Факторы, учитываемые при оценке недвижимости на территории Казахстана на данный момент

 

На их ценность недвижимости влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в таблице 1.

 

Таблица 1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Группа	Характеристика факторов	Факторы
Физические	Характеристики местоположения	- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.
Характеристики земельного участка	размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.
Характеристики зданий и сооружений	- количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономические	Общие	- состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий
	Факторы спроса	- уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж
	Факторы предложения	- площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги
Социальные		- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни
Политические, административные и юридические		- налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила

 

Рисунок 1. Электронная карта города Астана с базой данных

 

Данная электронная карта города Астана дает возможность проанализировать недвижимые объекты по месторасположению и получению все информации за короткий срок. Здесь же мы можем выявить факторы, которые на первый взгляд могут повлиять на стоимость недвижимости.

Факторы спроса и предложений данная электронная карта не имеет возможности для предоставления, поэтому данную группу статистических данных были взяты из других источников.

К факторам, определяющим величину спроса на рынке недвижимости, относятся:

·платежеспособность физических и юридических лиц;

·условия и доступность финансирования сделок с недвижимостью;

·численность и изменения общей численности населения

(прошлые, текущие значения численности и прогнозируемые тенденции);

·изменения в структуре населения – в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования, с различным уровнем доходов);

·уровень и направления миграции населения;

·изменения в предпочтениях людей (данный показатель является важным фактором спроса, однако в рамках рынка недвижимости данные изменения довольно трудно предвидеть и учитывать).

Увеличение спроса неизбежно вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Непременным условием возрастания спроса является расширение экономических возможностей потенциальных покупателей недвижимости (в частности, рост их доходов, платежеспособности), вследствие чего активность на рынке усиливается.

Напротив, снижение платежеспособного спроса вызывает депрессию на рынке [2].

Одним из важных факторов увеличения спроса являться рост численности населения в конкретном регионе. Сам по себе этот рост не вызывает активности на рынке – необходимо увеличение платеже - способности населения.

Факторы, определяющие величину предложения на рынке недвижимости:

·резерв незанятых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

·объем нового строительства и затраты на него;

·интенсивность строительства, определяющая скорость ввода объектов недвижимости в эксплуатацию;

·состояние строительной индустрии, тенденции ее развития;

текущие и потенциальные изменения в строительной технологии, что влияет на строительные затраты;

·соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

·имеющееся предложение неосвоенных участков земли, затраты на освоение земельных участков [5].

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:

· региональный;
· местный (локальный);
· непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:

,обслуживание, отдых, труд, управление;
· экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и - функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
· социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование климатическими параметрами;
· экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
· эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
· техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

 

циклы развития среды местоположения недвижимости:

·рост;
·стабильность (зрелость);
·упадок (ухудшение);
· зарождение (обновление).

На сегодняшний день при расчете стоимости недвижимости учитываются следующие факторы, которые приводятся в виде параметров. На данный момент при оценке недвижимости учитываются следующие факторы: