Числовые оценки матрицы попарных сравнений для критериев
Отношение согласованности (ОС) = 3,63%. Величина ОС должно быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе надо проверить свои суждения. Определение сравнительной важности критериев базируется на «Экспертных оценках и принятие решений» Б.Г. Литвака, Москва, «Патент» 1996 г. Пояснения: Критерий 3 по отношению к критерию 2, по мнению Оценщиков, менее важен, это связано с тем, что качество и обширность данных рынка на основе которых проводится анализ способствуют получению более корректного результата. Критерии 4 и 5 по отношению к критерию 2, по мнению Оценщиков, равноценны, что связано с тем, что эти критерии способны учитывать те параметры которые, являются более предпочтительными при определении итогового результата. Критерии 4 и 5 по отношению к критерию 3, по мнению Оценщиков, предпочтительнее критерия 3, потому как параметры, которые они учитывают, менее подвержены колебаниям. Критерий 5 по отношению к критерию 4, по мнению Оценщиков, является чуть более предпочтительным критерия 4, потому что выявление полезности объекта в частности определяет его доходность. Сравним результаты, полученные затратным и сравнительным подходами по каждому критерию согласования: Таблица 14 Критерий 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.
Примечание: Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, поэтому на него нельзя слишком полагаться. Сравнительный же подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта. Исходя из этих соображений, затратному подходу был присвоен наименьший вес по сравнению со сравнительным, основывающимся на рынке, который имеет явное преимущество.
Таблица 15 Критерий 2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
Примечание: Затратный подход основывался на технических данных об объекте оценки, которые в наибольшей степени формализованы, в то время как данные, используемые в сравнительном подходе были получены на открытом рынке и являются с одной стороны более обширными, но и менее достоверными из-за трудностей их проверки. Поэтому подходам были приданы одинаковые веса.
Таблица 16 Критерий 3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Примечание: Сравнительный подход полностью основывается на открытом рынке, который отражает все колебания, поэтому они имеют значительно больший приоритет над затратным подходом.
Таблица 17 Критерий 4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость(местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Таблица 18 Критерий 5. Способность выявить истинную полезность объекта.
Примечание:. С точки зрения сравнительного подхода, инвестор приобретает собственность ценность которой определена множественностью лиц на открытом рынке. В то время как, затратный подход отражает затраты на создание объекта, эти затраты являются лишь базисом рыночной стоимости.
Таблица 19
|
