Опыт реформирования землепользований сельскохозяйственных организаций

В Республике процесс реформирования сельскохозяйственных предприятий не форсировали и не сдерживали. В течение 1991-1992 гг по всем районам были составлены схемы землеустройства районов с перераспределением земель сельскохозяйственных предприятий, передачи части их земель в спецземфонд районных Советов народных депутатов и в ведение сельских и поселковых Советов для размещения коллективных садов и огородов. В последующие годы землеустроительные работы по организации использования земель сельскохозяйственного назначения были прекращены и хозяйства решали эти вопросы по своему усмотрению.

Примером реформирования землепользования без проекта землеустройства является колхоз им. Калинина Уфимского района. Землепользование колхоза расположено в 13 км от г. Уфы. Организационно-производственная структура хозяйства на год его реформирования отраслевая. Производственное направление хозяйства молочное. Молочные фермы размещены при населенных пунктах: Зубово, Чесноковка, Нижегородка. К началу реформы 1991 г. общая площадь колхоза составляла 6132 га., в том числе 3156 га пашни.

В соответствии с Постановлением Совета Министров Башкирской ССР от 29.05.1991 г №135 общее собрание членов колхоза им. Калинина 24.10.1991 г. приняло решение разделить землю колхоза на земельные доли, а имущество – на паи и преобразовать колхоз в ассоциацию крестьянских хозяйств (АКХ) «Зубово». На основании решения общего собрания колхоза Совет народных депутатов Уфимского района 27 ноября 1991 г. преобразовал колхоз им. Калинина в ассоциацию крестьянских хозяйств (АКХ) «Зубово». В список для наделения земельными долями было включено 420 человек. Согласно Уставу АКХ владельцы земельных долей признавались их собственниками и могли передавать свои земельные доли по наследству родственникам - членам АКХ. Юридически своё право собственности на земельную долю члены АКХ не оформляли. На землях бывшего колхоза было также создано два крестьянских (фермерских) хозяйства на площади 14 га с правом пожизненного наследования.

Это положение Устава АКХ соответствовало нормам федерального земельного законодательства, но противоречило нормам Конституции и Земельного кодекса РБ от 21 марта 1991 г, согласно которым в Республике земля оставалась достоянием народа. Поэтому постановлениями главы администрации Уфимского района от 20 мая 2002 г. №626 и от 2 июля 2002 г. № 866 АКХ «Зубово» было преобразовано в сельскохозяйственный производственный кооператив (СПК) «Зубово». СПК было поручено пересмотреть Устав АКХ, уточнить списки претендентов на земельные доли, размеры их земельной доли и передать земельные доли СПК «Зубово» уже в пользование.

При передаче земель из АКХ в СПК «Зубово» их правовой режим также не был определен. Земельные доли членов СПК должным образом не были оформлены. Но так как СПК был признан правопреемником во всех отношениях, то юридически земля переходила к СПК на праве постоянного пользования. Это положение соответствовало нормам Земельного кодекса РБ, но противоречило п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г, согласно которому право пользования земельными участками отменялось. Поэтому глава администрации Уфимского района без согласия членов СПК «Зубово» своим постановлением заменил право постоянного пользования землёй СПК на право аренды сроком на 25 лет. Этим постановлением второй раз за годы проводимой земельной реформы без достаточного правового и экономического обоснования был нарушен порядок переоформления прав на землю, существенно ущемлены права работников СПК (Прим. к ст. 13 ФЗ «О порядке введения в действие ЗК РФ»). Общее собрание членов СПК (протокол № 4 ст. 2.11.2002 г.) обратилось с просьбой к администрации района отменить данное постановление и передать земли хозяйства в общую собственность коллектива в размере средне районной земельной доли. Для этого собрание утвердило новый список граждан, имеющих право на получение земельной доли в количестве 382 человека. При этом правовой режим прежних 38 (420-382) дольщиков, работников социальной сферы и временно отсутствовавших не был определен. Но просьба общего собрания СПК не была удовлетворена. За это время из земель СПК «Зубово» для государственных и общественных нужд было изъято 1935 га. Из них передано в ведение сельских Советов 887 га, в т.ч. приусадебный фонд 599 га. Одновременно СПК «Зубово» было передано от других землепользователей 1002 га, в т.ч. из МУСП «Агидель» 689 га, из подсобного хозяйства «Автомобилист» 156 га. Кроме того, в соответствии с постановлением Кабинета Министров РБ от 27.08.1996 № 254 о залужении деградированной пашни, приказом Госкомзема РБ и Минсельхозпрода РБ от 06.09.2002 г. №№ 51/212 было переведено в сенокосы и пастбища 469 га малопродуктивной пашни. В результате этих изменений в постоянном пользовании СПК «Зубово» на 1.11.2002 г стало 4712 га, в том числе сельскохозяйственных угодий 3971 га, пашни 2524, сенокосов 729, пастбищ 718.

Решением общего собрания трудового коллектива от 12.11.2002 г. СПК «Зубово» было преобразовано в открытое акционерное общество (ОАО) «Зубово», которое 9.01.2003 г. было внесено в Единый государственный реестр юридических лиц за № 1020201303297.

Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разделу на земельные доли подлежали все сельскохозяйственные угодья площадью 3971 га, в т.ч. 2524 га пашни, 729 га сенокосов и 718 пастбищ. А на доли в хозяйстве делили только пашню. Размер земельной доли составил (2524 га: 382) 6, 61 га, при средне районной доле 3, 7 га. Поэтому земельная доля в ОАО была принята в размере 3, 7 га. Из 382 человек общего количества пайщиков 368 подали заявление о внесении их земельной доли в уставной капитал ОАО. Но юридически право на земельные доли не было оформлено, а сами участки в натуре не были выделены. Поэтому основания для передачи их в уставный капитал ОАО не было.

В соответствии с Законом Республики Башкортостана «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» от 05.01.2004 г. № 53-з приватизация земельных долей в ОАО «Зубово» была осуществлена в 2007 г.

По состоянию на 1.01.2007 г размер среднерайонного пая членов ОАО «Зубово» составил 3, 7 га пашни, а количество обладателей права на приватизацию земельных долей сократилось до 318. Соответственно этому в общую долевую собственность из земель ОАО «Зубово» было передано (318 дольщиков 3, 7 га) 1177 га пашни. Все обладатели земельных долей передали свои земельные доли в аренду ОАО «Зубово». Сенокосы и пастбища переданы в общее пользование граждан под сенокошение и выпас скота (рис. 21). Однако территория ОАО «Зубово» не устроена, севообороты не введены, система земледелия нарушена. Это наглядный пример того, что отдельными волевыми решениями без проекта землеустройства нельзя обеспечить рациональное и эффективное использование земель.

Несколько по-иному происходило реформирование сельскохозяйственных предприятий Чишминского района. По заказу Госкомзема Республики от 10.03.1992 г Башкирский филиал института ВолгоНИИгипрозем на основе федеральных и республиканских нормативных актов [1], в соответствии с рекомендациями МСХ РФ по реорганизации колхозов и совхозов разработал проекты перераспределения земель колхозов, хотя в собственность их обладателям также не были переданы.

Колхозы и совхозы в 1991-1992 гг изменили свой правовой статус, но организацию территории своих землепользований сохранили до 2007 г. В 2007 г список дольщиков, размер земельной доли и состав перераспределяемых земель были уточнены. В частности, в бывшем колхозе «Большевик», а ныне СПК «Сайран», право на земельную долю имели 422 человека. С учетом пожеланий дольщиков было составлено 3 списка на 380, на 28 и на 14 человек. Размер земельной доли в СПК составил 7, 50 га. С учетом этого был уточнен проект перераспределения земель (рис. 22).

Списки дольщиков, размер земельной доли и проект перераспределения сельскохозяйственных угодий были утверждены решением общего собрания членов СПК «Сайран» от 4.02.2006 г и постановлением главы администрации района от 22 ноября 2006 г №945-п. Земли СПК «Сайран» переданы в аренду на 10 лет инвестору ООО «Агропромбизнесс». Ему же в аренду переданы земли сельского поселения, фонда перераспределения земель и КФХ. Это дает возможность организовать использование и охрану земель комплексно с учетом природоохранных требований в границах бывшего колхоза «Большевик», а теперь - сельского поселения «Сайран».

