Третий фактор — состояние квартиры

Рисунок 3 – Удельная цена предложения в зависимости от состояния квартиры

Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 20%.

Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.

Четвёртый фактор — наличие мебели

Рисунок 4 – Удельная цена предложения в зависимости от мебели

На рисунке 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет 610 500 тг. (3300 $), при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за 536 500 тг.(2900 $) за «квадрат».

Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на стоимость недвижимости. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене.

На данный момент специалистами оценочных компании расчет рыночной стоимости жилых квартир проводится следующим образом:

- описание объекта оценки выражается в виде таблицы,

 

Таблица 1 - ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ

Наименование	Описание
Экономическое месторасположение	Хорошее
Экологическое состояние месторасположения	Хорошее
Развитость инфраструктуры	Хорошее
Транспортная развязка, близлежащие улицы	Хорошее
Наличие объектов социальной инфраструктуры на расстояние 500-1000 м. от оцениваемого объекта
Учреждения дошкольного образования (ясли, детсад), школы и т.д.	Школы, детские сады.
Магазины, торговые центры, рынки	Магазины, салоны красоты.

Таблица 2 - ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА В ЦЕЛОМ

Характеристика	Описание
Год постройки
Материал стен дома	Кирпич
Число этажей
Лифт	Есть
Канализация	Центральная
Отопление	Центральное
Водоснабжение	Центральное
Горячее водоснабжение	Центральное
Электроснабжение	Центральное
Состояние подъезда	Хорошее
Таблица 3 - ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ
Характеристика	Описание
Количество жилых комнат
Этаж оцениваемой квартиры
Этажность дома
Площадь общая, кв.м.	84,1
Площадь жилая, кв.м.	49,5
Площадь кухни, кв.м.	10,8
Площадь санузла, кв.м.	1,4
Площадь ванны, кв.м.	2,9
Высота потолка, м.	Н/у
Балкон/лоджия, кв.м.	3,7
Входная дверь	Металлическая
Телефон	Есть
Отделка квартиры	Хорошее
Планировка квартиры	Улучшенная
Перепланировка (описание и узаконенность)	Не установлено
Фактическое использование	По назначению

Таблица 4 - ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛОЧНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

Характеристика	Материал отделки
Описание	Состояние
Полы	в жилых комнатах	Ламинат	Хорошее
в кухне	Ламинат/кер. плитка	Хорошее
в санузле	Ламинат/кер. плитка	Хорошее
Стены	в жилых комнатах	Обои/левкас	Хорошее
в кухне	Обои/левкас	Хорошее
в ванной и туалете	Обои/левкас	Хорошее
в коридоре	Обои/левкас	Хорошее
Потолки	Бетон	Хорошее
Окна	Металлопластиковые	Хорошее
Двери	входные	Металлическая	Хорошее
Межкомнатные	Деревянные	Хорошее

Таблица 5 - Применяемые показатели определения характеристик

В описании ремонта используются следующие характеристики:
отличное, авторский дизайн	ремонт произведен из современных строительных материалов под определенную стилистику с привлечением дизайнеров, срок 1-4 года
хорошее	Ремонт произведен по общепринятому стандарту евро (новые обои, левкас, произведена замена труб, окон, дверей, пола, сантехники и т.д.) срок ремонта 1-3 года
среднее	произведен ремонт, срок 3-6 лет,
удовлетворительное	ремонт косметический, пригодно к эксплуатации.
требуется ремонт	состояние элементов отделки плохое, для проживания необходимо проведение ремонта.
Таблица 6 - Определение престижности административного района Для целей определения престижности района расположения оцениваемой квартиры, нами представлены следующие индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели:
	Престижность района	Балл	В данном случае, район, в котором расположен объект оценки, классифицирован нами как:
*	отличный район
*	хороший район		хороший район
*	удовлетворительный район
*	неудовлетворительный район
Для целей определения престижности жилого комплекса/дома оцениваемой квартиры, нами представлены аналогичные индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели:
	Престижность ЖК/дома	Балл	В данном случае, ЖК/дом, в котором расположена квартира, классифицирован нами как:
*	отличный ЖК/дом
*	хороший ЖК/дом		хороший ЖК/дом
*	удовлетворительный ЖК/дом
*	неудовлетворительный ЖК/дом

