Менеджмент недвижимости в строительном процессе: участники строительного процесса, строительство в частном сектореУправление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. Жизненный цикл строительного процесса можно представить следующей формой: А) Инициатива:Для становления проекта необходимо чтобы кто-нибудь выступил с инициативой. Инициатором могут быть застройщик или другой участник процесса застройки, выступающий в роли застройщика. Многие идеи отсеиваются уже на этой стадии проекта. Б)Приобретение участка: Зачастую появление идеи проекта обусловлено наличием участка или возможностью его приобретения. Но успешныепроекты могут быть осуществлены и на участках, которые только предстоит подобрать. В)Планирование: В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: 1) Общего договора о сотрудничестве с муниципальным, договоры о сотрудничестве с возможными участками проекта. 2) Для разработки архитектурного плана часто прибегают к услугам независимых экспертов. 3) Финансовое планирования. Результатом всего процесса планирования является инвестиционное предложение, в котором важное место занимают показатели ожидаемой прибыли и уровня риска проекта. Г)Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана, независимо от того, финансируется ли проект за счет собственных или заимствованных средств или их комбинацией. В начале процесса и после окончания строительства средств в распоряжении должно быть достаточно. Помимо планирования потока денежных средств, необходимо разработать порядок финансирования проекта в целом. Д)Исполнение:После принятия решения об осуществлении разработанного плана начинается поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов. К строительству можно приступать после получения от городских органов власти разрешения на строительство и при отсутствии возражений против его выдачи. Е)Сдача в аренду:Полностью арендованный объект (все съемщики найдены заранее) уменьшает степень риска с точки зрения покупателя объекта и дает возможность получить за объект более высокую цену. Ж)Продажа:В намерения застройщика и подрядчика-застройщика, как правило, входит не сохранение объекта в своем портфеле, а его дальнейшая перепродажа «конечному инвестору». З)Управление и эксплуатация:У инвестора есть выбор: заниматься этим самому или перепоручить др.организации. Главное для инвестора - постоянно быть в курсе как фактический, так и ожидаемой доходности от недвижимости. В традиционной схеме взаимодействия участников инвестиционного строительного проекта роли и функции участников процесса последовательны, четко разделены и разграничены, взаимно дополняя друг друга и представляя собой вместе логичное целое, отточенное опытом столетий строительной деятельности.
Застройщик с юридической точки зрения — тот, кто владеет земельным участком на правах собственности или аренды и желает на нем что-либо построить. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Главное, что оно — основной инициатор ведения строительства на конкретном землеотводе.
Проектировщик — разрабатывает объемно-планировочное и архитектурное решение инвестиционной идеи, подготовленной для него Заказчиком, согласовывает его со всеми заинтересованными сторонами и контролирует его реализацию в натуре (надзирает за Генподрядчиком).
Генподрядчик физически реализует инвестиционные и проектные замыслы, координирует работы многих исполнителей (субподрядчиков), начинает и заканчивает стройку, взаимодействует и оказывает влияние на Заказчика и Проектировщика. Поставщики обеспечивают стройку необходимыми строительными материалами и оборудованием. Субподрядчики - строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ, например, земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д. Заказчик — юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности (может быть и не связанной со строительством).
Инвестор — еще одна ключевая фигура в процессе возведения дома. По своей сути это тот, кто вкладывает деньги в строительство (ремонт) в расчете либо получить прибыль, либо приобрести готовый объект в собственность.
Девелопер — предприниматель, который получает прибыль от «ведения» проекта. Ему дается задание вложить средства в строительство некоего объекта с целью извлечения максимальной прибыли. От того, насколько грамотно он решит эту задачу, будет зависеть его собственная прибыль. Что именно, где именно и как именно построить, решает девелопер. Естественно, он делает это не сам, а точно так же нанимает заказчика, проектировщика, подрядчика и т.д.
