Цена в сделках с земельными участками

Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».[30]

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям, к которым относятся: условие о предмете договора и цене отчуждаемого земельного участка.

Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости прохождения государственного кадастрового учета для индивидуализации земельного участка.

В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ, следует учитывать их категорию. Дискуссионным остается вопрос о статусе договора, при не указании в нем категории земельного участка. А.Л. Корнеев отмечает что, «вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным, поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра».[31] Не соглашается с такой точкой зрения Е.А. Позднякова, считая, что «категория земли определяет целевое использование земельного участка, поэтому отсутствие таких характеристик может породить исковые требования лиц, чьи интересы затрагиваются сделкой».[32]

О.М. Оглоблина считает, что, «в договоре целесообразно указывать все сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, поскольку это позволит исключить применение ст. 554 ГК РФ о признании сделки незаключенной, при отсутствии данных позволяющих определенно установить земельный участок подлежащий передаче». [33]

В судебной практике данный вопрос разрешается следующим образом. Так, Октябрьский районный суд г. Новороссийска рассмотрел дело по требованиям о признании незаконным приостановление регистрации права собственности Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из-за отсутствия в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на категорию. В решении суд указал, что «приостановление регистрации является законным, поскольку ч. 2 ст. 8 ЗК РФ, прямо установлена обязанность сторон не зависимо от разновидности договора указывать в договорах категорию земельного участка»[34].

Таким образом, при заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договора будет считаться не заключенным.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.

Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ – цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в чьей, - частной или государственной собственности, - находится земельный участок.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком, или, по инициативе собственника, по итогам торгов.

В п. 1 ст. 66 ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[35]. Оценка в данном случае проводится юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности, на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

М.Ю. Тихомиров считает, что «обращение к профессиональным оценщикам недвижимости способствует получению полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка».[36]

Если же предметом сделки выступает земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, то согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки является обязательным, за исключением, случаев, если собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований имеет исключительное право на ее выкуп (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Цена в таких случаях определяется по правилам установленных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [37] – где установлено, что до 1 июля 2012 года цена устанавливается субъектами РФ в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер процента зависит от расположения земельного участка в городе, с численностью населения свыше 3 миллионов человек или в иной местности. Если же покупателем выступает собственник недвижимости расположенной на земельном участке, то цена земельного участка устанавливается в виде процента от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Стороны договора могут использовать и другие принципы для определения цены участка. Например, с помощью метода аналогий стороны могут сформировать цену по взаимному соглашению с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности.[38] Или можно оценить земельный участок по нормативной цене, которая определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»[39], ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения, и не превышает 75% уровня рыночной цены.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут указать условие его исполнения к определенному сроку, если при нарушении срока исполнения покупатель утратит интерес к договору. В этом случае продавец может исполнить договор до наступления или после истечения определенного договором срока только с согласия покупателя. А при нарушении сроков установленных договором для передачи документов, покупатель вправе назначить разумный срок для их передачи; в случае не предоставления документов в указанный срок покупатель может отказаться от сделки.

Исполнение обязанности продавца по передаче имущества связанна с моментом подписания сторонами акт о передаче, с этого момента покупатель приобретает статус титульного владельца недвижимого имущества, но собственником он станет только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.

В Российской Федерации законами устанавливаются особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Например, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по итогам торгов, порядок проведения которых регламентируется Правительством РФ.

Наиболее детально регламентированы особенности заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью такого договора является ограничение субъектного состава участников, поскольку иностранные граждане и юридические лица не могут быть покупателями таких земельных участков.

Вторая особенность договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключается в оценке земельных участков. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом объектов, расположенных на нем.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, не меньшей, чем было указано в извещении.

Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.

Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволят сделать вывод, что не зависимо от того, кто выступает арендодателем земельного участка, существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы.

В основу определения размера арендной платы, согласно ст. 65 ЗК РФ, могут быть положены различные принципы, в зависимости от того, кто выступает собственником земельного участка. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

Основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящийся в государственной собственности, установлены в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».[40]

В соответствии с указанным постановлением, с 10 ноября 2011 года размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ, определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ; на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Если же земельный участок находится в собственности субъекта РФ, для определения размера арендной платы, необходимо руководствоваться нормативными правовыми актами данного субъекта РФ.

