Понятие коэффициента капитализации. Методы расчета ставки капитализации при оценки недвижимого имущества

Капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются по­стоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом до­ходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изме­нения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтиро­вание денежного потока.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация от­носительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и те­кущие данные по продажам и арендным соглашениям примени­тельно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капита­лизации с использованием только двух переменных: спрогнозиро­ванной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов не­движимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикато­ром для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозиро­ванного годового дохода на рыночное значение ставки капитализа­ции, которая или выявляется на основе текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитыва­ется как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодиче­ских доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимо­сти. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в ка­честве которой применяется соответствующая ставка дохода на ка­питал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Ставка капитализации R_o используется в методе прямой капита­лизации в соответствии с формулой

V=NOI/R_O,

где: V — стоимость;

N01 ~ репрезентативная величина ожидаемого чистого опера­ционного годового дохода.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вло­женные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всегс отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственны?. капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естест­венную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственнс при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капи­тализации.

Ro-общая. ст-ть недв.=NOI/R_O,

Re-для собственного капитала.ст-ть собст.кап.=доход на собст.кап./ Re

R1-для заемных средств.ст-ть заемных средств=доход на заемные средства/ R1

Rm-для земли.ст-ть земли =доход приходящийся на землю/ Rm

Rb- для улучшения.ст-ть улучшений =доход приходящийся на улучшение/ Rb