Определение коэффициентов относительной ценности территории.
После выделения оценочных участков устанавливается величина коэффициента их относительной ценности. При расчете коэффициентов относительной ценности территории учитывается влияние следующих групп факторов: 1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; 2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории; 3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения; 4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; 5) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия; 6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы; 7) рекреационная ценность территории. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения, их подразделяют на ряд единичных подфакторов. Предлагается следующий состав факторов по каждой из названных групп (1 - 7) и рекомендуемые численные их значения.
Примечание. Численные значения коэффициентов, указанные выше в качестве рекомендуемых определены с использованием показателей, приведенных в приложении 2 Закона РФ "О плате за землю", положении СНиП 207.01-89, нормативной и справочной литературы по градостроительству, а также исследований, выполненных в свое время ЦНИИП градостроительства и ЦНИИЭП жилища. Условия каждого оценочного участка, из выделенных на плане города, сравниваются с перечисленными выше факторами. При этом радиусы влияния факторов первой группы определяются доступностью услуг, создаваемых городским общественным центром. В пределах получасовой пешеходной доступности(1,5-2 км) они учитываются в полном объеме, при пешеходной доступности равной часу (3-4 км) в половинном объеме. Радиусы влияния третьей группы определяются радиусами обслуживания населения учреждениями и предприятиями обслуживания, расположенными в жилой застройке. При этом используется табл. 5 СНиП 2.07.01-89*:
Радиусы влияния других факторов устанавливаются на основе положений генерального плана населенного пункта (разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности; другой исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документацией, выполненной ранее). При отсутствии таких разработок следует выполнить комплексный анализ территории поселения и провести экспертную оценку специалистами соответствующих служб города. Если рассматриваемый фактор оказывает влияние на относительную ценность оценочного участка, то это влияние, выраженное численным значением коэффициента, заносится в соответствующую таблицу. В процессе наложения факторов влияния и установления их численных значений в случае необходимости границы предварительно определенных оценочных участков корректируются. Численные значения коэффициентов для каждого из оценочных участков по каждой из 7 групп факторов суммируются в таблице 8 с использованием следующей формулы: К=1+к1+к2+к3+к4+к5+к6+к7; Где К- суммарное значение коэффициента относительной ценности оценочного участка; к1 – к7 – сумма значений коэффициентов влияния факторов соответствующей группы (с 1 по 7) В графу 1 таблицы заносятся в порядке убывания суммарные значения коэффициентов относительной ценности для каждого оценочного участка. С использованием планиметра, дигитайзера или других приборов или методов определяется площадь каждого планировочного участка в гектарах с точностью до сотой доли гектара и также заносится в таблицу. Оценочные участки, значения коэффициентов у которых различаются в пределах 0.05, объединяются в одну оценочную зону, для которой численное значение коэффициента определяется как средневзвешенное по площадям вошедших в нее оценочных участков. Формирование оценочных зон осуществляется при условии, что в одну оценочную зону могут включаться обособленные планировочные участки. В связи с этим одна оценочная зона может состоять из территориально-несоединенных оценочных участков: Величины коэффициентов относительной ценности корректируются (взвешиваются по площадям оценочных зон) таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1.0. Корректировка (приведение) коэффициентов выполняется с использованием следующей формулы. где Кi коэффициент дифференциации по i зоне, qi- коэффициент относительной ценности по i зоне, Pi- площадь зоны, i- номер зоны от i до n.
|