Третий фактор — состояние квартиры
Рисунок 3 – Удельная цена предложения в зависимости от состояния квартиры
Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 20%.
Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.
Четвёртый фактор — наличие мебели
Рисунок 4 – Удельная цена предложения в зависимости от мебели
На рисунке 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет 610 500 тг. (3300 $), при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за 536 500 тг.(2900 $) за «квадрат».
Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на стоимость недвижимости. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене.
На данный момент специалистами оценочных компании расчет рыночной стоимости жилых квартир проводится следующим образом:
- описание объекта оценки выражается в виде таблицы,
Таблица 1 - ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
| Наименование
| Описание
| | Экономическое месторасположение
| Хорошее
| | Экологическое состояние месторасположения
| Хорошее
| | Развитость инфраструктуры
| Хорошее
| | Транспортная развязка, близлежащие улицы
| Хорошее
| | Наличие объектов социальной инфраструктуры на расстояние 500-1000 м. от оцениваемого объекта
| | Учреждения дошкольного образования (ясли, детсад), школы и т.д.
| Школы, детские сады.
| | Магазины, торговые центры, рынки
| Магазины, салоны красоты.
|
Таблица 2 - ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА В ЦЕЛОМ
| Характеристика
| Описание
| | Год постройки
|
| | Материал стен дома
| Кирпич
| | Число этажей
|
| | Лифт
| Есть
| | Канализация
| Центральная
| | Отопление
| Центральное
| | Водоснабжение
| Центральное
| | Горячее водоснабжение
| Центральное
| | Электроснабжение
| Центральное
| | Состояние подъезда
| Хорошее
| | Таблица 3 - ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ
| | Характеристика
| Описание
| | Количество жилых комнат
|
| | Этаж оцениваемой квартиры
|
| | Этажность дома
|
| | Площадь общая, кв.м.
| 84,1
| | Площадь жилая, кв.м.
| 49,5
| | Площадь кухни, кв.м.
| 10,8
| | Площадь санузла, кв.м.
| 1,4
| | Площадь ванны, кв.м.
| 2,9
| | Высота потолка, м.
| Н/у
| | Балкон/лоджия, кв.м.
| 3,7
| | Входная дверь
| Металлическая
| | Телефон
| Есть
| | Отделка квартиры
| Хорошее
| | Планировка квартиры
| Улучшенная
| | Перепланировка (описание и узаконенность)
| Не установлено
| | Фактическое использование
| По назначению
| Таблица 4 - ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛОЧНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
| Характеристика
| Материал отделки
| | Описание
| Состояние
| | Полы
| в жилых комнатах
| Ламинат
| Хорошее
| | в кухне
| Ламинат/кер. плитка
| Хорошее
| | в санузле
| Ламинат/кер. плитка
| Хорошее
| | Стены
| в жилых комнатах
| Обои/левкас
| Хорошее
| | в кухне
| Обои/левкас
| Хорошее
| | в ванной и туалете
| Обои/левкас
| Хорошее
| | в коридоре
| Обои/левкас
| Хорошее
| | Потолки
| Бетон
| Хорошее
| | Окна
| Металлопластиковые
| Хорошее
| | Двери
| входные
| Металлическая
| Хорошее
| | Межкомнатные
| Деревянные
| Хорошее
|
Таблица 5 - Применяемые показатели определения характеристик
| В описании ремонта используются следующие характеристики:
| | отличное, авторский дизайн
| ремонт произведен из современных строительных материалов под определенную стилистику с привлечением дизайнеров, срок 1-4 года
| | хорошее
| Ремонт произведен по общепринятому стандарту евро (новые обои, левкас, произведена замена труб, окон, дверей, пола, сантехники и т.д.)
