Расчет премии за инвестирование в объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Величина поправки за риск	2,90%
(1 балл = 1%)

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестирование в объект недвижимости составит 2,90%.

Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта оценки[39]. Данная зависимость представлена в таблице ниже.

Табл. 9.14

Расчет премии за инвестиционный менеджмент.

Параметр	Площадь объекта недвижимости
до 500 кв. м.	от 500 до 2 000 кв. м.	от 2 000 - 5 000 кв. м.	от 5 000 до 10 000 кв. м.
Премия за инвестиционный менеджмент	0%-1%	1%	2%	3%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестиционный менеджмент составит 1,00%.

Табл. 9.15

Расчет ставки дисконтирования.

Наименование составляющей	Значение
Безрисковая ставка	7,84%
Премия за низкую ликвидность	5,88%
Премия за инвестирование в объект недвижимости	2,90%
Премия за инвестиционный менеджмент	1,00%
Ставка дисконтирования	17,62%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком ставка дисконтирования составит 17,62%. Полученная ставка дисконтирования находится в диапазоне среднерыночных показателей доходности АЗС и может быть использована в дальнейших расчетах (см. п. 6.4 настоящего Отчета).

Расчет ставки капитализации в постпрогнозный период

Ставка капитализации для постпрогнозного периода определяется по формуле:

СК=СД+НВ-ТР, где

СК – ставка капитализации для постпрогнозного периода;

СД – ставка дисконтирования для чистого денежного потока в текущем периоде;

ТР – долгосрочные темпы роста.

НВ – норма возврата на капитал в постпрогнозном периоде.

Определение нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде

При определении нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде Оценщик использовал формулу возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Величина нормы возврата определялась на основании функции сложного процента, и составила 2,863%[40].

При определении нормативного срока жизни Оценщик руководствовался Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете[41].

Определение ставки капитализации в постпрогнозный период

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода приведен в таблице ниже.

Табл. 9.16

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода

Наименование	Значение
Ставка дисконтирования	17,62%
Нормативный срок жизни, лет
Хронологический возраст, лет
Срок остаточной экономической жизни, лет
Норма возврата капитала по методу Инвуда	2,863%
Долгосрочные среднегодовые темпы роста	2,20%
Ставка капитализации в постпрогнозном периоде	18,28%

Таким образом, рассчитанная Оценщиком ставка капитализации для постпрогнозного периода составит 18,28%.

 

Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков

Табл. 9.17