Но правовой режим земель бывшего колхоза и современного сельского поселения существенно различаются. Поэтому методический подход к организации территории сельского поселения «Сайран» иной, чем к внутрихозяйственному землеустройству колхоза «Большевик». Организация территории сельского поселения «Сайран» в большей мере соответствует содержанию территориального землеустройства с углубленным обоснованием внутрихозяйственного землеустройства.

Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 г №131-ФЗ ввел новые понятия «сельское поселение», «городское поселение», «муниципальное образование», «межселенная территория» и др.

В развитие данного закона в Республике Башкортостан приняты законы «Об административно-территориальном устройстве Республики Башкортостан» от 20.04.2005 г №178-з и закон «Об изменениях в административно-территориальном устройстве РБ и границах муниципальных образований» от 20.07.2005 г №211-з. К законам были приложены карты и описания границ муниципальных образований.

Правительство РБ распоряжением от 18.10.2010 г № 1166-р утвердило «План мероприятий по описанию и утверждению границ сельских поселений Республики Башкортостан в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства», а распоряжением от 11.04.2011 г №312-р выделило денежные средства из бюджета РБ на выполнение этих работ. Правительство РФ постановлением от 30.07.2009 г №621 утвердило «Форму карты (плана) объекта землеустройства и требования к ее составлению», а Минэкономразвития РФ приказом от 03.06.2011 г №267 утвердило «Порядок описания границ объектов землеустройства».

Таким образом, сельское поселение юридически признано объектом землеустройства. Юридически признана необходимость в установлении границ и на это выделены необходимые бюджетные средства. Но в границах сельских поселений расположены значительные площади сельскохозяйственных угодий и земель с разным правовым режимом и разрешенным использованием.

 

 

 

Рис. 21 Проектный план перераспределения и приватизации
земельных участков из земель ОАО «Зубово» Уфимского района

 

 

Рис. 22 Проект перераспределения земель СПК «Сайран»
в границах СП «Сайран»

 

 

Здесь сосредоточена основная часть приусадебных земель личных подсобных хозяйств, представляющих одну из составных частей сельского уклада экономики. Здесь проживает большинство фермеров и владельцев земельных долей в общей долевой собственности реформированных колхозов и совхозов. Земельный налог и арендная плата за пользование этими землями составляет основную часть бюджета органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления играют заметную роль в управлении землями в пределах границ поселений: в перераспределении земель, в организации контроля их использования, ведении мониторинга и кадастра земель. Практически земли поселений представляют агроландшафт, сформированный на протяжении десятилетий в процессе развития колхозов и совхозов. В настоящее время этот агроландшафт в результате реформирования колхозов и совхозов подвергается далеко не всегда оправданным с экологической и социально-экономической точки зрения изменениям.

В границах сельских поселений имеются значительные площади земель, требующих особого режима и условий их использования. Это водоохранные зоны и прибрежные полосы, защитные и охранные полосы вдоль железных и автомобильных дорог, линий электропередач и трубопроводов, санитарно-защитные зоны, особо ценные земли и т.д.

В большинстве случаев границы современных сельских поселений совпадают с границами землепользований бывших колхозов и совхозов, в пределах которых в результате земельной реформы появилось множество обладателей прав на земельные участки. В их числе главы сельской и районной администраций, владельцы личных подсобных и фермерских хозяйств, собственники земельных долей, участков с индивидуальными жилыми домами, садами и огородами, арендаторы и т.д. Все это значительно усложнило земельные отношения и систему управления земельными ресурсами муниципальных образований. Поэтому объективно назрела необходимость в повсеместном проведении нового вида землеустроительных работ – землеустройства сельских поселений с охватом всех земель в границах поселения независимо от вида угодий, разрешенного использования и правового режима Предлагаемая модель землеустройства сельских поселений показана на рисунке 23.

