Расчет стоимости Объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков

Наименование	Единица измерения	Значение
13.12.2013 г. - 31.12.2013 г.	01.2014 г. - 12.2014г.	01.2015 г. - 12.2015г.	01.2016 г. - 12.2016г.	01.2017 г. - 12.2017г.	постпрогнозный период
Период получения доходов, в долях от года	год	0,049	1	1	1	1	1
Выручка от реализации, руб.	руб.	7 974 484	177 871 401	190 880 934	203 027 163	213 392 686	-
Себестоимость реализации, руб.	руб.	6 522 901	145 503 927	156 146 711	166 097 559	174 570 652	-
Валовая прибыль без учета прибыли от эксплуатации объектов дополнительной инфраструктуры	руб.	1 451 583	32 367 474	34 734 223	36 929 604	38 822 034	-
Прибыль от эксплуатации объектов дополнительной инфраструктуры (20% от общего объема прибыли)	руб.	290 317	6 473 495	6 946 845	7 385 921	7 764 407
Валовая прибыль с учетом прибыли от эксплуатации объектов дополнительной инфраструктуры	руб.	1 741 900	38 840 969	41 681 068	44 315 525	46 586 441	-
Операционные расходы	руб.	630 902	13 528 944	14 164 804	14 844 715	15 601 795	-
Чистая прибыль	руб.	1 110 998	25 312 025	27 516 264	29 470 810	30 984 646	-
Капитальные вложения	руб.	157 726	3 382 236	3 541 201	3 711 179	3 900 449	-
Чистый денежный поток	руб.	953 272	21 929 789	23 975 063	25 759 631	27 084 197	-
Ставка капитализации для постпрогнозного периода	%	18,28
Стоимость будущей реверсии	руб.						148 163 003
Ставка дисконтирования	%	17,62
Период дисконтирования	лет	0,0245	0,5490	1,5490	2,5490	3,5490	4,0490
Коэффициент текущей стоимости	-	0,99603	0,91476	0,7777	0,66122	0,56216	0,51835
Текущая стоимость будущих доходов и будущей реверсии	руб.	949 488	20 060 494	18 645 406	17 032 783	15 225 652	76 800 293
Стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода (без учета НДС)	руб.	148 714 116
Стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода (с учетом НДС)	руб.	175 482 657

Таким образом, стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, составляет по состоянию на дату оценки (округленно):

Руб.

(Сто семьдесят пять миллионов четыреста восемьдесят тpи тысячи рублей).

Обоснование отказа от Определения стоимости сравнительным подходом

7.

8.

Сравнительный подход – Согласно п. 14, п. 22 «ФСО №1»:

«…14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость…»

«…22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов…».

При проведении исследований Оценщик отметил, что предложения продажи АЗС на рынке очень ограниченно. Кроме того, необходимо отметить, что информация по сделкам или предложениям купли-продажи АЗС не содержит необходимых данных, не поддается углубленному анализу, а при проведении анализа можно прийти к выводу, что представленные данные некорректны. Для проведения процесса оценки и получение достоверного результата описание конкурентных характеристик (экономических и технических) отсутствует. Данное обстоятельство не позволяет корректно вносить корректировки на сопоставимость оцениваемого Комплекса АЗС и объектов-аналогов. Таким образом, сравнительный подход к определению рыночной стоимости недвижимого и движимого Комплекса имущества АЗС из-за отсутствия достоверных данных не применялся.