 кгс/кв.см. Баллы плодородия и энергоемкости почв определяли по почвенным разновидностям (табл. 12), а затем сводили по хозяйствам, районам, зонам и Республике в целом. Ранее было показано, что показатели плодородия почв по результатам обследования разных лет существенно отличаются.

Таблица 12

Плодородие и энергоемкость почв сельскохозяйственных угодий Шаранского района Республики Башкортостан по ГКОЗ 2001г (фрагмент)

№ почв по республиканскому классификатору	Название почвенных разновидностей	Баллы по	Площадь
плодородию	энергоемкости	га	%
	Серая лесная глинистая				0, 2
	Серая лесная среднесугл.				1, 3
	Темно-серая глинистая				0, 7
	Темно-серая лесная тяжелосугл.				1, 0
	Темно-серая лесная слабосмытая тяжелосугл.				0, 9
…
	Овражно-балочные дерновые смытые и намытые тяжелосугл.				2, 5
	Полностью смытая				0, 0
	Всего по району			134 454	100, 0

 

Произведенное в процессе реформы перераспределение земель с выделением земельных долей, специального фонда перераспределения, земель крестьянских фермерских хозяйств и т.д. значительно ухудшило технологические свойства участков, что также оказывает заметное влияние на показатели оценки земель. Следовательно, материалы разных лет обследований даже в пределах одного хозяйства и района не сопоставимы.

При оценке земель по местоположению учитывали удаленность участков от пункта сбыта-получения продукции и их грузоемкость, которые в процессе проводимой реформы также претерпели существенные изменения и поэтому нуждаются в корректировке.

На основе данных IV тура оценки земель в 1989 г в процессе Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определен их рентный доход и кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2001 г. Земельная рента складывается из дифференциальной и абсолютной ренты. Дифференциальная земельная рента объектов оценки определена как разность между стоимостью валовой продукции и ценой производства, скорректированной по индивидуальным факторам затрат - технологическим свойствам и местоположению объекта оценки по формуле:

P_i =B_ni – З_iH_o + ∆ P_тi + ∆ P_мi, (2)

где P_i – дифференциальная земельная рента с _i-го объекта оценки, руб./га;

B_ni – валовая продукция, обусловленная плодородием почв _i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование земель _i-го объекта оценки при средних в зоне условиях технологических свойств, местоположения земель и индивидуальной урожайности, руб./га;

H_o – норматив минимально необходимой для расширенного воспроизводства рентабельности;

∆ P_тi, ∆ P_мi – рента, обусловленная соответственно технологическими свойствами и местоположением i-го объекта, руб./га.

Шкала дифференциальной ренты (рентного дохода) сельскохозяйственных угодий составлена путем сложения показателей трех частных шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, их технологическим свойствам и местоположению участка. Итоговые показатели государственной кадастровой оценки определены по хозяйствам района и объектам оценки в границах хозяйств (табл. 13, 14) по районам, оценочным зонам и Республике в целом (рис. 14).

 

 

Таблица 13

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Кадастровый №	Объекты оценки (бывшие хозяйства)	Балл бонитета с/х угодий	Индекс техноло гических свойств	Удельный экв. км	Рентный доход руб./га	Кадастр. стоимость руб./га
Дифференцированный	Расчет ный
	СПК им. Бахтизина		1, 04
	К-з «Знамя»		1, 03
	СПК «Алга»		1, 05
…
	ОАО им.Хузина		1, 06
	По району:		1, 05

 

Таблица 14

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по землепользователям в границах бывшего колхоза «Знамя»Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Объект кадастровой оценки	Балл бонитета с/х угодий	Индекс технологических свойств	Удаленность, экв.км	Рентный доход, руб/га	Кадастровая стоимость руб./га
Диффе ренциро ванный	Всего
Колхоз «Знамя»		1, 03
В т.ч. Новокутовский с/совет		1, 05
КФХ «Светлана»		1, 11
КФХ «Колос»		1, 11
Фонд перераспределения и т.д.		1, 04

 

Абсолютный рентный доход установлен единым для Российской Федерации в размере 12 руб./га. Общий уровень всего расчетного рентного дохода установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода на 12 руб./га.

Кадастровая стоимость единицы площади (1га) объекта кадастровой оценки определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по результатам ГКОЗ 2000-2001 гг в целом по Республике составил 10100 руб./га с колебанием от 3673 руб./га в Краснокамском районе до 21623 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты оценки сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1.01.2001 г утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 04.02.2002 г №33.

