Тема 5. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

Формируемые компетенции:

В результате освоения данной темы студент должен быть способен:

В области знания:

- дать определение договоров продажи недвижимости и предприятия;

- сформулировать отличительные признаки договоров продажи недвижимости и предприятия;

- перечислить источники правового регулирования отношений купли-продажи недвижимости и предприятия;

- описать предмет и субъектный состав договоров продажи недвижимости и предприятия

- назвать особенности исполнения обязательства купли-продажи недвижимости и обязательства продажи предприятия (ОК-3, ОК-7).

В области умения:

- распознавать договоры продажи недвижимости и продажи предприятия в конкретной юридической ситуации;

- определять виды прав покупателя на земельный участок при продаже расположенного на нем здания (сооружения);

- определять момент перехода права собственности к покупателю при продаже недвижимости и момент перехода риска случайной гибели, повреждения объекта недвижимости;

- разработать проекты юридических документов (договоров);

- аргументировано и юридически грамотно высказывать свое мнение по обсуждаемым проблемам института продажи недвижимости и продажи предприятия (ОК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7).

В области ценностных ориентаций:

- осознавать роль и специфику договоров продажи недвижимости и продажи предприятия в современной экономике;

- дать оценку существующей практике применения норм о продаже недвижимости;

- составить свое суждение о предприятии как объекте договора купли-продажи (ОК-1, ОК-9).

Вопросы к занятию:

1. Каковы особенности недвижимости как объекта договора купли-продажи? В каких нормативно-правовых актах учитываются эти особенности?

2. Какие требования к форме и содержанию договора продажи недвижимости предусмотрены законодательством? Каковы последствия их несоблюдения?

3. Каковы особенности исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости? Какое значение имеет подписание передаточного акта для исполнения обязательства купли-продажи?

4. Какими правами на земельный участок может обладать покупатель при приобретении расположенного на этом участке сооружения? От чего зависит вид и объем права покупателя?

5. В чем заключается специфика предприятия как объекта договора купли-продажи? Каковы составные части (элементы) предприятия?

6. Каков порядок заключения договора продажи предприятия?

7. Каковы особенности исполнения обязательства купли-продажи предприятия?

Методика занятия: комментирование; творческие задания - решение ситуационных задач, анализ конкретных юридических ситуаций, составление юридических документов (договоров), групповая дискуссия.

Продолжительность занятия: 4 академических часа.

Рекомендуемые нормативные правовые акты:

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44.

10. Водный кодекс Российской Федерации № 74-ФЗ от 03.06.2006 г. // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381.

11. Лесной кодекс Российской Федерации № 200-ФЗ от 13.05.2008 г. // СЗ РФ. 2008. № 20. Ст. 2251.

12. Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

13. Федеральный закон «Об автономных учреждениях» от 03.11.2006 г. № 174-ФЗ в ред. от 18.10.2007 // СЗ РФ. 2006. № 45. Ст. 4626;

14. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

15. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

16. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Еди­ного государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

17. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Министерства юстиции 06.08.2003. № 233 // РГ. 2003. № 122.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 № 10/22 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.

19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

Рекомендуемая литература:

1. Андреев П.В. Предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2008. № 6. С. 20.

2. Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4.

3. Болтанова Е. Проблемы определения права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2006. № 9. С. 119.

4. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2.

5. Витрянский В.В., Брагинский М.И.. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 184-233.

6. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

7. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6.

8. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристь, 2004;

9. Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право. Учебник / Отв. редактор проф. Е.А. Суханов. 3-е изд. перераб. и доп. - М., 2005.

10.Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т.2. – 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. проф. А.П. Сергеев, проф. Ю.К. Толстой. – М., 2006;

11.Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т.2. / отв. ред. А.П. Сергеев. М.: Велби, 2009.

12.Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятиями (практические проблемы) // Хозяйство и право. 2003. № 11. С. 59-65.

13.Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. № 12. С. 102-108.

14. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. № 12. С. 102-108.

15. Гришаев С. Имущественные комплексы в гражданском праве // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 38.

16.Дикусар В.М., Храпова Е. В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1.

17.Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобре­тения бизнеса // Законодательство. 1999. № 11. С. 10-19.

18.Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2.

19. Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хозяйство и право. 2007. № 5. С. 55.

20. Козьменко О. Простая вещь, сложная вещь, имущественный комплекс: понятие и вопросы законодательной техники // Хозяйство и право. 2006. № 11. С. 36.

21.Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей. М., 1998.

22.Козырь О.М.Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24.

23.Концепция развития гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

24.Коротких О.А. Недвижимость как объект гражданских правоотношений.. // СПС «Консультант Плюс».

25.Кузнецов А. В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и
право. 1998. № 2.

26.Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

27.Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4;

28.Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10;

29.Маковская. Анализ некоторых поправок к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Х и П. 2005. № 3;

30.Маковская. Договор долевого участия в строительстве // Х и П. 2005. № 5;

31.Мейер Д.И. Русское гражданское право в 2 ч. М.: Статут, 2002.