З емлеустройство сельских поселений должно включать:

- программу (стратегию, концепцию) местного самоуправления о перспективах развития сельского поселения;

- программу по изучению состояния земельного фонда и организации его рационального использования и охраны;

- виды и объемы работ по улучшению использования земли, сроки и стоимость их выполнения.

Работу предлагается выполнять в две стадии: технического и рабочего проекта. В техническом проекте на стадии схемы в границах сельского поселения (бывших колхозов и совхозов) предусмотрено решить вопросы перспектив развития поселения, правового и технического оформления перераспределения земель, комплекса природоохранных мероприятий, организации территории отдельных землевладений на перспективу. Эту работу необходимо выполнять в счет средств регионального и местного бюджета.

На стадии рабочего проектирования по каждому землепользованию и землевладению целесообразно уточнить организацию территории, объемы работ и затраты по осуществлению проекта (освоение и улучшение земель, повышение плодородия почв и защита их от деградации, мелиорация земель, расчет потребности в ресурсах, сроки осуществления). Источником финансирования этих работ могут быть средства землевладельцев, пользователей, арендаторов земельных участков.

Составной частью формируемого многоукладного сельского хозяйства являются крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ), большинство которых создано на землях бывших колхозов и совхозов. Порядок образования и организации территории КФХ рассмотрим на примере реформирования колхоза им. Свердлова Стерлитамакского района.

Колхоз им. Свердлова образован в 1935 году. Его центральная усадьба находилась в селе Покровка. В хозяйстве 5 населенных пунктов, 3 из которых (Покровка, Березово и Б. Куганак) были центрами комплексных бригад. В 1992 году колхоз был преобразован в СПК им. Свердлова с общей площадью 6165, 3 га, в т.ч. сельскохозяйственных угодий 5292, 3.

 

		Рис. 23 Содержание и последовательность разработки модели землеустройства территории сельских поселений

 

В процессе земельных преобразований из земель колхоза было изъято и передано в ведение Покровского сельского Совета 1574 га и в ведение Куганакского сельского Совета – 683 га, подсобному хозяйству СПОГАТ – 90, 3 га, садоводческим товариществам 220, 7 га, для создания КФХ «Восход» – 138, 4 га и часть земель для создания ۠ ряда промышленных предприятий.

Средняя норма бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий гражданам в собственность по Стерлитамакскому району составляет 8, 2 га. Качество сельскохозяйственных угодий в среднем по району составляет 27, 9 балла, а в СПК им. Свердлова – 23, 8 баллов. Следовательно, средний размер земельной доли в хозяйстве, с учетом качества сельскохозяйственных угодий не может превышать 9, 6 га ((8, 2· 27, 9)/23, 8).

Общая площадь подлежащих распределению на земельные доли сельскохозяйственных угодий СПК им. Свердлова составляет 3308, 2 га. Право на получение земельной доли имеют 666 человек. Средний фактический размер земельной доли в хозяйстве составляет всего 4, 9 га, что меньше среднерайонной доли. В КФХ «Восход» право на земельную долю имеют 8 человек, в т.ч. 4 трудоспособных и 4 пенсионера. Следовательно, в собственность они могут получить 39, 2 га (4, 9· 8). Согласно Закону РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», КФХ можно создавать площадью не менее 50га. Поэтому КФХ дополнительно взяло в аренду на 49 лет из земель фонда перераспределения земель еще 135 га, в т.ч. пашни 102 га.

Годовой фонд рабочего времени одного работника составляет 2400 час, пенсионеров – 600 час, а всех – 12000 чел/час. Хозяйство специализируется на производстве зерна, картофеля, молока и свинины. Исходя из имеющихся ресурсов земельной площади, годового фонда рабочего времени и норм расхода кормов на единицу животноводческой продукции, определено поголовье крупного рогатого скота и свиней на перспективу, структура посевных площадей, проведена организация территории (рис. 24) и разработан генплан усадьбы.

В хозяйстве организован 4х-польный севооборот со средним размером поля 35 га и введен пастбищеоборот для выпаса молодняка КРС.

