Предварительные договора

Предварительные договора, как способ привлечения денежных средств в строительство, используются достаточно давно. Застройщики поставили это использование, что называется, на поток. В первую очередь этому способствовала простота и понятность самого договора для рядовых граждан.

По условиям предварительного договора субъект хозяйствования обязан в определенный срок, но не позже одного года с момента подписания предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 ХК, ст. 635 ГК).

Таким образом, заключая предварительный договор, застройщик получал деньги (аванс) от физического лица в обмен на обязательство в будущем продать такому физическому лицу объект недвижимости.

Нужно сказать, что использование этой схемы является достаточно простым и наименее затратным как для застройщика, так и для инвестора. Но это, как говорят экономисты, при прочих равных условиях.

Важно учитывать, что в соответствии с законодательством Украины предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. На практике это означает, что предварительный договор на покупку недвижимости должен быть нотариально удостоверен.

Таким образом, заключая предварительный договор, который имеет дефект формы (не удостоверен нотариально) с застройщиком, не имеющим никакого обеспечения, кроме строительной лицензии, инвестор довольно сильно рискует потерять свои деньги.

Нужно отметить, что использование предварительных договоров актуально для небольших проектов в сфере жилищной либо коммерческой недвижимости, когда круг инвесторов почти полностью сформирован.

Участники таким образом фактически квазиюридически закрепляют свои договоренности. Кроме того, заключением предварительных договоров нивелируется уже упомянутый запрет, предусмотренный ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»: инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнения обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.