32.Покровский И.А. Проблемы гражданского права. М., 1998.

33.Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним: некоторые вопросы правоприменения // Xозяйство и право. 1998. № 7;

34. Сенчищев В.И.Государственное регулирование прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним // Российское право. 1999. № 12.

35. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

36.Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2006.

37. Фокова Е. А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2.

38. Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. – Томск: ОАО Издательство «Красное знамя», 2008. С. 104-156.

39.Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью… // Вестник ВАС РФ. 2007. № 9.

40.Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

41. Цыбуленко З.И.Сделки с недвижимостью и их регистрация // Xозяйство и право. 1997. № 6;

42. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006.

43. Шарапов В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12.

44.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В. 2 т. М.: Статут, 2005.

45. Щеренко Д.А. Определение понятия «имущественный комплекс» // Российская юстиция. 2008. № 4. С. 17-20.

46. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // СПС «Консультант Плюс».

Материально-техническое обеспечение: темы для групповой дискуссии, исходные материалы для составления проектов договоров.

Творческие задания:

1. Определите следующие моменты исполнения обязательства купли-продажи в отношении недвижимости: а) исполнения продавцом обязанности по передаче товара; б) перехода риска случайной гибели, повреждения вещи; в) перехода права собственности. Могут ли эти моменты совпадать?

2. Сравните последствия нарушения условия о качестве, предусмотренные общими положениями гл. 30 ГК и нормами ГК о продаже недвижимости. Оформите полученные результаты в виде таблицы. Чем можно объяснить различия в правовом регулировании последствий одного и того же правонарушения?

3. Определите последствия уклонения продавца от государственной регистрации договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности. Имеет ли значение в случае уклонения продавца от государственной регистрации тот факт, что обязанность по передаче объекта недвижимости не была исполнена?

4. Составьте:

а) проект договора продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, д. 12, кв. 34 и принадлежащей супругам Тумановым – Петру Ивановичу и Лидии Михайловне с Волошиной Верой Андреевной;

б) проект договора продажи жилого дома, расположенного по адресу: Кемеровский район, пос. Промышленный, д. 27 и принадлежащего Брынцалову Илье Романовичу с Трофимовым Александром Даниловичем. Известно, что в доме также проживают несовершеннолетние дети Брынцалова – Игорь и Василиса.

5. Решите задачи:

1) ООО «Полюс» и АО «Омега» подписали договор купли-продажи административного здания, после чего направили заявление и необходимые документы на государственную регистрацию сделки. Однако управление регистрационной службы отказало в регистрации договора, обосновывая тем, что это не предусмотрено законом. Продавец и покупатель обратились в суд с требованием обязать регистрационную службу осуществить регистрацию договора купли-продажи и возместить убытки, вызванные уклонением от регистрации. В качестве обоснования истцы сослались на ст. 164 ГК РФ.

Какое решение вынесет суд? В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Необходима ли государственная регистрация права собственности продавца для совершения сделок по отчуждению недвижимости? Требуется ли регистрация права собственности покупателя? Какими правами на земельный участок будет обладать покупатель, если продавцу земля под зданием принадлежала на праве собственности или праве постоянного бессрочного пользования?

2) Гражданка Бабаева в сентябре 2010 г. заключила со строительной организацией договор, согласно которому Бабаева обязалась уплатить 1 500 000 рублей, а строительная организация обязалась передать Бабаевой 2-х комнатную квартиру в строящемся доме (срок сдачи – январь) в срок до 1 марта. В договоре было описание квартиры (ее точный адрес, метраж, планировка, состояние отделки и пр.). Квартира была передана Бабаевой только 26 июня. Планировка, метраж и отделка квартиры не соответствовала условиям договора. Бабаева заявила претензию строительной организации, однако ей разъяснили, что метраж и планировка не могут быть изменены, поскольку стены в квартире несущие, их разрушение может уменьшить прочность дома, что касается отделки, то указанные в договоре материалы оказались слишком дороги, и повлекли бы удорожание строительства. Бабаева зарегистрировала свое право собственности на квартиру и обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки по закону «О защите прав потребителей» в размере 1% за каждый день просрочки. Кроме того, она потребовала замены квартиры.

Решите спор.

3) ООО «Стройдорэкспорт», являясь собственником нескольких парковочных мест в подземном гараже, подписало договор купли-продажи одного из этих мест с гражданином Милюковым. По условиям договора гражданин приобретал право собственности на парковочное место после полной оплаты его стоимости. Оплата предполагалась в 3 этапа: 40% при подписании договора купли-продажи, остальная сумма – равными частями (30%) ежемесячно после оформления сделки. Милюков внес первый платеж, получил пропуск в гараж и стал пользоваться парковкой. Однако в установленные сроки оставшуюся часть стоимости покупатель не оплатил, ссылаясь на временные финансовые трудности.