В Иркутской области действует постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 г. № 41-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области»[41]. Согласно п. 2 указанных правил, арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере до 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, регулируется актами, принятыми главой муниципального образования. Например, в городе Иркутске действует постановление мэра г. Иркутска от 09.02.2009 г. № 031-06-340/9 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска» [42].

Таким образом, основные принципы, с учетом которых строятся акты органов исполнительной власти субъекта и глав муниципальных образований, определяющие порядок и размеры взимания арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в постановлении Правительства РФ, что способствует установлению единой экономически обоснованной арендной платы.

С установлением арендной платы, как существенного условия договора аренды земельного участка, связана обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

При рассмотрении вопроса об аренде земельного участка необходимо остановиться на рассмотрении двух видов договоров, предусмотренных п. 5 и п. 6 ст. 22 ЗК РФ, непосредственно связанных с арендой. Это субаренда и перенайм.

Данные договоры имеют схожий характер, ими оформляются отношения в случаях, когда арендатор земельного участка передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу за плату или без нее, в пределах срока договора аренды без согласия собственника, но при условии его уведомления (или с согласия собственника, если это прямо предусмотрено договором).

Различие между субарендой и перенаймом земельного участка заключается в наличии или отсутствии перемены лиц в обязательстве, и в порядке обращения за государственной регистрацией. При перенайме первоначальный арендатор уступает свои права, и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а новый арендатор становится ответственным перед арендодателем, при этом все условия договора аренды земельного участка остаются неизменными. Тогда как при субаренде (поднайме), арендатор не выбывает из обязательства, а заключает дополнительный договор, напрямую связанный с основным, условия которого могут значительно отличаться от положений основного договора, за исключением условия о сроке.

Единственным существенным условием договора мены земельного участка выступает предмет, требования к которому аналогичны требованиям к земельному участку в других сделках.

Как и при совершении других сделок с земельными участками стороны обязаны проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров и обременений земельного участка.

Не предоставление или предоставление заведомо ложной информации влечет применения к правоотношениям по обмену п. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения, причиненных ему убытков.

Кроме того продавец и покупатель, вправе требовать возврата земельного участка, предоставленного в обмен, в случае изъятия имущества, приобретенного по договору мены, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора (ст. 571 ГК РФ).

Цена земельного участка в договоре мены не является существенным условием, поскольку ст. 568 ГК РФ предполагает, что если из договора мены не вытекает иное, предметом договора выступает обмен равноценными земельными участками.

При этом расходы на передачу и принятие земельных участков осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности. О.В. Касьянова обращает внимание на то, что обязательным условием договора мены земельных участков является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью (нормативной ценой земли).[43]

Предметом договора мены могут выступать и не равноценные земельные участки. В этом случае сторона, которая передает земельный участок, цена которого ниже, предлагаемого в обмен, обязан оплатить разницу. Договором может быть предусмотрен и иной порядок компенсации разницы в ценах.

Договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки мены и купли-продажи. А.М. Эрделевский указывает, что «такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены».[44] Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель такого договора - обмен имуществом.

Помимо предмета существенным условием договора ипотеки земельного участка, выступает, согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оценка земельного участка, производимая в порядке, определенном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом в ст. 8 указанного закона определено, что при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц оценка обязательна в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Следовательно, только если основное обязательство — кредитное, и стороны не пришли к соглашению в отношении стоимости предмета ипотеки, требуется проведение обязательной оценки земельного участка.

Также следует учитывать, что в ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разграничены оценка земельного участка и залоговая стоимость. Залоговая стоимость предмета ипотеки, исходя из императивного характера ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», рассматривается как существенное условие, и должна быть определена самими сторонами договора - залогодателем и залогодержателем.

На практике происходит сближение размеров рыночной и кадастровой стоимости земельных участков. Надо учитывать условность любых способов определения цены сделок с земельными участками, поскольку зачастую невозможно выделить затраты субъектов экономической деятельности на улучшение природных свойств земельного участка. Это проблема экономики природопользования, и совершенствование правового регулирования установления цены земли без развития экономических дисциплин невозможно.