Введение новой системы налогообложения потребовало завершить работу по оценке не только сельскохозяйственных, но и остальных видов земельных угодий по группам их функционального значения:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли под внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями и сооружениями для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, кроме занятых болотами, нарушенные в процессе разработки и прочих;

V группа - земли под лесами, не переведенными в состав лесного фонда.

VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Такая работа была проведена в 2005 г. Предусмотренная федеральными методическими указаниями VI группа земель в Республике не была выделена из-за отсутствия объекта оценки. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства РБ от 25.07.2005 г. № 150 и положены в основу исчисления земельного налога и сделок с земельными участками. Ставки налога на земельный участок установлены по фиксированному нормативу (проценту) изъятия части стоимости сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с распоряжением Правительства РБ от 03.11.2006 г №1090-Р и постановлением от 22.08.2007 г №234 в Республике путем индексации отдельных экономических показателей была проведена актуализация удельных показателей стоимости (УПКС) государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ). В результате этого, средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения РБ составил 17597 руб./га с колебанием по районам от 3985 руб./га в Татышлинском районе до 39381 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты актуализации в целом по Республике и районам утверждены постановлением Правительства РБ от 22.08.2007г. №234 и показаны на рисунке 13.

Анализ результатов ГКОЗ 2001 г и их актуализации в 2006 г показывает, что повышение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам произошло не в равной пропорции. При этом материалы почвенного обследования не были приведены к сопоставимому стартовому уровню ни в 2001, ни в 2005 гг, что снижает объективность оценки. Приведение этих материалов к единому стартовому уровню позволило бы установить более обоснованные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков и тем самым повысить их социальную эффективность.

По результатам ГКО сельскохозяйственных угодий 2001 г их актуализации 2005 г определены индексы увеличения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по районам (рис. 14). Из приведенных данных видно, что повышение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в результате актуализации в 2005 г показателей оценки 2001 г по районам произведено не в равной мере.

Не коррелирует оно и с изменением индекса баллов по плодородию IV тура оценки земель в 1989 г и его сопоставимых показателей на 2005 г (рис.14, 16). Так, по индексу кадастровой стоимости северо-восточные районы отнесены к 2 группе с показателем от 1, 66 до 1, 85, а по плодородию почв районы входят во все 3 группы с индексом от 1, 00 до 1, 60. Аналогично и по другим районам.

В процессе ГКОЗ населенных пунктов произведена оценка расположенных в их границах земель сельскохозяйственного использования. Показатели ГКОЗ населенных пунктов утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 27.12.2002 г. №383. В соответствии с постановлениями Правительства РБ от 12.03.2007 г №58 и от 07.11.2007 г №321, от 30.06.2008 г №233 и от 28.12.2008 г. №383 была проведена их актуализация.

Постановлением Правительства РБ от 19.01.2005 г №5 утверждены также показатели ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Их средние значения колеблются от 2, 51 руб./кв. м в Федоровском районе до 23, 58 руб./кв. м в Уфимском районе.

Рис. 15 Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2006 года в сравнении с результатами предыдущей оценки 2001г, руб./га

от 1, 21 до 1, 40

Рис. 16 Зонирование территории Республики Башкортостан по увеличению индекса кадастровой стоимости и плодородия сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан

7.3 Платежи за землю.

Платежи за землю являются существенным и надежным источником формирования бюджета, особенно муниципальных образований. Виды платежей за земельные участки и порядок их взимания определены ЗК РФ и НК РФ. Информационной основой для установления платежей за землю и при сделках с земельными участками являются данные государственной кадастровой оценки земли.

Материалы государственной кадастровой оценки являются исходной основой для исчисления платежей в бюджет и развития рынка земли. ГКОЗ позволила значительно пополнить бюджеты всех уровней. За период с 2001 по 2010 гг поступление средств от платежей и за земли увеличилось с 409, 2 до 4772, 5 млн. руб.

Только в 2010г в Республике Башкортостан в бюджеты всех уровней за пользование земельными участками на всех видах права поступило 4772, 5 млн. руб., в т.ч. в федеральный бюджет 125, 3 млн. руб., в бюджет РБ – 628, 1 млн. руб. и в бюджеты муниципальных образований – 4019, 2 млн. руб. В структуре платежей преобладает арендная плата за пользование земельными участками – 3650, 3 млн. руб. В виде земельного налога собрано всего 1122, 3 млн. руб. Динамика платежей за землю и соотношение арендной платы и земельного налога за период с 2001 по 2010 гг приведена на рисунке 17.

