Ринковий підхід в оцінці вартості підприємства

Ринковий підхід в оцінці вартості підприємства (підхід прямого порівняльного аналізу) дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, виходячи з даних відносно угод зі співставними об'єктами. Оцінювач розглядає співставні об'єкти, що були продані на відповідному ринку, ціни угод співставних об'єктів коректуються на відмінності між оцінюваним і співставним об'єктом Скореговані ціни порівняних об'єктів свідчать про його ринкову вартість.

Процес оцінки нерухомості на основі методу прямого порівняльного аналізу продаж може бути умовно поділений на низку етапів:

Перший - виділення локального ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт. Надалі здійснюється розгляд ринкової ситуації за об'єктами нерухомості даного ринку та визначення тих, що є співставними з оцінюваним та продані відносно недавно.

Другий - збір та перевірка інформації за об'єктами-аналогами, аналіз зібраної інформації та порівняння кожного об'єкта-аналогу з оцінюваним.

Третій - внесення коректувань у ціни об'єктів-аналогів на виявлені відмінності в характеристиках оцінюваного об'єкту та об'єктів-аналогів.

Четвертий - узгодження скоректованих цін та виявлення вартості об'єкта, що оцінюється.

Метод прямого порівняльного аналізу.

В загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартості згідно методу прямого порівняльного аналізу має вигляд:

 

(9.11)

 

де Ці – ціна продажу i-го порівняного об'єкта нерухомості;

К_іn - сума n-ї коректувальної поправки до ціни продажу i-го порівняного об'єкта.

Визначення меж ринку оцінюваного об'єкта є основою коректності застосування підходу, оскільки окреслює коло об'єктів, інформація щодо яких може бути використана.

Коректування цін угод порівняних об’єктів нерухомості для моделювання вартості оцінюваного об’єкта здійснюється за елементами порівняння, що відображають найбільш важливі по впливу на вартість характеристики. Як правило виділяють дев’ять основних елементів порівняння:

- передані права власності на нерухомість;

- умови фінансування розрахунків при придбанні нерухомості;

- умови продажу;

- динаміка угод на ринку (тобто коректування за часом продажу);

- місцерозташування;

- фізичні характеристики;

- економічні характеристики;

- відхилення від ці­льового використання;

- наявність додаткових компонентів, зокре­ма рухомого майна.

Вплив кожного з елементів порівняння на вартість також залежить від виду об'єкта і економічної ситуації. Приміром, для різних типів об'єктів вартість визнача­ється відмінними між собою параметрами місцерозташування (табл. 9.2).

Таблиця 9.2

Параметри місцерозташування об'єкта, що впливають на його вартість

Житловий будинок	Офісний центр	Торгівельне приміщення
Близькість до місць зайнятості	Близькість до ділового району	Близькість до житла, пло­ща житлової забудови
Екологічні фактори, відсутність надлишкової активності в безпосередньому оточенні	Наявність ділової інфраструктури в районі розташу­вання	Активність руху вздовж кордонів ділянки, близь­кість до маршрутів, що ведуть у центри зайня­тості, основні житлові ра­йони

Продовження табл. 9.2

Близькість до об'єктів куль­турно-рекреаційного призна­чення, розвинутість соціаль­ної інфраструктури в районі розташування	Близькість до найважливіших транспортних магістралей	Наявність комерційного середовища у безпосеред­ньому оточенні
Ландшафт; близькість во­дойм	Близькість до житла високого класу	Наявність додаткових дже­рел попиту відповідно до близького розташування місць відпочинку, навча­льних закладів тощо

 

Метод аналізу парного набору даних.

Метод аналізу парного набору даних передбачає порівняння цін продаж за двома об'єктами нерухомості, щоб визначити величину коректування для елементу порівняння.

Експертний метод.

Експертний метод являє собою внесення поправок на основі суб'єктивної думки оцінювача про те, наскільки певна характеристика оцінюваного об'єкта впливає на його вартість. Поправки в даному випадку, як правило, виражені у відсотках.