Генеральный проектировщик - главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную - силами привлекаемых субподрядных проектных организаций "проектировщиков". Генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком). Чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном и т.д.). Проектировщик (субподрядный ) - организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта "на правах субподряда" (т.е. является как бы исполнителем у исполнителя). Изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Профессиональные советники – сюда входят инженерные компании, различные консультанты (бухгалтера, и т.д),агенты по недвижимости. Пользователи – ими явл физ или юрид лица (покупатели, арендаторы), а так же иностранные лица, гос органы, для которых создаются данные объекты. Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе. В договорах (или контрактах) организация выполняющая работу именуется "исполнитель", а организация, заказывающая эту работу и оплачивающая ее, именуется "заказчик". Например, в договоре генподрядчика с субподрядчиком генподрядчик "заказчик", а субподрядчик - "исполнитель". Таким образом, термин "заказчик" употребляется на практике в двух смыслах. Это может быть основной распорядитель денежных средств по строительству в целом, общий координатор и контролер этого строительства любой из участников строительства, заключивший хозяйственный договор, в котором он выступает как "покупатель" (т.е. оплачивает работу) Названия документов "договор" или "контракт" в строительной практике обычно употребляются как синонимы, хотя термин "договор" имеет более свободную сферу использования. В частности, он может быть безденежным (например, договор о творческом сотрудничестве научных и производственных организаций региона). Контракт же - всегда денежный документ. При строительно-монтажных работах деньги выплачиваются заказчиком, как правило, ежемесячно, что фиксируется специальным документом - "актом приемки выполненных работ" (старое название - "акт-процентовка"). Этот акт подписывается исполнителем и заказчиком. Общая сумма выплат должна точно соответствовать установленной при заключении контракта "договорной цене" (к контракту прилагается "Протокол соглашения о договорной цене"). На практике часто наблюдаются, отклонения от общей схемы. Например, наличие "генерального проектировщика" и "субподрядных проектировщиков" характерно лишь для больших строек. В большинстве же случаев, например, при строительстве небольших природоохранных сооружений, жилых домов, небольших промышленных предприятий нет необходимости привлечения нескольких проектных организаций - достаточно одной. Иногда (для мелких объектов) нет необходимости и в субподрядчиках-строителях - все строительные работы выполняет одна организация. Возможны еще большие отклонения, В процессе строительства проектные организации часто ведут систематический контроль за правильностью реализации своих проектов. Это называется "авторским надзором" (иногда используется термин "проектное сопровождение"). Авторский надзор выполняется на основании специального договора с заказчиком, который решает вопрос о необходимости такого надзора. Автор проекта, заключая такой договор, получает право полного контроля строительных работ, но при этом принимает на себя ответственность за качество строительства. Все изменения конструктивных решений, возникающие в ходе строительных работ как по линии рационализации, так и по другим причинам, должны согласовываться с представителем авторского надзора. Для решения особо сложных технических вопросов может привлекаться научное учреждение. Если такое привлечение ведется систематически, оно именуется "научным сопровождением";. Оно обычно оформляется безденежным договором или специальным протоколом. Денежные же договоры составляются по мере возникновения каждой конкретной задачи.
Так приблизительно, выглядит традиционная схема взаимодействия участников инвестиционного строительного процесса (проекта). При этом каждый из участников — это самостоятельное юридическое лицо, действующее в своих интересах и в рамках правил строительной деятельности обеспечивающее прохождение проекта. Классическая технология организации строительного этапа предполагает достаточно четкое выделение и организационное обособление участников процесса, считая такой принцип организации процесса залогом достижения хорошего результата. Участники строительного этапа выполняют свои специфические функции и решают свои специфические задачи. При этом главными, активно действующими участниками являются Заказчик и Генподрядчик: они организуют и контролируют процесс строительства в целом. Строительство в частном секторе: Во-первых, индивидуальные садовые участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решётчатые.