Таблица 7- РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ

ХАРАКТЕРИСТИКИ	ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	АНАЛОГ №1	АНАЛОГ №2	АНАЛОГ №3
Контактная информация		http://www.kn.kz/objects/view/id/2225688/	http://www.kn.kz/objects/view/id/2113493/#	http://www.kn.kz/objects/view/id/2354731/
8-700-315-4596	8-705-775-7710	8-775-256-2220
Престижность района
Престижность дома
Категория (Архитектурно-планировочное)	ЧС	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
Место расположения строения	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тәуелсіздік, д. 14/1, кв. 35 (Ранее: ул. Манаса)	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тауелсиздик	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна/Петрова
Уровень транспортной доступности	Хороший	Хороший	Хороший	Хороший
1-я 2-я линия	Первая линия	Первая линия	Первая линия	Первая линия
Общая площадь, кв.м	84,1	60,0	77,0	121,0
Жилая площадь, кв.м	49,5	--	--	--
Площадь кухни, кв.м	10,8	--	--	--
Высота этажей	до 3,5 м	до 3,5 м	до 3,5 м	до 3,5 м
Год постройки
Этажность	8/9	3/25	7/14	2/5
Конструктив здания (несущий и ограждающий материал)	Кирпич	Монолитный	Кирпич	Кирпич
Инженерные коммуникации	Отопление, водоснабжение, эл/во, канализация- центральные.	Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.	Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.	Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.
Благоустройство территории	Асфальтирована, огорожена	Асфальтирована, огорожена	Асфальтирована, огорожена	Асфальтирована, огорожена
Текущее целевое использование	По назначению	По назначению	По назначению	По назначению
Дополнительная информация	Не угловая	Не угловая	Не угловая	Не угловая
Стоимость предложения, USD	120 000	155 000	215 000
Стоимость за кв.м общей площади	2 000	2 013	1 777
Торг, %	-5,00%	-5,00%	-5,00%
Сумма поправки, USD	-6 000,00	-7 750,00	-10 750,00
Скорректированная цена, USD	1 900,00	1 912,34	1 688,02
Поправка на достоверность информации, %	-3,00%	-3,00%	-3,00%
Сумма поправки, USD	-3 420,00	-4 417,50	-6 127,50
Скорректированная цена, USD	1 843,00	1 854,97	1 637,38
Стоимость предложения, за вычетом поправки на торг и поправки на достоверность информации, USD	110 580,00	142 832,50	198 122,50
Стоимость дополнительного движимого имущества, USD	3 000,0	5 000,0	0,0
Стоимость предложения за вычетом улучшений, USD	107 580,0	137 832,5	198 122,5
Стоимость парковочного места, USD (расчеты по парковочным местам находятся в приложениях)	0,0	0,0	0,0
Стоимость предложения за вычетом стоимости земельного участка, USD	107 580,0	137 832,5	198 122,5
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
ПЕРВАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
Поправка на передаваемые права, %	0,00%	0,00%	0,00%
Сумма поправки, USD	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
Поправка на условия финансирования, %	0,00%	0,00%	0,00%
Сумма поправки, USD	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
Поправка на условия продажи, %	0,00%	0,00%	0,00%
Сумма поправки, USD	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
Поправка на расходы, производимые непосредственно после покупки, %	0,00%	0,00%	0,00%
Сумма поправки, USD	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
Поправка на условия рынка (дата продажи), %	0,00%	0,00%	0,00%
Сумма поправки, USD	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 793,00	1 790,03	1 637,38
ВТОРАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
Поправка на местоположение, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на год постройки, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на площади, %	-2,00%	0,00%	2,00%
Поправка на архитектурно-планировочные решения, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на конструктивные элементы, %	1,00%	0,00%	0,00%
Поправка на этажность, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на угловое расположение, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на инженерное обеспечение,%	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на техническое и конструктивное состояние, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на состояние внутриотделочных работ, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на использование, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на экономические характеристики, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на престижность района, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на престижность дома, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на благоустройство территории, %	0,00%	0,00%	0,00%
Поправка на наличие дополнительных улучшений, %	0,00%	0,00%	0,00%
Общая корректировка второй группы поправок, %	-1,00%	0,00%	2,00%
Скорректированная цена, USD/кв.м	1 775,07	1 790,03	1 670,12
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель)	25,93%	42,86%	31,21%
Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD	1 748,7
Общая площадь объекта, кв.м	84,10
Скорретированная стоимость, USD	147 065,67
Скорретированная стоимость, KZT	27 302 741,63