 

 

 

 

 

Рис. 24 Чертеж проекта образования и устройства территории КФХ «Восход» Стерлитамакского района

Все мероприятия, предусмотренные проектом образования и устройства крестьянского (фермерского) хозяйства, направлены на увеличение объемов производства сельскохозяйственной продукции, повышение продуктивности сельскохозяйственных угодий. Среднегодовое производство валовой продукции хозяйства на год освоения бизнес-плана предусмотрено в объеме на 8970 тыс. руб.

Издержки на производство сельскохозяйственной продукции рассчитаны по формуле: И = И_р + И_ж + И_а + И_г + И_э + И_у, (3)

где И_р – издержки на производство продукции растениеводства;

И_Ж – издержки на производство продукции животноводства;

И_А – арендная плата;

И_Г – издержки на горюче-смазочные материалы;

И_Э – издержки на электроэнергию;

И_у – издержки на минеральные удобрения.

Затраты на производство продукции определены по видам продукции и составляют по растениеводству: 411, 6 тыс. руб. и на производство продукции животноводства – 43, 0 тыс. руб.

Арендная плата определена договором между арендодателем и арендатором с коэффициентом 1, 2 от размера земельного налога. Земельный налог составляет 0, 3% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий составляет: 14840 рублей. Земельный налог: 14840*0, 003=44, 52 руб. Следовательно, арендная плата за 1 га сельскохозяйственных угодий составляет: 44, 52* 1, 2 = 53, 4 руб./га.

В собственности КФХ 39, 2 га пашни. Следовательно налог составляет: 39, 2 * 44, 52 руб. = 1745, 0 руб. В аренде 135 га сельскохозяйственных угодий. Следовательно арендная плата составляет: 135* 53, 4 руб. = 7209, 0 руб. Таким образом, земельный налог и арендная плата составляют:

И_Н = 1745 + 7209, 0 = 8954, 0 руб.

По данным госстатистики в Республике Башкортостан затраты на минеральные удобрения на 1 га пашни составляют 1880 рублей. Площадь пашни равна 140, 0 га. Следовательно, на удобрения требуется: И_У = 140, 0 га * 1880 руб. = 263, 2 тыс. руб. Расход горюче-смазочных материалов на 100 га сельскохозяйственных угодий составляет 6, 5 тонн. Стоимость 1 тонны горючего составляет 19 тыс. руб. Таким образом, издержки на горюче-смазочные материалы составляют:

И_Г = 164, 0 / 100 * 6, 5 т * 19 тыс. руб. = 202, 5 тыс. руб.

Издержки на электроэнергию рассчитаны исходя из норматива затрат электроэнергии 1 тыс. кВт час на производство 1млн. руб. валовой продукции. Стоимость валовой продукции КФХ составит 6072, 6 млн. руб. Следовательно для ее получения, обработки и хранения потребуется 8970 кВт/час электроэнергии. Стоимость 1 кВт/час равна 92 коп. Следовательно, издержки на электроэнергию равны:

И_Э = 8970 * 0, 92 руб. = 8, 3 тыс. руб.

На заработную плату рабочим:

И_З = 6 чел. * 12 мес. * 15 тыс. руб. =1080 тыс. руб.

Таким образом, издержки на производство сельскохозяйственной продукции равны: И = И_Р + И_Ж + И_А + И_Г + И_Э + И_У + И_З = 0, 1+0, 1+8, 9+263, 2+202, 5+8, 3+1080 = 1563, 1 тыс. руб.

На непредвиденные расходы предусмотрено 10%:

И =1563, 1 + 1563, 1 * 0, 1 = 1719, 4 тыс. руб.

Разница между стоимостью товарной продукции (ТП) и издержками производства (И) составит чистый доход (ЧД) хозяйства.

ЧД = ТП – И (4)

ЧД = 6072, 5 – 1719, 4 = 4353, 2 тыс. руб.

Капитальные вложения рассчитаны по формуле:

К = К_С + К_У + К_СТ, (5)

где К_С - капитальные вложения на приобретение сельскохозяйственной техники;

К_У – капитальные вложения на строительство усадьбы;

К_СТ – капитальные вложения на расширение стада.