Во-вторых, при планировке участка необходимо учитывать минимальные противопожарные расстояния между строениями и сооружениями, расположенными на соседних земельных участках. Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового участка не нормируются.
Но необходимо учитывать, что объекты должны располагаться в соответствии с санитарно-бытовыми условиями. А именно: -расстояние от дома и погреба до уборной — 12 м.; -до душа, бани и сауны — 8 м.; -от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м.; -до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани, сауны — 12 м.;
Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. Допускается примыкание хозяйственных построек к дому. При этом помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом. Возможно объединение хозяйственной постройки и дома при соблюдении санитарно-гигиенических требований. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому дому и хозяйственным постройкам.
50.Система государственных организаций, участвующих в процессе оценки недвижимости. В период плановой экономики вся оценочная деятельность выполнялась только государств-ми предприятиями и государство являлось крупнейшим собственником объектов нед-го им-ва. Вся земля, ее недра, лесные и водные ресурсы, большая часть зданий и сооружений принадлежали государству. С переходом к рыночной экономике, возникновением рынков недвижимости, изменилась и роль государства в области оценки недвижимости. В наст. время функции государства и органов публичного управления состоят в обеспечении условии формирования и функционирования р-ка н-ти. Основными задачами государства в области создания рынка оценочных услуг являются: 1.Создание методич-кой и юридической базы оценочной деятельности 2.Формирование инфраструктуры рынка оц. услуг 3.Разработка квалифицированных требований к оценщикам 4.Определение прав и обяз-тей участника р. оц-х услуг; 5.Защита интересов потребителей оцен. услуг 6.Содействие качес-му выполне-нию оценки об недв. путем утверждения нац. Стандартов, внедрения системы гос-ой сертификации оц-ов, создание системы проф. образования в области оценки В систему государственных организации входят: Парламент, Правительство, а также ряд министерств и ведомств, работа которых связана с развитием рынка недвижимости и рынка оцен. услуг Высший законодат-ный орган страны рассматривает и принимает законы, концепции, постановления, отражающие гос-ю стратегию и предлагающие практические меры по формированию и развитию рын-х отношений в Молдове. Правительство –исполнит.орган рассматривает и утверждает концепции, докуме-нты и нормативные акты, обеспечивающие эффективное внедрение законов. Мин-во экономики отвечает за осуществление единой гос-й политики в области экономики и за осуществление реформ,а также за координацию экон-го развития страны, утверждение тарифов на выполнение оцен. услуг, оказываемых гос-ми организ-ми. Министерству экономики подчиняется департаментприватизации. Разрабатывает и постоянно совершает методоло-гию оценки для целей приватизации. Гос.предприятие “Expertiza si evaluare ” Мин. фин. проводит единую гос-ю политику в области налогообложения, отвечает за создание соотв-щей юридич. среды для налогооблажения. Одним из наиболее важным док-ов разработанных в последние годы Министерством, является Налоговый Кодекс, в к-ом рассматривается налоговая система страны в целом, в том числе и налог на недв. им-ва.Минфин проводит политику по работе с налогоплательщиками по расчёту и сбору налогов и по формированию государственного бюджета. Струк-ным подразделение мин. фин. является. главная гос-я налоговая инспекция с территориальной сетью налоговых инспекции. Именно эти организации непосредственно заинтересованы в получении полной и точной информации о налогообл. ст-ти объектов недвижимости им-ва. Мин-во строительства и регионального развития проводит единую политику по внедрению новой более совершенной нормативной базы строительства, по внедрению новых достижений науки и техники в стр-ых организациях и др. Разрабатывает инструкции по определению физического износа, стоимость строительства и разрабатываються нормативы затрат на выполнение стоит.