Студопедия — Расчет премии за инвестирование в объект недвижимости
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Расчет премии за инвестирование в объект недвижимости






Вид и наименование риска Категория риска                    
Систематический риск                    
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный                    
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный                    
Изменение федерального или местного законодательства динамичный                    
Несистематический риск                    
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный                    
Ускоренный износ здания статичный                    
Неполучение арендных платежей динамичный                    
Неэффективный менеджмент динамичный                    
Криминогенные факторы динамичный                    
Финансовые проверки динамичный                    
Неправильное оформление договоров аренды динамичный                    
Количество наблюдений                    
Взвешенный итог                    
Сумма  
Количество факторов  
Величина поправки за риск 2,90%
(1 балл = 1%)

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестирование в объект недвижимости составит 2,90%.

Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта оценки[39]. Данная зависимость представлена в таблице ниже.

Табл. 9.14

Расчет премии за инвестиционный менеджмент.

Параметр Площадь объекта недвижимости
до 500 кв. м. от 500 до 2 000 кв. м. от 2 000 - 5 000 кв. м. от 5 000 до 10 000 кв. м.
Премия за инвестиционный менеджмент 0%-1% 1% 2% 3%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестиционный менеджмент составит 1,00%.

Табл. 9.15

Расчет ставки дисконтирования.

Наименование составляющей Значение
Безрисковая ставка 7,84%
Премия за низкую ликвидность 5,88%
Премия за инвестирование в объект недвижимости 2,90%
Премия за инвестиционный менеджмент 1,00%
Ставка дисконтирования 17,62%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком ставка дисконтирования составит 17,62%. Полученная ставка дисконтирования находится в диапазоне среднерыночных показателей доходности АЗС и может быть использована в дальнейших расчетах (см. п. 6.4 настоящего Отчета).

Расчет ставки капитализации в постпрогнозный период

Ставка капитализации для постпрогнозного периода определяется по формуле:

СК=СД+НВ-ТР, где

СК – ставка капитализации для постпрогнозного периода;

СД – ставка дисконтирования для чистого денежного потока в текущем периоде;

ТР – долгосрочные темпы роста.

НВ – норма возврата на капитал в постпрогнозном периоде.

Определение нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде

При определении нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде Оценщик использовал формулу возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Величина нормы возврата определялась на основании функции сложного процента, и составила 2,863%[40].

При определении нормативного срока жизни Оценщик руководствовался Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете[41].

Определение ставки капитализации в постпрогнозный период

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода приведен в таблице ниже.

Табл. 9.16

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода

Наименование Значение
Ставка дисконтирования 17,62%
Нормативный срок жизни, лет  
Хронологический возраст, лет  
Срок остаточной экономической жизни, лет  
Норма возврата капитала по методу Инвуда 2,863%
Долгосрочные среднегодовые темпы роста 2,20%
Ставка капитализации в постпрогнозном периоде 18,28%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком ставка капитализации для постпрогнозного периода составит 18,28%.

 

Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков

Табл. 9.17







Дата добавления: 2015-10-19; просмотров: 3942. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Теория усилителей. Схема Основная масса современных аналоговых и аналого-цифровых электронных устройств выполняется на специализированных микросхемах...

Логические цифровые микросхемы Более сложные элементы цифровой схемотехники (триггеры, мультиплексоры, декодеры и т.д.) не имеют...

Разработка товарной и ценовой стратегии фирмы на российском рынке хлебопродуктов В начале 1994 г. английская фирма МОНО совместно с бельгийской ПЮРАТОС приняла решение о начале совместного проекта на российском рынке. Эти фирмы ведут деятельность в сопредельных сферах производства хлебопродуктов. МОНО – крупнейший в Великобритании...

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНТРА ТЯЖЕСТИ ПЛОСКОЙ ФИГУРЫ Сила, с которой тело притягивается к Земле, называется силой тяжести...

СПИД: морально-этические проблемы Среди тысяч заболеваний совершенно особое, даже исключительное, место занимает ВИЧ-инфекция...

Конституционно-правовые нормы, их особенности и виды Характеристика отрасли права немыслима без уяснения особенностей составляющих ее норм...

Толкование Конституции Российской Федерации: виды, способы, юридическое значение Толкование права – это специальный вид юридической деятельности по раскрытию смыслового содержания правовых норм, необходимый в процессе как законотворчества, так и реализации права...

Значення творчості Г.Сковороди для розвитку української культури Важливий внесок в історію всієї духовної культури українського народу та її барокової літературно-філософської традиції зробив, зокрема, Григорій Савич Сковорода (1722—1794 pp...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.011 сек.) русская версия | украинская версия