ООО, предполагая затруднительность взыскания с Милюкова долга в судебном порядке (он был уволен по сокращению штатов и не имел на тот момент постоянного дохода), заключило договор продажи этого же парковочного места с Романовым, который произвел полную оплату и зарегистрировал право собственности на приобретенное парковочное место в гараже. Когда же Романов попытался получить пропуск в гараж, ему было отказано на том основании, что этим местом уже пользуется другой владелец – Милюков. Романов решил обратился к юристу за консультацией.

Какое разъяснение следует дать покупателю?

Вариант. Изменится ли решение, если: а) право собственности на парковочное место зарегистрировано за Милюковым? б) Милюков сдал место в аренду Иванову и сам им не пользуется?

4) Индивидуальный предприниматель Савельев заключил договор купли-продажи административного здания с АО " Костромская ГРЭС", по условиям которого к нему переходило здание и земельный участок общей площадью 1893, 54 кв. метра, занятый недвижимостью и принадлежащий продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Сделка была надлежащим образом оформлена и 27.12.2009г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. После этого заявлением, направленным в адрес главы администрации города Волгореченска, АО " Костромская ГРЭС" отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ввиду нахождения на нем объектов недвижимости, право собственности на которые перешло к обществу.

17.01.2010г. Савельев направил в адрес администрации заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду, на основании которого администрацией принято постановление от 17.01.2010 г. N 18 " О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования АО " Костромская ГРЭС" земельным участком и предоставлении его в аренду ИП Савельеву. Администрация подготовила и направила в адрес ответчика проект договора аренды от 17.01.2010г. N 1087 спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности. Однако данный договор так и не был подписан предпринимателем. В связи с этим администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Савельева неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов по ст. 395 ГК.

Правомерны ли требования администрации? Всегда ли вид и объем права покупателя на земельный участок совпадает с правом продавца?

5) Банк, имея «на руках» решение арбитражного суда и со­ответствующий исполнительный лист о взыскании с заемщика — за­крытого акционерного общества 5 млн. рублей, составляющих сумму невозвращенного кредита и процентов за пользование денежными средствами, в течение нескольких месяцев безуспешно пытался добить­ся их исполнения. Поскольку денежные средства на банковских счетах заемщика отсутствовали, банк обратился в арбитражный суд, вынесший решение, с ходатайством об изменении способа его исполнения путем обращения взыскания на принадлежащую закрытому акционерному обществу мастерскую по ремонту и сервисному обслуживанию импортных автомобилей.

Закрытое акционерное общество возражало против изменения спо­соба исполнения судебного решения, ссылаясь на то, что пять меся­цев назад мастерская была продана по договору продажи недвижимо­сти другому лицу — производственному кооперативу. В подтверждение своих доводов закрытое акционерное общество представило договор продажи мастерской и копии свидетельства о праве собственности на указанную мастерскую, выданного учреждением юстиции производ­ственному кооперативу после того, как была осуществлена государ­ственная регистрация перехода права собственности.

В заседании арбитражного суда было установлено, что текст договора продажи мастерской включает согласованные сторонами условия: о составе и стоимости имущества мастерской; о ее продажной цене; о передаче покупателю права аренды земельного участка, на котором она находится. Исполнение данного договора сторонами было удосто­верено актом приема-передачи мастерской, а также платежным пору­чением производственного кооператива о перечислении закрытому акционерному обществу денежной суммы, составляющей плату за мас­терскую. Указанные документы представлялись регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права собственности на мастер­скую к производственному кооперативу, и такая регистрация была осу­ществлена.

Какое решение примет суд по ходатайству кредитора?

6) Акционерное общество (продавец) и общество с ограни­ченной ответственностью (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежа­щем продавцу на праве аренды, следующие объекты: неработающий производственный цех с простаивающим оборудованием, здание ко­тельной, несколько складских помещений, гараж, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества предприятия были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи пред­приятия.

Договор продажи предприятия был представлен сторонами на гoсударственную регистрацию в управление Росреестра, которое отказало в регистрации, сославшись на недействительность данного договора. В качестве основания недействительности сделки регистрирующий орган указал на отсутствие обязательных приложений к договору – бухгалтерского баланса и перечня обязательств, включаемых в состав предприятия.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать управление зарегистрировать договор продажи предприятия. Требования покупатель обосновывал тем, что на базе цеха и другого имущества проданного предприятия уже давно не осуществ­ляется никакой производственной деятельности. По этой причине у него нет и не может быть ни бухгалтерского баланса, ни каких-либо обяза­тельств, связанных с деятельностью предприятия.

Есть ли основания для удовлетворения иска?

Групповая дискуссия на темы:

3. Распространение на предприятие правового режима недвижимого имущества: за и против.

4. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и нотариальное удостоверение: за и против.