срок ремонта 1-3 года
| | среднее
| произведен ремонт, срок 3-6 лет,
| | удовлетворительное
| ремонт косметический, пригодно к эксплуатации.
| | требуется ремонт
| состояние элементов отделки плохое, для проживания необходимо проведение ремонта.
| | Таблица 6 - Определение престижности административного района
Для целей определения престижности района расположения оцениваемой квартиры, нами представлены следующие индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели:
| |
| Престижность района
| Балл
| В данном случае, район, в котором расположен объект оценки, классифицирован нами как:
| | *
| отличный район
|
| | *
| хороший район
|
| хороший район
|
| | *
| удовлетворительный район
|
|
|
|
| | *
| неудовлетворительный район
|
|
|
|
| |
Для целей определения престижности жилого комплекса/дома оцениваемой квартиры, нами представлены аналогичные индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели:
| |
| Престижность ЖК/дома
| Балл
| В данном случае, ЖК/дом, в котором расположена квартира, классифицирован нами как:
| | *
| отличный ЖК/дом
|
| | *
| хороший ЖК/дом
|
| хороший ЖК/дом
|
| | *
| удовлетворительный ЖК/дом
|
|
|
|
| | *
| неудовлетворительный ЖК/дом
|
|
|
|
| | | | | | | | | |
Таблица 7- РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
| ХАРАКТЕРИСТИКИ
| ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
| АНАЛОГ №1
| АНАЛОГ №2
| АНАЛОГ №3
| | Контактная информация
|
| http://www.kn.kz/objects/view/id/2225688/
| http://www.kn.kz/objects/view/id/2113493/#
| http://www.kn.kz/objects/view/id/2354731/
| | 8-700-315-4596
| 8-705-775-7710
| 8-775-256-2220
| | Престижность района
|
|
|
|
| | Престижность дома
|
|
|
|
| | Категория (Архитектурно-планировочное)
| ЧС
| Двухкомнатная квартира
| Двухкомнатная квартира
| Трехкомнатная квартира
| | Место расположения строения
| РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тәуелсіздік, д. 14/1, кв. 35 (Ранее: ул. Манаса)
| РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тауелсиздик
| РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна
| РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна/Петрова
| | Уровень транспортной доступности
| Хороший
| Хороший
| Хороший
| Хороший
| | 1-я 2-я линия
| Первая линия
| Первая линия
| Первая линия
| Первая линия
| | Общая площадь, кв.м
| 84,1
| 60,0
| 77,0
| 121,0
| | Жилая площадь, кв.м
| 49,5
| --
| --
| --
| | Площадь кухни, кв.м
| 10,8
| --
| --
| --
| | Высота этажей
| до 3,5 м
| до 3,5 м
| до 3,5 м
| до 3,5 м
| | Год постройки
|
|
|
|
| | Этажность
| 8/9
| 3/25
| 7/14
| 2/5
| | Конструктив здания (несущий и ограждающий материал)
| Кирпич
| Монолитный
| Кирпич
| Кирпич
| | Инженерные коммуникации
| Отопление, водоснабжение, эл/во, канализация- центральные.
| Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.
| Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.
| Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.
