Цена земли

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра. Земельный кадастр — это свод данных о земле.

Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет аб­солютно вертикальной линией (рис. 5).

Рис. 5. Спрос и предложение земли

 

S – неэластичное предложение;

D₁ – потенциальный спрос на землю;

D₂ – спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;

Е – точка равновесия.

Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства. Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета (обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитета используют многолетнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.

Земля как таковая лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

• оценку потребительских свойств земли;

• оценку полезности ее свойств.

Кроме того, к земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.

Кроме физических параметров и характеристик, земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитута.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 грн. в год, будет продаваться за 2800 тыс. грн. (). Когда же норма банковского

процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. грн ().

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

• кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

В условиях реформируемой экономики Украины оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель не позволяют механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости: метод сравнения продаж, метод по затратам и метод капитализации доходов (доходный метод).

Основной метод оценки — это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

В Украине пока нет крупных рынков земли, но существуют рынки индивидуальных участков. Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т. е. там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. В оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Доходный метод, или метод капитализации доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного метода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др.

Следующим методом оценки, который применим именно для Украины, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.

Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.

Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.

Методы оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Украинским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.

Другие методы оценки опираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной цене земли и используют различные приемы капитализации земельной ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур на худших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется также превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур над уровнем средних затрат, присущих данной оценочной группе почв. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

В Украине сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искажены нормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектр задач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрации как самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можно сформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.