Выпуск целевых облигаций с использованием венчурного инвестиционного фондаЭтот механизм успешно функционирует в Украине более 7 лет. Его развитию способствовало внесение изменений в ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», запрещающих привлечение средств в жилую недвижимость в формате инвестиционной деятельности. Потенциальные покупатели недвижимости наверняка уже или знакомы, или уже что-нибудь слышали о приобретении недвижимости через покупку целевых облигаций. Этот механизм довольно сложен в построении, очень зарегулирован законодательством Украины и требует значительной публичности от застройщика. Хотя в украинских реалиях эти минусы часто превращаются в плюсы для покупателей квартир. Выпуск облигаций главным образом регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку № 322 от 17.07.2003 г. (далее - Положение о порядке выпуска облигаций предприятий № 322). На практике привлечение финансирования на строительство объекта недвижимости с помощью облигаций выглядит следующим образом: Покупатель квартиры заключает с Застройщиком договор участия в строительстве объекта недвижимости (договор резервирования), а с Компанией по управлению активами (КУА), которая действует в интересах инвестиционного фонда, договор купли-продажи ценных бумаг. Облигации продаются лотами при покупке квартиры или штуками при покупке паркоместа. Как правило, одна облигация соответствует 0,01 кв. м недвижимости. После сдачи дома в эксплуатацию Застройщик погашает облигации путем передачи Покупателю объекта недвижимости. Особенности использования этого механизма: • Ограничен объем допустимой эмиссии целевых облигаций - не более стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документации (п. 5 главы 2 раздела III Положения о порядке выпуска облигаций предприятий № 322); • Обязательным условием является наличие полностью сформированного уставного капитала (п. 2 раздела I Положения № 322); • Ограничен строк обращения облигаций - приравнен к строку строительства, указанному в проектной документации (п. 5 раздела I Положения № 322); • Первичное размещение облигаций - только через фондовую биржу (публичное размещение) (п. 3 раздела I Положения № 322); срок размещения - не более 1 года со дня начала размещения (ст. 33 Закона «О ценных бумагах и фондовом рынке»); • Запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия от всех инвесторов (п. 9, 10 раздела II Положения № 322).
Финансирование строительства путем выпуска целевых облигаций с использованием венчурного инвестиционного фонда является наиболее оптимальным с точки зрения интересов как инвестора, так и застройщика С точки зрения защиты интересов обеих сторон (инвестора и застройщика), то финансирование строительства путем выпуска целевых облигаций с использованием венчурного инвестиционного фонда представляется нам наиболее оптимальным форматом. Выполнение застройщиком всех регуляторных требований позволяет инвестору быть уверенным в том, что его риски минимальны.
|
