Доходний підхід в оцінці вартості підприємства

З точки зо­ру інвестування найбільш прийнятним вважається доходний метод оцінки, оскільки потенційний інвестор, що вкладає гроші у функціонуюче підприємство, купує не набір майнових цінностей - реальні активи (нерухомість, устаткування, нематеріальні цінностей), а потік майбутніх доходів або вільних грошових коштів, що дозволяє йому оку­пити вкладені засоби, отримати прибуток і підвищити свій добробут. Як­що притримуватися цієї точки зору, то всі підприємства як інвестиційні проекти однакові: всі вони призначені для виробництва грошових надхо­джень для інвесторів.

Таким чином, доходний підхід передбачає встановлення вартості підприємства або його частини шляхом розрахунку поточної вартості очікуваного прибутку. Тобто доход і прибуток підприємства розглядаються як головні чинники, що визначають величину вартості підприємства. Чим більше доход, тим вище вартість - при цьому очікуваний доход розраховується з майнового комплексу підприємства, перспектив розвитку підп­риємства, загальноекономічних чинників, галузевих залежностей, минулих результатів ведення підприємства, часу здобуття вигод і ризику, пов'язаних з веденням підприємства і отриманням прибутку, вартості грошових коштів залежно від часу. Тобто, прибутковий метод є доцільним при можливості прогнозування майбутніх доходів.

Доходний підхід до оцінки ринкової вартості підприємства включає два методи оцінки:

- методи що засновані на аналізі залишкового прибутку (пряма капіталізація доходів);

- метод дисконтованих грошових потоків (метод непрямої капіталізації).

У рамках методу прямої капіталізації вартість підприємства розраховується шляхом переведення очікуваного річного (середньорічного) чистого операційного доходу у теперішню вартість, модель розрахунку має вигляд:

 

(9.7)

 

де NОI - репрезентативна величина очікуваного чистого операційного доходу;

R - коефіцієнт (ставка) капіталізації.

Методику розрахунку чистого операційного доходу сформовано у науковій думці і висвітлено багатьма вченими. Загалом вона може бути формалізована у вигляді моделі:

 

(9.8)

 

де РGІ – потенційний валовий дохід;

V& L – втрати від недовикористання площ та неплатежів;

МІ – інші доходи;

FЕ – умовно-постійні витрати;

VЕ – умовно-змінні витрати;

ЕF – витрати на формування фонду заміщення.

Другий метод оцінки доходного підходу - метод дисконтованих грошових потоків - оцінює вартість підприємства як поточну вартість окремих прогнозованих грошових потоків від експлуатації об'єкту протягом періоду володіння ним та від наступного його перепродажу. Він дозволяє моделювати зміни грошових потоків; у випадку їх нестабільності та можливості обґрунтованого прогнозування є найбільш доцільним.

Формула визначення вартості підприємства за цим методом має вигляд:

 

(9.9)

 

де DR – ставка дисконтування;

М – прогнозована ціна перепродажу об'єкта в кінці періоду володіння ним (вартість реверсії);

n – прогнозований період володіння;

L – номер періоду грошового потоку;

NOI_L - прогнозований чистий операційний дохід від об'єкта (в L-період).

Динаміка майбутніх доходів визначається на основі даних щодо поточних доходів та ретроспективної інформації про доходи та аналізу факторів, що впливають на них при типовому для ринку рівні управління. Оскільки точне визначення ціни перепродажу рідко є можливим, її часто оцінюють на основі прогнозної зміни величини вартості, тобто ціна перепродажу визначається за формулою:

 

(9.10)

 

де ∆ - коефіцієнт зміни вартості за типовий період інвестування;

V- поточна вартість об'єкта.