| | Благоустройство территории
| Асфальтирована, огорожена
| Асфальтирована, огорожена
| Асфальтирована, огорожена
| Асфальтирована, огорожена
| | Текущее целевое использование
| По назначению
| По назначению
| По назначению
| По назначению
| | Дополнительная информация
| Не угловая
| Не угловая
| Не угловая
| Не угловая
| | Стоимость предложения, USD
| 120 000
| 155 000
| 215 000
| | Стоимость за кв.м общей площади
| 2 000
| 2 013
| 1 777
| | Торг, %
| -5,00%
| -5,00%
| -5,00%
| | Сумма поправки, USD
| -6 000,00
| -7 750,00
| -10 750,00
| | Скорректированная цена, USD
| 1 900,00
| 1 912,34
| 1 688,02
| | Поправка на достоверность информации, %
| -3,00%
| -3,00%
| -3,00%
| | Сумма поправки, USD
| -3 420,00
| -4 417,50
| -6 127,50
| | Скорректированная цена, USD
| 1 843,00
| 1 854,97
| 1 637,38
| | Стоимость предложения, за вычетом поправки на торг и поправки на достоверность информации, USD
| 110 580,00
| 142 832,50
| 198 122,50
| | Стоимость дополнительного движимого имущества, USD
| 3 000,0
| 5 000,0
| 0,0
| | Стоимость предложения за вычетом улучшений, USD
| 107 580,0
| 137 832,5
| 198 122,5
| | Стоимость парковочного места, USD (расчеты по парковочным местам находятся в приложениях)
| 0,0
| 0,0
| 0,0
| | Стоимость предложения за вычетом стоимости земельного участка, USD
| 107 580,0
| 137 832,5
| 198 122,5
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | | | ПЕРВАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
| | Поправка на передаваемые права, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Сумма поправки, USD
| 0,00
| 0,00
| 0,00
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | Поправка на условия финансирования, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Сумма поправки, USD
| 0,00
| 0,00
| 0,00
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | Поправка на условия продажи, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Сумма поправки, USD
| 0,00
| 0,00
| 0,00
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | Поправка на расходы, производимые непосредственно после покупки, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Сумма поправки, USD
| 0,00
| 0,00
| 0,00
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | Поправка на условия рынка (дата продажи), %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Сумма поправки, USD
| 0,00
| 0,00
| 0,00
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 793,00
| 1 790,03
| 1 637,38
| | ВТОРАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
| | Поправка на местоположение, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на год постройки, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на площади, %
| -2,00%
| 0,00%
| 2,00%
| | Поправка на архитектурно-планировочные решения, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на конструктивные элементы, %
| 1,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на этажность, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на угловое расположение, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на инженерное обеспечение,%
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на техническое и конструктивное состояние, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на состояние внутриотделочных работ, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на использование, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на экономические характеристики, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на престижность района, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на престижность дома, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на благоустройство территории, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Поправка на наличие дополнительных улучшений, %
| 0,00%
| 0,00%
| 0,00%
| | Общая корректировка второй группы поправок, %
| -1,00%
| 0,00%
| 2,00%
| | Скорректированная цена, USD/кв.м
| 1 775,07
| 1 790,03
| 1 670,12
| | Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель)
| 25,93%
| 42,86%
| 31,21%
| | Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD
| 1 748,7
| | Общая площадь объекта, кв.м
| 84,10
| | Скорретированная стоимость, USD
| 147 065,67
| | Скорретированная стоимость, KZT
| 27 302 741,63
|
Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...
|
Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...
|
ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при которых тело находится под действием заданной системы сил...
|
Теория усилителей. Схема Основная масса современных аналоговых и аналого-цифровых электронных устройств выполняется на специализированных микросхемах...
|
Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час Искусство подбора персонала. Как оценить человека за час...
Этапы творческого процесса в изобразительной деятельности По мнению многих авторов, возникновение творческого начала в детской художественной практике носит такой же поэтапный характер, как и процесс творчества у мастеров искусства...
Тема 5. Анализ количественного и качественного состава персонала Персонал является одним из важнейших факторов в организации. Его состояние и эффективное использование прямо влияет на конечные результаты хозяйственной деятельности организации.
|
Экспертная оценка как метод психологического исследования Экспертная оценка – диагностический метод измерения, с помощью которого качественные особенности психических явлений получают свое числовое выражение в форме количественных оценок...
В теории государства и права выделяют два пути возникновения государства: восточный и западный Восточный путь возникновения государства представляет собой плавный переход, перерастание первобытного общества в государство...
Закон Гука при растяжении и сжатии
Напряжения и деформации при растяжении и сжатии связаны между собой зависимостью, которая называется законом Гука, по имени установившего этот закон английского физика Роберта Гука в 1678 году...
|
|
