Закладные как способ финансирования строительства

Закладная - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право ее владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки (ст. 20 Закона «Об ипотеке»).

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, оформляется в документарной форме.

В основе выдачи закладной лежит договор ипотеки имущественных прав. После выдачи закладной переход прав ипотекодержателя к другому лицу осуществляется через передачу закладной. Предыдущий собственник закладной по требованию нового собственника обязан передать документы и информацию, которые являются важными для реализации прав по закладной. Аннулирование закладной и выдача новой закладной осуществляется по согласию между ипотекодателем (должником) и собственником закладной. Информация о выдаче закладной, аннулировании закладной, выдаче новой закладной подлежат внесению в соответствующий государственный реестр по месту государственной регистрации.

Закладная составляется в письменном виде в одном экземпляре на бланке стандартной формы с четким перечнем обязательных реквизитов (ст. 21 ЗУ «Об ипотеке»). На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Закладная подлежит передачи должнику в случае полного исполнения им основного обязательства.

После ввода жилья в эксплуатацию Застройщик оформляет на себя право собственности на жилье. Позже жилье продается покупателю против погашения обязательства по договору займа через выкуп закладной по номинальной стоимости.

 

Основные понятия Фонда Финансирования Строительства (ФФС)

 

Фонд финансирования строительства - средства, переданные Управляющему ФФС в управление, которые использованные или будут использованы Управляющим в будущем на условиях этих Правил ФФС и договоров об участии в ФФС.

Управляющий - Финансовая компания, которая осуществляет управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом (договором об участии в ФФС).

Застройщик - организовывает сооружение объектов строительства в соответствии с проектной документацией, в установленные сроки и надлежащего качества, на условиях этих правил передает в собственность Доверителям ФФС закрепленные за ними объекты инвестирования вместе с правоустанавливающими документами.

Правила ФФС - система норм, утвержденная и обнародованная Управляющим ФФС, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной Установщиком управления.

Договор управления имуществом (договор об участии в ФФС) - договор, за которым установщик управления передает Управляющему в доверительную собственность денежные средства с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничение относительно отдельных действий Управляющего из управление этими средствами.

В начало...

 

Фонд Финансирования Строительства (ФФС)

 

Фонд Финансирования Строительства - это, специальный счет, куда инвесторы вносят деньги на сооружение дома.

Деньгами управляет финансовая структура, выступающая посредником между инвесторами и застройщиком. Эта структура заключает договор с застройщиком, согласно которому перечисляет ему частями (по необходимости) нужные для сооружения объекта средства, в то же время, контролируя их использование и ход строительства.

Если же обнаруживается, что действия застройщика могут привести к нарушению условий договора, то управляющий ФФС имеет право передать объект строительства другому застройщику.

Поскольку банк является независимой коммерческой структурой и его заработок зависит от объема привлеченных средств, то он заинтересован не только в поиске инвесторов, но и в успешной реализации проекта.

Поэтому специалисты банка контролируют строительство на всех стадиях - начиная от проверки разрешительной документации службой технического надзора, стадии проектирования архитектурно-эксплуатационной службой и до сдачи дома в эксплуатацию.

Также закон обязывает ФФС продавать жилье только после получения разрешения на строительство и должен обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки.

Кроме того, по закону, за инвестором закрепляется конкретная квартира, но он может в ходе строительства изменить объект инвестирования. Еще инвестор может частично возвращать внесенные в ФФС средства или же полностью выйти из фонда, при этом инвестору выплачиваются деньги за проинвестированные квадратные метры по цене квадратного метра, действующей на дату подачи заявления о расторжении договора об участии в ФФС.

В начало...