Рис. 17 Доля земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками в общей сумме платежей за землю в Республике Башкортостан за 2001-2010 гг

Однако базы для расчета платежей за землю далека от совершенства. Так, актуализация показателей ГКОЗ 2005 г в 2011 г была проведена по тем же материалам без полевого обследования. При этом значение УПС в целом по Республике было повышено на 51% (с 1, 80 до 2, 71 руб./м²). А по районам увеличение составило от 2% в Бижбулякском и Дуванском районах до 303% в Краснокамском районе.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения в 1 группу кроме сельскохозяйственных угодий включены земли под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитные насаждения. Средний удельный показатель стоимости этих земель по итогам актуализации 2011 г в целом по Республике составляет 2, 71 руб./га с колебаниями от 1, 17 в Хайбуллинском районе до 4, 84 в Уфимском районе. В то же время УПС земель под автодорогами колеблется от 331, 13 в Нуримановском и Ишимбайском районах до 985, 49 руб./га, что делает земли сельскохозяйственного назначения беззащитными от изъятий.

«Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г №445, предусматривают в 2011 г «на основе данных почвенных обследований» определить «удельные показатели кадастровой стоимости земель» и «удельные показатели земельной ренты». К сожалению, Методические рекомендации не предусматривают обновление исходной информации по почвам и земельным участкам в целом, приведение их в сопоставимое стартовое состояние на год оценки, хотя материалы почвенного и геоботанического обследования утратили свою достоверность и не могут служить надежной основой для оценки плодородия почв. Существенные изменения претерпели состав и соотношение земельных угодий, структура посевных площадей, технология обработки почв, размеры земельных участков.

 

7.4 Развитие рынка земли.

По данным Управления Федеральной службы «Росреестр» по РБ в 2011г. в Республике Башкортостан, было осуществлено 173339 сделок с земельными участками на площади 3004, 3 тыс. га, в т.ч. 128819 сделок с государственными и муниципальными землями общей площадью 2471, 6 тыс. га и 44618 сделок между гражданами и юридическими лицами на площади 532, 6 тыс.га. В структуре сделок с государственными и муниципальными землями преобладает аренда (115866 сделок общей площадью 2461, 8 тыс. га). В сделках между гражданами и юридическими лицами преобладает продажа. Всего оформлено 21647 сделок по продаже земельных участков площадью 15, 7 тыс.га. Передано по наследству 12273 участка общей площадью 456, 0 тыс.га. Договор дарения оформлен на 8028 участков, а залог – на 2670 участков площадью соответственно 57, 3 тыс. га и 3, 7 тыс. га.

По районам Республики наибольший оборот земельных участков в сделках с государственными и муниципальными землями в Иглинском (3935), Уфимском (3935), Нуримановском (3776), Туймазинском (2697) районах. Больше всего продано земель в Чишминском районе (1576, 0 га), Уфимском (200, 0 га). Аренда преобладает в Баймакском районе (331, 4 тыс. га), Дюртюлинском районе (97, 4 тыс. га), Хайбуллинском (111, 0 тыс. га), Янаульском (94, 9 тыс. га), Давлеканском (79, 7 тыс. га).

Особым спросом пользовались земельные участки в пределах населенных пунктов. Для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в 2011 г был выкуплен из государственных и муниципальных земель 3451 участок общей площадью 636 га, а также для индивидуального жилищного и дачного хозяйства - 3337 участков общей площадью 398 га в среднем по 11, 67 руб./кв. м. Вне черты населенных пунктов выкуплено 202 земельных участка общей площадью 2193 га по цене от 0, 40 до 83, 23 руб./кв.м. Цена продажи сельскохозяйственных угодий составляла 20% их кадастровой стоимости. Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в частности совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29.12.2010 г №435-ФЗ она не может превышать 15% кадастровой стоимости участка. Функции по продаже земельных участков из земли государственной собственности возложены на Министерство земельных и имущественных отношений РБ. Динамика сделок с земельными участками за годы земельной реформы приведена на рисунке 18.

Сделки по сдаче в аренду и продаже прав аренды в 2010 г составили 71, 6% всех сделок и 94% вовлеченной в оборот земельной площади. Всего действовало 100492 договора аренды с общей площадью 2878, 5 тыс. га. Преобладает аренда земель сельскохозяйственного назначения.

Рис. 18 Динамика количества сделок, совершенных с земельными участками гражданами и юридическими лицами с 2001по 2010 гг.