Для обработки 202, 0 га земель крестьянского (фермерского) хозяйства «Восход» потребуется: 1 трактор–на сумму 710, 0 тыс. руб., 1 автомашина «Газ» – на сумму 460, 0 тыс. руб., 1 косилка – 170, 0 тыс. руб., 1 сеялка –200, 0 тыс. руб., 1 автомашина «Газель» – на сумму 500, 0 тыс. руб., 1 борона дисковая БДТ-7р – 150, 0 тыс. руб., 1 плуг ПЛН8-35п – 70, 0 тыс. руб., 1 зерноуборочный комбайн– на сумму 1500, 0 тыс. руб.

Итого потребность капитальных вложений на приобретение сельскохозяйственной техники составляет 3760, 0 тыс. руб.

Для расчета капитальных вложений на строительство усадьбы применены нормативные показатели от объема производимой продукции. Для хранения сельскохозяйственной продукции потребуются следующие строения:

- зернохранилище 241, 6 т * 0, 5 тыс. руб. = 120, 8 тыс. руб.

- силосохранилище 115, 0 т * 0, 3 тыс. руб. = 34, 5 тыс. руб.

- сенажехранилище 9, 0 т * 0, 2 тыс. руб. = 1, 8 тыс. руб.

- корнеплодохранилище 447, 0 т * 0, 6 тыс. руб. = 268, 2 тыс. руб.

- гараж для с/х техники 100 м² * 1 тыс. руб. = 100, 0 тыс. руб.

- капиталовложения на строительство зданий для содержания поголовья 5000 тыс. руб.

Всего капитальных вложений на строительство усадьбы потребуется 5525, 3 тыс. руб. Кроме того потребуются капитальные затраты на покупку скота: 3 коровы * 18 тыс. руб. = 54, 0 тыс. руб., 306 свиней * 1, 2 тыс. руб. = 367, 2 тыс. руб. Итого 421, 2 тыс. руб.

Общая потребность капитальных вложений для ведения КФХ «Восход» составляет 9706, 5 тыс. рублей.

Рентабельность КФХ «Восход» определяем по формуле:

R= (ЧД/1, 17*КВ)*100%,. (6)

где R – рентабельность, %;

ЧД – чистый доход, тыс. руб.;

КВ – капитальные вложения, тыс. руб.;

1, 17 – коэффициент, который показывает, что капитальные вложения нужно будет вернуть в банк на 17% больше.

R = (4353, 2 / 1, 17 * 9706, 5)*100% = 27%

Срок окупаемости составит:

Т = 1/R, (7)

Т = 1 / 0, 27 = 4 года.

Значительное влияние на реформирование землепользований сельскохозяйственных предприятий оказывает приватизация линейных сооружений. В процессе строительства и реконструкции линейных сооружений было создано много внешних недостатков сельскохозяйственных землепользований (чересполосица, вкрапливание, вклинивание, изломанность границ), что создает неудобства в обработке земель и снижает эффективность их использования.

Порядок реформирования землепользований сельскохозяйственных предприятий вдоль линейных сооружений рассмотрим на примере автомобильной дороги Уфа-Бирк-Янаул общей протяженностью 220 км, которая проходит по 6-ти муниципальным районам (рис. 25). Дорога находится в государственной собственности Республики Башкортостан и распоряжением КМ РБ № 1126-р от 28.11.2005 г. передана в хозяйственное ведение казенному предприятию «Управление дорожного хозяйства РБ». Право на бессрочное пользование землями дороги Уфа-Бирск-Янаул оформлено государственным актом № 54-00113 от 15.02.1996 г. В Янаульском районе дорога проходит по территории 7-ми землепользований сельскохозяйственных организаций. Протяженность ее на территории района 33, 5 км, а площадь - 76, 68 га (рис. 26).

Разработке проекта предшествовало полевое обследование всех земель и пунктов ГГС и ОМС, прилегающих к трассе автомобильной дороги. Все границы согласованы. Согласование оформлено актами с приложением к ним чертежей. Устранение внешних недостатков проведено путем обмена и выкупа земельных участков (рис. 27). Эффективность устранения недостатков землепользования по хозяйствам показана в таблицах 15, 16.

Таблица 15