-монт. работ. АЗОК обеспечивает реализацию политики государства в области управления земельным фондом и регулирования земельных отношений Кадастра, Геодезии, картографии, топографии и инженерных изысканий. Агентство способствует развитию рынка недвижимости, ответственно за создание юрид. и методолог среды для работы по оценке недвижимости. Агентство является учредителем развитой системы кадастр. офисов, выполняющих регистрацию об. недвижимого имущества и прав на них, оказывающих услуги по инвентаризации и оценке об. недвижимого имущества. Агенство выполняет основные и специальные функции. Министерство с/х относятся к центральным органам публичного управления, не вовлеченных непосредст. в выполн. оц. услуг. Однако это мин-во ответственно за форми-ние и развитие рыночн. отношен. в с/х.,за создание инфраструктуры рынка с/х продукции,за привлечение иностранных инвестиций.В связи с этим Мин. Заинтересовано в осуществлении мониторинга цен продаж на зем. Уч., кол-во структурированных сделок. Агенство защиты интеллектуальной собственности (АЗИС)- было создано в 2005 году на основе слияния двух агенств: 1.агентство по охране промышленной собственности 2.агентство по авторским правам. Регламентирует деятельность по оценке интеллектуальной собственности и разрабатывает нормативные акты в данной области. Лицензионная палата - разраба-тывает требования и условия осуществления лицензирования оценочной деятельности. 51. Система кадастровых органов – цели и основные функции. Роль в развитии оценки недвижимого имущества.(Коротынская) АЗОК – представляет собой орган центрального, отраслевого управления, который проводит политику государства в области картографии, геодезии, управления земельными ресурсами и оценки земельного имущества. АЗОК было создано в 1994 году.
ГП «Кадастру» было создано 1 апреля 2006 года посредством слияния ТКО, чьим основателем являлось Агентство земельных отношений и кадастра. Целью государственного предприятия Кадастру является создание и ведение кадастра недвижимого имущества, других информационных систем и реестров, выполнение кадастровых работ оценки недвижимого имущества, а также администрирование центральной базы данных кадастра. INGEOCAD – институт геодезии, инженерных изысканий и кадастра. Был создан в 1997 году в результате объединения 2-х молдавских институтов INGEOTEH и IRCIM. Является ведущим предприятием в области геодезического, геологического, топографического и картографического производства. Ассоциация по защите почв была создана в 1997 году. Основными задачами ассоциации являются организация и координирование работ в области защиты и восстановления почв и повышения их производительности. Проектный институт по землеустройству был создан в 1961 году. Выполняет комплексы инженерных изысканий и землеустроительных работ. Функции ГП «Кадастру» делятся на основные и специальные: К основным относятся: · Разработка политики и стратегии государства в области земельных отношений кадастра · Разработка и реализация государственных программ в данной сфере · Координация деятельности центральных и местных органов власти в данной сфере · Создание кадастра недвижимого имущества · Осуществление земельных реформ · Содействие развитию рынка недвижимого имущества · Международное сотрудничество и привлечение инвестиций К специальным относятся: · Связанные с деятельностью агентства по конкретным направлениям в области кадастра · Рациональное использование земель в области геодезии, картографии и оценки · Организация территории Функции ГП «Кадастру» в области кадастра для оценки недвижимого имущества: · Разработка методологии оценки · Разработка нормативных актов в области оценки · Разработка методологии по технической инвентаризации · Создание и развитие базы данных · Разработка национальных стандартов · Подготовка кадров Основными функциями ГП «Кадастру», согласно Закону о Кадастре недвижимого имущества являются: 1. Проектирование и развитие информационной системы Кадастру 2. Накопление, систематизация и хранение кадастровой информации 3. Установление схемы движения кадастровой информации и порядка ее обработки 4. Обеспечение безопасности хранения и передачи данных в сети и разработка предложений об усовершенствовании системы хранения базы данных 5. Администрирование центральной базы данных Кадастра 6. Проектирование и установление связи между электронной формой кадастрового регистра и электронной формой других государственных регистров 7. Предоставление систематизированной кадастровой информации органам публичного управления, физическим и юридическим лицам 8. Ведение государственного регистра административно территориальных единиц и улиц населенных пунктов на территории РМ
|
